Бывает, что жилье вроде бы всем хорошо: цена подходящая, планировка и местоположение просто идеальные... Но есть и еще один момент — юридический. О том, когда и почему самая прекрасная недвижимость может оказаться настолько сомнительным приобретением, что от него лучше отказаться, рассказывает адвокат Олег Сухов.

1. Квартира с жильцом

- От сделки сразу надо отказаться, если на момент подписания договора в приобретаемом жилом помещении будут зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данной недвижимости. У этих граждан есть пожизненное право пользования такой квартирой. Если бывший собственник недвижимого имущества оформил завещание, указав в нем лиц, имеющих право пользования квартирой после его смерти, такие лица также не могут быть выселены ни наследниками, ни новыми собственниками, — предупреждает Олег Сухов. — Новый владелец квартиры с таким "вечным жителем" фактически станет собственником комнаты либо комнат в коммунальной квартире с проживающим в ней посторонним лицом.

Однако если вышеуказанные «жильцы» до подписания договора купли-продажи сами «выпишутся», то понравившуюся недвижимость, проверив ее юридическую чистоту по остальным пунктам, покупать можно.

За 2011-2012 годы в районных судах города Москвы было рассмотрено примерно 150 исковых заявлений, в которых новые собственники жилых помещений пытались освободить приобретенные квартиры от граждан, обладающих пожизненным правом пользования недвижимостью. Как показывает практика, шансы на выселение таких лиц в судебном порядке минимальны.

2. Сделка по доверенности

Речь идет о случаях, когда жилье продается по доверенности, а сам продавец по каким-то причинам с покупателями на личный контакт не выходит. Типа очень занят, находится в отъезде... Причем так занят и так далеко уехал, что даже и по телефону поговорить не может.

К такой сделке следует отнестись с величайшей осторожностью. А лучше от нее вообще отказаться.

Первая возможная засада с доверенностью заключается в том, что она действительна либо до окончания срока действия, либо до момента, когда она отменена продавцом у нотариуса. Последний момент — крайне важный, поскольку об отмене доверенности ни Росреестр, ни покупатель могут и не знать. Заключенный же по недействительной доверенности договор впоследствии легко оспорить.

Вторая засада связана с причинами, по которым собственник недвижимости «скрывается». Бывает и так, что «продавец» понятия не имеет о том, что его квартиру кто-то продает. Либо он является недееспособным или ограниченно дееспособным. Совсем худой, но возможный случай - продавца и вовсе уже нет в живых.

Если все-таки решаться на сделку по доверенности, то необходимо тщательно проверить подлинность и действительность доверенностей, а также историю квартиры и, что немаловажно, судьбу ее собственников. Перед подписанием договора о приобретении недвижимости обязательно нужно получить информацию из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации продавца о том, не состоит ли последний на учете.

3. Незаконная перепланировка

Этот недостаток квартиры не столь существенный, как те, что были названы выше. Но тоже чреват неприятностями. Незаконная перепланировка может принести новому собственнику, как минимум, дополнительные бюрократические проблемы и затраты в будущем. А в некоторых исключительных случаях — и утрату квартиры.

Проверить, была ли в квартире незаконная перепланировка, довольно просто — следует внимательно изучить документы БТИ на недвижимость и сравнить реальные элементы квартиры с теми, что нарисованы на плане. Если имеются серьезные расхождения, от покупки лучше воздержаться.