«Как отстоять свой дом без оружия» - так называется книга астраханского депутата Олега Шеина. Писатель - личность известная. Правда, прославился он совсем на другом поприще: голодал 40 дней, когда в прошлом году проиграл на выборах мэра Астрахани. Но не про свою диету или политическую борьбу решил поведать миру народный избранник, а про самые насущные сегодня вопросы - коммунальные.

Шеин имеет юридическое образование и входит в комитет по строительству и ЖКХ астраханской облдумы. И все-таки он, скорее, теоретик, ТСЖ не возглавлял, на службе в коммунальном хозяйстве замечен не был. Словно предупреждая сомнения, уже в предисловии автор заявляет, что книга «не теоретическая фантазия и не опыт одиночки, а обобщенная практика сотен и тысяч жилищных активистов страны».

К такому активисту мы и пришли. Распечатали книжку Шеина из Интернета и просили прокомментировать ее Юрия Кудрявцева, который вот уже 10 лет возглавляет одно из самых успешных волгоградских ТСЖ. Кстати, если следовать определению из книги Шеина, Юрий Алексеевич - председатель товарищества собственников жилья - «несчастный, но очень ответственный человек».

Собственники и общее собрание

- Заметный плюс в книге - расшифровка терминов, - сразу же начал Юрий Кудрявцев. - Люди ведь не знают, к примеру, что такое «капитальный ремонт». Что в него входит? А чем отличаются коммунальные услуги от жилищных? А кто такие собственники?

- Собственники, наверное, то же самое, что и жильцы… - начинаю неуверенно отвечать я.

- Нет, - сразу же осекает меня председатель. - Вот сразу видно, не развита у нас правовая грамотность. И это больше всего мешает, когда мы выходим на тропу войны с коммунальщиками. Вот откройте книгу - посмотрите. Собственники - это только владельцы приватизированных квартир, а не все, кто в них прописан и проживает. Собственники - это еще и владельцы нежилых помещений, магазинов, парикмахерских, которые в доме находятся (если они не сдаются в аренду. - Прим. авт.). И по закону они могут решать очень многое.

«Только собственники имеют право на общем собрании принимать решения о судьбе дома, размере платы за содержание дома и его ремонт*».

«Никто не вправе поднять Вам квартплату или начать строить над домом мансардный этаж, если Вы и другие собственники не приняли такого решения на собрании».

«Голосование идет квадратными метрами. То есть, если у человека в собственности квартира площадью 45 кв. м., он имеет 45 голосов. Решения на собрании принимаются простым большинством голосов. По имущественным вопросам (распоряжение землей, подвалами, размещение наружной рекламы, взятие кредитов) и капремонту решение принимается большинством в 2/3 (ст. 46 ЖК РФ)». - Конечно, собрание нужно проводить в очной форме. Но! Не поверите, это практически невозможно. Ведь если бы не пассивность людей, многих проблем в коммунальной сфере мы бы избежали. Всем вечно некогда. Поэтому мы сейчас перешли на заочное голосование. Собственники в удобное для них время приходят в ТСЖ, ставят подписи. Таким образом, мы даже не две трети голосов собираем, а почти 99%, - Юрий Алексеевич демонстрирует пример анкеты, где прописаны все вопросы, которые нужно решить в ближайшее время.

ТСЖ, УК или непосредственное управление

Предположим, собрание в очном (как предлагает Шеин) или заочном (к чему пришел на практике Кудрявцев) варианте выбирает форму управления домом.

«Формально Жилищный кодекс предусматривает три формы управления домом: - Товарищество собственников жилья; - Непосредственное управление домом; - Управление посредством управляющей компании.

Как начать поиск обслуживающих фирм? - Возьмите газету или откройте Интернет. Любая ремонтная фирма, любой индивидуальный предприниматель вправе вести работы по вашему дому. Постарайтесь удержаться от соблазна открыть такую фирму самому. Соседи будут смотреть на Вас не как на предпринимателя, а как на мецената, и любой конфликт с неплательщиком приобретет крайне болезненную форму».

- Перед тем как определиться, кто же будет заниматься вашим домом, подумайте, а справится ли с работой ТСЖ самостоятельно, - подсказывает Юрий Кудрявцев. - Простой пример: несколько лет назад, когда только создали ТСЖ, я задумал обеспечить территорию охраной. Нужно было собрать с жильцов 27 тысяч рублей. И вот тогда я понял, как это - ходить каждый раз с протянутой рукой. Один из собственников из-за трехсот рублей, которые я у него просил, пошел и написал на меня заявление в УБЭП: вымогают, мол, деньги. Никто не хочет платить сверх той суммы, которая проставлена в квитках. Я выкрутился: отремонтировал подвальные помещения и начал сдавать их в аренду. Ресурсоснабжающим организациям мы ежемесячно перечисляем условно 260 тысяч, хотя с жильцов собираем только 160. Откуда остальные 100 тысяч? Плата за аренду. Благодаря ей мы можем экономить, установили без дополнительных затрат для жильцов счетчики. Для домов, где нечего сдавать в аренду, ветхих многоэтажек, проще выбрать УК, у которой есть штат специалистов. В случае чего ее можно будет сменить. Сделать это на самом деле не так трудно. Но вновь и вновь приходится говорить исключительно о желании жильцов.

А чтобы не доводить до суда с недобросовестной управляющей компанией, Олег Шеин советует сразу же в договоре с УК прописать несколько важных пунктов:

- «закрепить право сторон досрочно и без всяких судов разорвать договор, предупредив заранее другую сторону»,

- «выделение обязательного текущего вида работ с указанием его стоимости (дворник, промывка и опрессовка, разовые приглашения слесарей и электриков, аварийный вызов)»,

- «вычесть из общих сборов обязательные работы, и получаем свободные деньги дома. Вот этими свободными деньгами Вы и должны распоряжаться. Не фирма - а Вы и ваши соседи. И без вашего решения, подписи уполномоченного ни один рубль не должен быть потрачен»,

- «закрепить за жителями право нанимать самостоятельно субподрядчиков»,

- «любое авансирование работ - лишь с ведома и согласия собственников».

Конечно, автор не настолько наивен, и задается вопросом: а найдутся ли фирмы, которые пойдут на таких условиях работать? И тут же отвечает - да. Возможно, если очень долго искать, найдутся и такие.

Но для этого прежде придется поработать самим жильцам, а именно, собственникам.

Чья земля? Чьи трубы?

Не так просто, по мнению Юрия Кудрявцева, понять, какое имущество можно считать общедомовым, то есть то, за содержание которого должны платить жильцы.

- В книге перечислены все пункты: подъезды, чердаки и прочие. Если взять как пример наш дом, у нас есть технический паспорт, на основании него мы можем подтвердить права на подвалы, которые сейчас и сдаем в аренду. Но на каком основании подвал должны содержать жители других многоэтажек, которые приватизировали исключительно свои квартиры? Кто-то из них может показать акт приемки-передачи этого имущества от муниципалитета гражданам? А раз нет такого документа, и платить за подвал или чердак формально жильцы не обязаны.

То же самое касается и земли возле дома. Вроде бы и наша она, но как-то не до конца. А чтобы она стала нашей до конца, на нее тоже нужно оформить права. Правда, вот стоит ли?

Ищем ответ в книге.

«Преимущества формирования земельного участка: если Вы живете в центре города в деревянном доме, вас специально не подожгут, так как делать это бессмысленно - вы все равно собственник земли; впритык к Вашему дому не построят элитную высотку или ночной кабак; если расположение дома позволяет, можно немного заработать денег, сдав землю в аренду под автостоянку или хлебный киоск».

- Я сделал на всякий случай межевание, оформил кадастр - забил землю за собой, но приватизацию пока не провожу. Почему? Из видимых плюсов приватизации существенный только один - земля, оформленная как собственность, может принести дополнительный доход от аренды. Но для этого нужно заручиться поддержкой жильцов, которые не будут против появления по соседству с домом, к примеру, стоянки или ларька. Иначе делать это просто невыгодно, иначе только головной боли прибавится, - поясняет Кудрявцев.

О «головной боли», кстати, пишет и Шеин: это «налог на землю, решение вопросов с обрезкой деревьев, так как эти деревья будут расти уже на вашей земле, и если сухое дерево упадет, например, на машину, платить автовладельцу будут жители дома, а не кто-нибудь еще».

Пересказать книгу полностью невозможно. Но главный вывод по всем пунктам: не сидеть на месте и не ждать, что ваш дом отстоит кто-то за вас.

- В общем и целом Шеин на правильном пути, книга имеет все шансы стать пособием для новичков в этой сфере. Тем более она основана на Жилищном кодексе, и в ней есть примеры оформления конкретных документов со всеми необходимыми пояснениями, - заключает наш эксперт. - Правда, пустую страничку вклеить придется: жизнь и постоянно меняющиеся законы еще внесут свои коррективы даже в такой правильно написанный шаблон.

*Курсивом выделены цитаты из книги.

www.irn.ru