Как правильно покупать квартиру

Покупка недвижимости — сделка серьезная и дорогостоящая. К ней надо подходить со всей ответственностью, тщательно изучив не только предложения, цены и условия покупки, но и законы. Иначе есть вероятность, что какой-либо закон мошенник истолкует в свою пользу, и вы лишитесь вложенных денег. Да и в случае простого срыва сделки приятного мало. Что же делать?

Изучите термины

При заключении сделок с недвижимостью принято, что покупатель предварительно отдает продавцу некоторою сумму в подтверждение серьезности своих намерений. Размер этой суммы, да и ее название, может быть различным, в зависимости от требований продавца. Аванс, задаток или предоплата — чем они различаются и к чему обязывают обе стороны, вступившие в сделку?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, существует две формы предварительной оплаты — задаток и предоплата. Задаток — это «денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (ст. 380 ГК). Предварительная оплата — «предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги». Это термин не правовой, а экономический, но и он регулируется Гражданским кодексом РФ, статьей 487. А вот термина «аванс» в гражданском кодексе нет. Как же регулируются отношения сторон в случае срыва покупки?

Согласно ГК РФ, если сделка не состоялась по вине покупателя, он по каким-либо причинам отказался от покупки, то ни задаток, ни предоплата ему не возвращаются. А вот если продавец отказался продавать недвижимость, то деньги можно вернуть. Интереснее всего обстоит дело с задатком. Продавец как «сторона, ответственная за неисполнение договора», обязан вернуть его в двойном размере, да еще и возместить другой стороне (несостоявшемуся покупателю) убытки (п. 2 ст. 381). В случае предоплаты деньги тоже возвращаются, и пострадавшая сторона вправе потребовать проценты за то, что его деньги какое-то время использовались, «были в обороте» (п. 4 ст. 487).

А вот аванс ни к чему продавца не обязывает, если, конечно, в договоре дополнительно не предусмотрены штрафы за срыв сделки. Агентство может вернуть ему саму сумму аванса — согласно собственным, принятым в агентстве правилам, а может и не вернуть. Но ведь, помимо срыва данной покупки, клиент терпит убытки — за время, пока он оформлял сорвавшуюся сделку (а само оформление тоже стоит денег), цены на квартиры успели вырасти, и новую квартиру придется искать уже за большие деньги. При этом при срыве сделки по вине покупателя деньги ему тоже не возвращаются. При использовании аванса покупатель оказывается полностью незащищен.

Но обвинять в сложившемся положении риелторов нельзя. Для них предварительный платеж клиента — доказательство серьезности его намерений, гарантия того, что через пару дней он не откажется от покупки или не исчезнет с горизонта вообще. С другой стороны, риелторы оперируют не своими собственными квартирами, но сделки заключают от своего имени. И если владелец квартиры раздумает ее продавать (а такое случается нередко), то за срыв сделки придется отвечать риелтору своими деньгами. После нескольких сорванных сделок агентство недвижимости просто разорится.

Впрочем, сами риелторы утверждают, что далеко не все сделки с недвижимостью заключаются с использованием авансов, хотя они и преобладают. Но это — исключительно столичное явление, в регионах используют задатки, что делает рынок недвижимости более надежным и предсказуемым.

Заключите договор

Любые операции с деньгами, даже передача предварительных выплат за квартиру, должны сопровождаться заключением договора между сторонами. И лучше, если в нем будут предусмотрены все возможные варианты развития ситуации, это избавит вас от возможных проблем в будущем.

Что же должно быть указано в договоре?

Первое, конечно, это сумма, которую вы передаете продавцу или риелтору, то есть сумма задатка, аванса или предоплаты - в зависимости от соответствующего договора с агентством недвижимости. Ну и, конечно, должно быть указано, что будет с этой суммой в случае срыва сделки. Напомним, что для аванса возможны разные варианты.

Второе — подробное описание объекта сделки. То есть адрес квартиры, ее основные характеристики (количество комнат, площадь, состояние квартиры, возможные нетипичные особенности). Это надо для того, чтобы в случае мошенничества исключить разговоры о том, что сделка была заключена на какой-то другой объект.

Третье — полная стоимость квартиры. Это нужно для того, чтобы за время сделки цена квартиры волшебным образом не выросла до заоблачных высот.

Четвертое — сроки сделки или сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Пятое — сопутствующие сделке условия по порядку оплаты, передаче квартиры после сделки и т. д. Постарайтесь учесть все детали, связанные с заключением сделки и с квартирой.

В договоре ничего не бывает лишним. Чем больше ситуаций в нем обговорено, тем выше гарантии покупателя. Не лишним будет не только внимательно прочитать договор, но и посоветоваться с независимым экспертом — юристом. И прежде, чем подписать договор, надо быть уверенным, что он устраивает вас полностью. Кстати, единого типа договора, регламентирующего оказание риелторских услуг, у нас в стране нет, так как нет специального законодательства, регламентирующего риелторскую деятельность. Это значит, что каждая фирма, оказывающая услуги по сделкам с недвижимостью, имеет свои договоры, защищающие интересы компании. Это еще один аргумент в пользу внимательного чтения договора. Необходимо знать, что вы подписываете.

В этой статье был рассмотрен только первый шаг по заключению сделки с покупкой квартиры — внесение предварительного платежа и заключение договора по нему. Но дальше начинается собственно покупка, и в этом есть свои нюансы. Однако первый шаг тоже должен быть безопасным.

Источник: http://vsedoma.ru

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Не гнутся шведы (14.11.2011)
• Ремонтируй и живи (07.11.2011)
• Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
• Построй сам (19.10.2011)
• С размахом. (17.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: