Оценка квартиры		Офисные здания
	Планировщик		Аналитика рынка

Стартовая // Статьи / Недвижимость

Не назад, а вперед

03.03.2009

Эффект от государственной помощи строителям в решении кризисных проблем пока оказался мизерным. Для разработки действенной антикризисной программы надо определить настоящие причины кризиса и правильно оценить перспективы рынка. Строительный комплекс не может развиваться спиной вперед, то есть постоянно оглядываясь назад – на последнее десятилетие «инвестиционно-строительного бума», представление о котором изрядно мифологизировано и искажено.

Мы уже говорили, что строительная отрасль оказалась в кризисном положении потому, что на жилищном рынке был надут ценовой пузырь. У строителей появилась масса нахлебников – от «диких» инвесторов до сетевых компаний. Немало «сливок» сняло со строительства и государство.

Теперь должна измениться логика строительной политики. Сегодня госпро-грамма направлена только на поддержку банков, госзаказ и выкуп жилья. Эти меры не являются антикризисными, они дают лишь временный эффект. Требуются не одноразовые акции, а комплексная антикризисная программа, направленная на создание базы развития завтрашнего строительного рынка.

Комплексная программа

Обобщая усилия разных правительств по преодолению кризиса, можно определить четыре способа:

— по модели Джорджа Буша с раздачей денег финансовому сектору под жестким парламентским и общественным контролем;

— по модели Николя Саркози с поддержкой производственного сектора и потребительского спроса;

— по модели Гордона Брауна с национализацией банкротов:

— по модели Барака Обамы с вливаниями финансов в строительство дорог, школ и борьбой с безработицей. В модели Обамы не предусматривается помощь тому, кто создал очаг кризиса.

Ни одна из упомянутых моделей не может быть механически перенесена в Россию, но из каждой могут быть взяты полезные элементы. Ситуация у нас уникальна: имеется мощная научно-инновационная база и сырьевые ресурсы, но отсутствует промежуточное звено – производство. Комплексная антикризисная программа должна это звено создать.

Очевидно, что российская власть пока шла по пути Буша, но без общественного контроля над раздачей финансов. Никакого публичного обсуждения не было, в то время как в США вопрос о том, кому помогать, сколько выделять, решался публично. Проблему строительной отрасли в глобальном смысле можно решить только одним, фантастическим в нынешних условиях, способом — улучшением благосостояния граждан. Корни строительного кризиса в России не в чьем-то нежелании покупать, а в невозможности купить. Соответственно, антикризисные меры – это мероприятия, направленные на снижение издержек нового строительства. Средства государства необходимо направлять на создание инженерно обустроенных территорий, пригодных для застройки.

Для начала – исполнить обещания

Пока предлагаемые меры — все равно что макияж покойника перед погребением. Мало, поздно, бесполезно. Хотя значительная часть настоящих мер была объявлена задолго до кризиса. Достаточно просто выполнить содержащиеся в уже принятых документах декларации, и напряженность кризиса ослабнет многократно.

Посмотрим на федеральную целевую программу «Жилище» с подпрограммой «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой». Провозглашенные задачи: реализация инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой, демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, создание организационных и финансовых механизмов обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой.

По двум последним пунктам не сделано ничего. По первому выделялось: на 2006 г. — 12,5 млрд. руб., на 2007 — 17,5 млрд. руб., на 2008 — 18,6 млрд. руб. На 2009 предусматривалось 19,5 млрд. руб. Для всей России. Такие суммы могут вызвать только печальную улыбку. Сравним их с вложенными в поддержку банков только в октябре 2008 г. – свыше 1,5 трлн. руб. Сопоставление показывает: объявление строительства жилья приоритетной национальной задачей – лукавство. Получается, что настоящая приоритетная задача – поддержка банков-монополистов, и она решена. Хорошо хоть то, что не рухнула в пропасть финансовая система. Однако через банки деньги в строительный сектор пока не идут…

Вернемся к обещаниям. По инфраструктуре основной упор делался на частные инвестиции – 240,6 млрд. руб. Тоже крохи, но и их получить не смогли. Еще в 2005 году были приняты федеральные законы «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и «О концессионных соглашениях», призванные решить задачу развития инфраструктуры за счет частного капитала. Задача не решена. Более того, в п. 3 ст. 30.2 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка для жилищного строительства обязан строить объекты инженерной инфраструктуры и передавать их в государственную или муниципальную собственность.

В первый день после вступления в должность президент Д. Медведев подписал указ «О мерах по развитию жилищного строительства». На основании этого указа был создан Фонд содействия развитию жилищного строительства. Фонд есть, влияния на кризисную ситуацию нет.

Далеко не все хотят иметь жилье в собственности. Многих устроила бы бессрочная аренда у города – по разумным ценам и с гарантией того, что домовладелец не выкинет на улицу в любой момент по собственному желанию. В европейских странах доля жилья в собственности проживающих не превышает 30%. В Москве кризис подтолкнул программу строительства муниципальных «бездоходных» домов, и мощности строительных компаний сейчас нацелены на эту программу. У нас тоже декларируется, что нельзя

делать ставку только на собственность – государство должно предоставлять социальное жилье. Но объемы социального строительства мизерны, и увеличение не планируется. А предоставлять жилье военным – прямая обязанность государства и без кризиса.

            Вскоре после вступления в должность Д. Медведев заявил, что доступное жилье – это, в первую очередь, жилье малоэтажное, низкобюджетные дома общей площадью от 70 до 120 кв. м. Требуется изменение стратегии жилищного строительства – с опорой на граждан со средним доходом. Сказано правильно, не сделано ничего. Хотя малоэтажному строительству кризис не помеха.

            Основные элементы программы

Для выявления факторов, определяющих издержки жилищного строительства, требуется глубокий анализ, но есть вещи очевидные. Прежде всего, цена земли. Застройщиков, готовых возводить недорогое жилье, государство отправляет на аукцион, где предлагает бороться со спекулянтами. Так государство подталкивает (лучше сказать, заставляет) муниципалитеты зарабатывать. Землю под застройку получает тот, кто больше платит. Никакие другие показатели не учитываются. Появляется много фирм-однодневок, которые скупают землю только для того, чтобы потом ее перепродать. Таким способом муниципальные органы пополняют бюджет. Причем деньги, выручаемые от продажи земли, расходуются на что угодно, только не на подготовку новых участков.

            Сегодня на аукционах нет покупателей, и участки продаются на первом шаге. Но на выходе из кризиса земля снова подорожает. Следует принять действенные меры, чтобы этого не произошло. Надо лоббировать внесение изменений в Земельный и Градостроительный кодексы, обязывающих муниципалитеты выделять участки под строительство жилья эконом-класса без торгов.

Второй фактор, увеличивающий конечную цену квартир, – стоимость инженерно-технического обеспечения дома. Затраты на строительство инфраструктуры не могут ложиться на себестоимость жилья, если есть желание сделать жилье действительно доступным. Для государства это наиболее эффективные антикризисные вложения. Следует перейти к механизму, существующему во всех развитых странах, когда для инженерного обустройства новых стройплощадок привлекаются средства бюджета и эксплуатирующих компаний – энергетиков, связистов, водоснабжающих компаний. Во всем мире компании, владеющие энергетикой и коммуникациями, заинтересованы инвестировать в развитие сетей и увеличение потребления, потому что они будут получать с новых мощностей прибыль.

Требуется новая техническая политика. В строительной индустрии износ оборудования достигает 80 процентов. До сих пор эксплуатируются старые советские фонды. Нужны государственная поддержка и инвестиции в новые ресурсосберегающие строительные технологии. Необходима бюджетная поддержка фирм, способствующих повышению производительности и снижению издержек в строительстве.

Следует менять налоговую политику — думать не только о сегодняшних сборах, но и о завтрашних. Налоги должны носить стимулирующий характер. Надо снижать налоги в сфере добавленной стоимости. Это может стать своеобразной альтернативой банковскому кредитованию. Проведенное сейчас снижение налога на прибыль на падающем рынке неэффективно – предприятия работают почти без прибыли.

На издержках строительства негативно сказывается длительность бюрократических процедур и неэффективность деятельности экспертносогласовательных органов. Зачастую на согласование проекта требуется больше времени, чем на разработку. А потеря времени – это потеря денег. Необходимо установление жесткой административной и экономической ответственности и систематического контроля над соблюдением установленных сроков согласующими и экспертными организациями, участвующими в строительном процессе.

Необходимо стимулирование малоэтажного строительства через предоставление земли и систему целевого кредитования. Малоэтажное строительство не требует такой концентрации средств, как строительство многоэтажное, и может вестись даже в разгар кризиса.

Многократно говорилось, что главной проблемой строительства является административно поддерживаемая монополизация отрасли. Необходимо изменение подхода к застройке территорий, когда проекты достаются исключительно крупным строительным структурам. Они не заинтересованы делиться своей прибылью. Требуется жестко регламентировать сроки освоения территорий застройки, что позволит сконцентрировать деятельность крупных компаний на проектной подготовке и комплексной увязке строящихся объектов, стимулируя привлечение к подряду более мелких компаний.

В рамках антимонопольной политики необходимо разработать механизмы по снижению транспортных издержек для производителей стройматериалов, пересмотреть тарифы на железнодорожные перевозки. Это откроет возможность межрегиональной конкуренции. Железная дорога, как и сетевые компании, принадлежит государству, и при желании оно способно ограничить аппетиты как тех, так и других. Напомним, цена энергоносителей, а значит, и издержки транспорта, резко снизились.

Не стоит забывать и о коррупционной составляющей. Сейчас стали раздаваться голоса, что кризис — не подходящее время для борьбы с коррупцией. Дескать, она может дезорганизовать государственное управление. Для борьбы с коррупцией любое время – неподходящее, но самое подходящее — кризис. Не борьба с коррупцией, а сама коррупция дезорганизует государственное управление. Она блокирует программы помощи и дает существенную прибавку в себестоимости.

И, наконец, госзаказ на строительство – как жилья, так и других объектов. Потребность в них у города и края чрезвычайно велика.

Где взять антикризисные деньги?

            Откроем почти забытый документ – Федеральный закон РФ № 184-ФЗ от 23 декабря 2003 г. «О внесении дополнений в Бюджетный кодекс РФ в части создания Стабилизационного фонда РФ». В ст. 1 читаем: «Средства Стабилизационного фонда могут использоваться для финансирования дефицита федерального бюджета при снижении цены на нефть ниже базовой, а также на иные цели в случае, если накопленный объем средств Стабилизационного фонда превышает 500 млрд. рублей».

Для экономического роста Стабфонд — тормоз, поскольку деньги изымаются из реальной экономики. Целесообразным представлялось не замораживание денег в Стабфонде, а инвестирование в инфраструктурные проекты. Но почти единственным направлением расходования средств чиновники называли поддержание высокого курса рубля. Хотя при этом наши товаропроизводители автоматически становятся менее конкурентоспособными по отношению к импорту – затраты на производство у нас оплачиваются дорогими рублями, а за рубежом — дешевыми долларами или евро.

С 2008 г. Стабфонд заменен Резервным фондом. Он тоже призван способствовать стабильности экономического развития страны. Несмотря на громогласные заявления об активном расходовании средств на преодоление кризиса, идет постоянный прирост объема Резервного фонда как в рублевом, так и в долларовом выражении. По данным Минфина, только за январь 2009 года объем фонда увеличился на 836,16 млрд. руб. (или 250 млн. долл. – расхождение обусловлено падением курса рубля). На 1 февраля он составил 4 трлн. 863,80 млрд. руб. (http://www.minfin.ru). То есть расходование средств фонда идет медленнее, чем пополнение. Причем в реальную экономику деньги не поступают.

Все многочисленные недостатки Стабилизационного (Резервного) фонда высокие чиновники оправдывали необходимостью иметь запас на случай кризиса. Для этого из российской экономики выводили колоссальные средства. Момент настал, но размещенные в Резервном фонде деньги на стабилизацию экономики России не работают. Для чего продолжают копить? Деньги не должны обесцениваться. По крайней мере, в ситуации, для которой они, как нас уверяли, предназначены.

Возможен ли прогноз?

Прогнозы по продолжительности кризиса колеблются от одного года до семи лет. Год — срок нереальный. Времени понадобится больше, а более-менее точный прогноз по срокам пока в принципе невозможен. Многое будет зависеть от эффективности антикризисной программы.

Рано прогнозировать и цену. В Красноярске сегодня можно услышать, что уже в скором времени из-за нестабильного положения валюты недвижимость вырастет в цене, так как это вторая твердая валюта. Или что недвижимость подорожает из-за роста доллара. Но пока во всех крупных городах России наблюдается снижение стоимости вторичного жилья. А первичный и вторичный рынки связаны.

Не через месяц-другой, но в перспективе возможно временное повышение цены до уровня, превышающего нынешний. Объемов построенного или готового на 70% жилья в России хватит лишь на год-полтора после оживления рынка. После этого, если своевременно не будет начата реализация новых строительных проектов, жилищный рынок будет испытывать колоссальный дефицит.

Сбалансированная рыночная цена является результатом затухающих маятниковых колебаний. Дефицит колебания усилит. Принципиально возможно возрастание цены до уровня, превышающего цену марта 2008 года. Это наихудший вариант. Он означает, что рыночный маятник пошел вразнос, и вскоре после подъема цены нынешний кризис будет восприниматься лишь как преддверие настоящего большого кризиса. Главная задача госпрограммы – воспрепятствовать такому развитию событий.

К чему стремиться

Поражение нынешней строительной логики обусловлено дефицитом жилья и полным отсутствием выбора у граждан, облагодетельствованных монопольным застройщиком. Дефицит определял психологию жилищного строительства в российских городах. Не было необходимости задумываться о типологии, о качестве, о разнообразии ассортимента предложения. Кризис способен эту ситуацию изменить.

Неудобные квартиры, в которых не хватает места для хранения бытовых вещей, прогнившая инфраструктура, непривлекательные подъезды, убогие дворовые площадки, удручающая одинаковость должны уйти в прошлое. Равно как предложение разных по качеству квартир по одинаковой цене.

Возникшая конкуренция (если она не будет разрушена государственными «антикризисными» мерами, направленными на поддержку избранных компаний) должна привести к тому, что именно конечный потребитель будет определять качество и структуру жилья. А взамен того, что именовалось у нас «ипотекой», появятся различные схемы финансовой поддержки строительства или приобретения жилья для себя.

Сложится новая для нас, но привычная для всего остального мира строительная психология, основанная на:

— измерении количества не в квадратных метрах, а в жилых единицах – домах и квартирах;

— анализе потребностей потенциальных покупателей и возникновении рынка потребителя взамен рынка продавца;

— формировании различных сегментов рынка коммерческой жилой

недвижимости.

Кризис дает возможность изменить строительную логику и психологию. При государственной политике, ориентированной на человека, на первый план выйдет качество при оптимальной цене. Появится разнообразная, отсутствующая ныне, типология жилья и разнообразные его ценовые категории. Образуется нормальный рынок. Такой шанс упускать нельзя.

Авторы: Борис КАЦЕВ, Олег КЕЧИН.

Источник: www.gazetastroi.ru

Ключевые слова:

Инвестиции , Финансовый кризис , Ипотека , Строительство , жилье , Кризис , антикризисная программа , Строители

Другие материалы данного раздела:

• Не гнутся шведы (14.11.2011)
• Ремонтируй и живи (07.11.2011)
• Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
• Построй сам (19.10.2011)
• С размахом. (17.10.2011)

Комментарии:

Обсуждение этой статьи на форуме

Написать комментарий:

* Автор:

* Комментарий:

Введите, пожалуйста, ПЕРВЫЕ ТРИ ЦИФРЫ с картинки.

Если у Вас есть вопросы по работе данного раздела, Вы можете задать их с помощью формы обратной связи