Премьер-министр России Владимир Путин недавно пообещал россиянам квартиры на любой вкус и кошелек. При этом глава правительства оговорился, что доступным жилье для всех категорий граждан станет, если в стране ежегодно будет строиться как минимум 100 миллионов квадратных метров жилых площадей. "Я уверен, мы в ближайшее время эту задачу сможем решить", - подчеркнул он. Однако насчет быстрого решения квартирного вопроса возникают сомнения. Объемы строительства по итогам этого года могут быть еще ниже, чем в 2009 году. Да и сами застройщики к ситуации в отрасли относятся весьма скептически.
Скептический настрой
В рамках составления статистического бюллетеня Федеральная служба государственной статистики (Росстат) провела исследование деловой активности в строительной сфере. Специалисты Росстата опросили 6600 строительных организаций, различных по численности сотрудников и формам собственности. Результаты показали, что настроение участников рынка нельзя назвать оптимистичным.
Согласно опросу, в третьем квартале 2010 года лишь семь процентов руководителей работающих в России строительных и подрядных организаций оценивали ситуацию в отрасли как благоприятную для ведения бизнеса. 21 процент строительных компаний оценили экономическую ситуацию как неудовлетворительную, 72 процента - как удовлетворительную. Можно предположить, что большая часть из этих 72 процентов под термином "удовлетворительно" имеют ввиду, что не пошли ко дну - и хорошо. Кстати, по данным Российского союза строителей, в конце 2009 года как раз 70 процентов стройкомпаний находились на грани банкротства из-за недостатка финансирования и высокой долговой нагрузки.
В будущее строители смотрят и вовсе пессимистично. В четвертом квартале 78 процентов застройщиков изменения ситуации в лучшую сторону не ожидают. 16 процентов респондентов считают, что условия для ведения бизнеса улучшатся, 6 процентов ожидают дальнейшего ухудшения. Исследование также показало, что пятая часть компаний в последнее время вообще не осуществляли инвестиционную деятельность, а рост инвестиций отмечен только у 12 процентов организаций.
По данным стройкомпаний, основными факторами, сдерживающими их деятельность, являются высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков, конкуренция со стороны других фирм и недостаток заказов. Примечательно, что не был упомянут такой фактор, как мучительная волокита с получением многочисленных разрешений на ведение работ и коррупциогенный фактор. Видимо, к этому строители уже настолько привыкли, что не видят смысла акцентировать на этом внимание.
Падение
Цифры по объемам строительства, которые опубликовал Росстат, также не дают оснований надеяться, что поставленная правительством РФ задача решится в ближайшее время. В январе-сентябре 2010 года в России было введено в эксплуатацию 33 миллиона квадратных метров жилья. Показатели третьего квартала оказались на 14 процентов меньше аналогичного периода прошлого года.
Изначально в 2010 году в России, по прогнозу Министерства регионального развития РФ, планировалось ввести в эксплуатацию около 70 миллионов квадратных метров жилья. Затем прогноз был пересмотрен в сторону уменьшения - до 60 миллионов "квадратов". Таким образом, за три месяца до конца года программа выполнена чуть более чем на 50 процентов. Известно, что основные объемы жилья традиционно сдаются в конце года, но то было в докризисное время. Пример 2009 года, когда в стране построили 59,8 миллиона квадратных метров жилья (на 6,7 процента ниже показателей 2008 года) в этом плане не показателен. В прошлом году было введено в строй большое количество домов, которые к началу кризиса находились в высокой степени готовности. Затянув пояса, застройщики достроили эти дома. Но вот начинать новые стройки могли позволить себе только крупнейшие игроки рынка. На это указывали и в Ассоциации строителей России, которая считает, что объемы строительства в этом году будут существенно ниже официально заявленных. Эксперты прогнозируют, что цифры 2010 года будут худшими за последние пять лет.
А что государство?
В правительстве, надо полагать, в курсе проблем строительной отрасли. Инновации и нанотехнологии - это хорошо. Но вопрос комфортного проживания для подавляющей части россиян гораздо важнее. Тут уж, как говорится, не до энергоэффективности, потолок бы на голову не упал. Понимая всю социальную значимость квартирного вопроса, власти вынуждены вкачивать все новые миллиарды рублей в самые различные жилищные программы.
Наиболее удачным проектом в этой сфере стоит признать работу созданного в 2007 году Фонда содействия реформированию жилищного-коммунального хозяйства. На долевой основе с регионами фонд финансирует капитальный ремонт многоквартирных домов и расселение аварийного жилья. По состоянию на конец октября госкорпорация выделила субъектам РФ 249,2 миллиарда рублей. За счет средств, выделенных на капремонт, свои жилищные условия должны улучшить более 14 миллионов россиян. Переселение из аварийного фонда коснется более 200 тысяч граждан.
Кроме того, в ближайшее время российское правительство должно утвердить обновленную федеральную целевую программу (ФЦП) "Жилище" на 2011-2015 годы. ФЦП, в частности, призвана поддержать региональные программы по комплексному освоению территорий для строительства качественного жилья эконом-класса. На реализацию ФЦП будет потрачено 424 миллиарда рублей.
Госзатраты на жилищную сферу, на первый взгляд, выглядят весьма внушительно. Однако, стоит учитывать, что ФЦП "Жилище" предполагает не только обеспечение россиян жильем, но и, например, модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры. По данным Минрегиона, на обновление основных фондов ЖКХ, износ которых в среднем по стране составляет 60 процентов, потребуется ни много ни мало 6 триллионов рублей. При этом тарифы на жилищно-коммунальные услуги растут. А это еще одна социальная проблема.
Вилка
Получается своеобразная вилка. С одной стороны, нужно строить доступное жилье, с другой - не допустить развала системы ЖКХ. И в том, и другом случае нужны огромные средства. При этом, если ЖКХ - это все же сфера ответственности государства, то рынок жилья априори должен жить по законам рынка. В классическом или, скажем, идеальном варианте схема работы застройщика должна выглядеть так: компания под умеренный процент берет займ в банке, строит дом, продает квартиры, расплачивается с кредитором, оставляя часть прибыли от продаж себе. Если у застройщика нет необходимости брать кредит - еще лучше. И так без остановки. Такая схема работала до кризиса. Рассуждать о том, что девелоперы тогда искусственно разогревали рынок, не имеет смысла. Соблазн повышать цены велик, когда есть постоянный спрос.
В период финансовой нестабильности роль покупателя жилья перешла к государству, которое поддержало крупные компании с помощью выкупа квартир для соцпрограмм, а также распределения господрядов на строительство. Однако в августе этого года министр экономического развития Эльвира Набиуллина заявила, что в связи с восстановлением спроса на рынке жилья государство будет постепенно сворачивать программу поддержки строительной отрасли. Речь идет как раз о степени участия властей в федеральных программах по возведению социального жилья. По планам правительства, на обеспечение граждан жильем государство в 2011 году выделит 357,4 миллиарда рублей, в 2012 - 228,3 миллиарда рублей, а в 2013 - 100,5 миллиарда рублей.
Похоже, что чаша весов все же склонилась не в пользу строительной отрасли. Смущает только мотивировка. Само по себе повышение спроса на жилье не сможет вывести строительную отрасль из кризиса. Во-первых, спрос, который действительно существенно вырос в этом году, связан с тем, что многие уже не могли в силу разных обстоятельств откладывать решение квартирного вопроса. К тому же темпы снижения цен стали минимальными. Во-вторых, если спрос сохранится на высоком уровне, то в существующих условиях неизбежно возникнет дефицит предложения. Очевидно, что строительный рынок в целом сейчас не готов к самостоятельному плаванию, без поддержки государства. Так, что пока о 100 миллионах доступных "квадратов" остается только мечтать.
Скептический настрой
В рамках составления статистического бюллетеня Федеральная служба государственной статистики (Росстат) провела исследование деловой активности в строительной сфере. Специалисты Росстата опросили 6600 строительных организаций, различных по численности сотрудников и формам собственности. Результаты показали, что настроение участников рынка нельзя назвать оптимистичным.
Согласно опросу, в третьем квартале 2010 года лишь семь процентов руководителей работающих в России строительных и подрядных организаций оценивали ситуацию в отрасли как благоприятную для ведения бизнеса. 21 процент строительных компаний оценили экономическую ситуацию как неудовлетворительную, 72 процента - как удовлетворительную. Можно предположить, что большая часть из этих 72 процентов под термином "удовлетворительно" имеют ввиду, что не пошли ко дну - и хорошо. Кстати, по данным Российского союза строителей, в конце 2009 года как раз 70 процентов стройкомпаний находились на грани банкротства из-за недостатка финансирования и высокой долговой нагрузки.
В будущее строители смотрят и вовсе пессимистично. В четвертом квартале 78 процентов застройщиков изменения ситуации в лучшую сторону не ожидают. 16 процентов респондентов считают, что условия для ведения бизнеса улучшатся, 6 процентов ожидают дальнейшего ухудшения. Исследование также показало, что пятая часть компаний в последнее время вообще не осуществляли инвестиционную деятельность, а рост инвестиций отмечен только у 12 процентов организаций.
По данным стройкомпаний, основными факторами, сдерживающими их деятельность, являются высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков, конкуренция со стороны других фирм и недостаток заказов. Примечательно, что не был упомянут такой фактор, как мучительная волокита с получением многочисленных разрешений на ведение работ и коррупциогенный фактор. Видимо, к этому строители уже настолько привыкли, что не видят смысла акцентировать на этом внимание.
Падение
Цифры по объемам строительства, которые опубликовал Росстат, также не дают оснований надеяться, что поставленная правительством РФ задача решится в ближайшее время. В январе-сентябре 2010 года в России было введено в эксплуатацию 33 миллиона квадратных метров жилья. Показатели третьего квартала оказались на 14 процентов меньше аналогичного периода прошлого года.
Изначально в 2010 году в России, по прогнозу Министерства регионального развития РФ, планировалось ввести в эксплуатацию около 70 миллионов квадратных метров жилья. Затем прогноз был пересмотрен в сторону уменьшения - до 60 миллионов "квадратов". Таким образом, за три месяца до конца года программа выполнена чуть более чем на 50 процентов. Известно, что основные объемы жилья традиционно сдаются в конце года, но то было в докризисное время. Пример 2009 года, когда в стране построили 59,8 миллиона квадратных метров жилья (на 6,7 процента ниже показателей 2008 года) в этом плане не показателен. В прошлом году было введено в строй большое количество домов, которые к началу кризиса находились в высокой степени готовности. Затянув пояса, застройщики достроили эти дома. Но вот начинать новые стройки могли позволить себе только крупнейшие игроки рынка. На это указывали и в Ассоциации строителей России, которая считает, что объемы строительства в этом году будут существенно ниже официально заявленных. Эксперты прогнозируют, что цифры 2010 года будут худшими за последние пять лет.
А что государство?
В правительстве, надо полагать, в курсе проблем строительной отрасли. Инновации и нанотехнологии - это хорошо. Но вопрос комфортного проживания для подавляющей части россиян гораздо важнее. Тут уж, как говорится, не до энергоэффективности, потолок бы на голову не упал. Понимая всю социальную значимость квартирного вопроса, власти вынуждены вкачивать все новые миллиарды рублей в самые различные жилищные программы.
Наиболее удачным проектом в этой сфере стоит признать работу созданного в 2007 году Фонда содействия реформированию жилищного-коммунального хозяйства. На долевой основе с регионами фонд финансирует капитальный ремонт многоквартирных домов и расселение аварийного жилья. По состоянию на конец октября госкорпорация выделила субъектам РФ 249,2 миллиарда рублей. За счет средств, выделенных на капремонт, свои жилищные условия должны улучшить более 14 миллионов россиян. Переселение из аварийного фонда коснется более 200 тысяч граждан.
Кроме того, в ближайшее время российское правительство должно утвердить обновленную федеральную целевую программу (ФЦП) "Жилище" на 2011-2015 годы. ФЦП, в частности, призвана поддержать региональные программы по комплексному освоению территорий для строительства качественного жилья эконом-класса. На реализацию ФЦП будет потрачено 424 миллиарда рублей.
Госзатраты на жилищную сферу, на первый взгляд, выглядят весьма внушительно. Однако, стоит учитывать, что ФЦП "Жилище" предполагает не только обеспечение россиян жильем, но и, например, модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры. По данным Минрегиона, на обновление основных фондов ЖКХ, износ которых в среднем по стране составляет 60 процентов, потребуется ни много ни мало 6 триллионов рублей. При этом тарифы на жилищно-коммунальные услуги растут. А это еще одна социальная проблема.
Вилка
Получается своеобразная вилка. С одной стороны, нужно строить доступное жилье, с другой - не допустить развала системы ЖКХ. И в том, и другом случае нужны огромные средства. При этом, если ЖКХ - это все же сфера ответственности государства, то рынок жилья априори должен жить по законам рынка. В классическом или, скажем, идеальном варианте схема работы застройщика должна выглядеть так: компания под умеренный процент берет займ в банке, строит дом, продает квартиры, расплачивается с кредитором, оставляя часть прибыли от продаж себе. Если у застройщика нет необходимости брать кредит - еще лучше. И так без остановки. Такая схема работала до кризиса. Рассуждать о том, что девелоперы тогда искусственно разогревали рынок, не имеет смысла. Соблазн повышать цены велик, когда есть постоянный спрос.
В период финансовой нестабильности роль покупателя жилья перешла к государству, которое поддержало крупные компании с помощью выкупа квартир для соцпрограмм, а также распределения господрядов на строительство. Однако в августе этого года министр экономического развития Эльвира Набиуллина заявила, что в связи с восстановлением спроса на рынке жилья государство будет постепенно сворачивать программу поддержки строительной отрасли. Речь идет как раз о степени участия властей в федеральных программах по возведению социального жилья. По планам правительства, на обеспечение граждан жильем государство в 2011 году выделит 357,4 миллиарда рублей, в 2012 - 228,3 миллиарда рублей, а в 2013 - 100,5 миллиарда рублей.
Похоже, что чаша весов все же склонилась не в пользу строительной отрасли. Смущает только мотивировка. Само по себе повышение спроса на жилье не сможет вывести строительную отрасль из кризиса. Во-первых, спрос, который действительно существенно вырос в этом году, связан с тем, что многие уже не могли в силу разных обстоятельств откладывать решение квартирного вопроса. К тому же темпы снижения цен стали минимальными. Во-вторых, если спрос сохранится на высоком уровне, то в существующих условиях неизбежно возникнет дефицит предложения. Очевидно, что строительный рынок в целом сейчас не готов к самостоятельному плаванию, без поддержки государства. Так, что пока о 100 миллионах доступных "квадратов" остается только мечтать.
