Стартовая // Статьи / Свой взгляд
Эх, доля, моя доля...
21.08.2013За последние десять лет рынок жилья пережил несколько волн обманутых дольщиков. Первая волна недостроя появилась в конце 1990-х годов, вторая – в начале 2000-х. Сейчас мы наблюдаем последствия третьей волны.
Анализ ситуации показал, что основными причинами появления проблемных многоквартирных домов являются кризисные явления, произошедшие в экономике, отсутствие достаточных собственных оборотных средств у компаний-застройщиков, которые свою экономику строили исключительно на привлечении средств инвесторов, нечистоплотные, мошеннические действия отдельных их руководителей, слабая нормативная база, регулирующая правоотношения в области долевого строительства многоквартирных домов, а также низкая правовая грамотность населения.
Последствия первых двух волн, связанных с появлением обманутых дольщиков, исполнительная власть субъектов совместно с органами местного самоуправления решали административными методами. В Красноярском крае в начале 2000-х годов в связи с возникновением недостроев проблемы решались в большинстве случаев за счет заключения договоров подряда и привлечения к достройке крупных строительных организаций, имеющих достаточные оборотные средства для завершения строительства.
Застройщиком в большинстве случаев выступало Управление капитального строительства администрации Красноярска либо ТСЖ. Подрядные организации осуществляли достройку объектов по ценам себестоимости и в качестве преференций получали земельные участки по договорам аренды. Это продолжалось до тех пор, пока законодательно (в 2007 году были внесены изменения в Земельный кодекс РФ) получило закрепление отчуждение земельных участков под многоквартирное строительство – лишь посредством проведения торгов на право заключения договора аренды на земельный участок под строительство.
Ряд объектов был достроен посредством заключения многосторонних соглашений. Так, из-за нехватки финансовых средств в 2002 году ОАО «Красноярскстройкомцентр» приостановило строительство дома № 3 во 2-м мкрн Северного. Для решения проблем было заключено соглашение о сотрудничестве между застройщиком и администрацией Красноярского края, краевым фондом жилищного строительства, ТСЖ «Луч» и Енисейским объединенным банком. Достройка объекта осуществлялась на кредитные средства. Фонд привлек денежные средства от Енисейского объединенного банка на основе кредитного договора в сумме 2,1 млн. рублей. Привлеченные средства были предоставлены Фондом инвесторам – членам ТСЖ «Луч» в качестве займа на пять лет (53 инвестора). Таким образом, строительство дома было завершено.
Принятие 30 декабря 2004 года Федерального закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ) стало знаковым для строительной отрасли. Тогда правительство страны впервые попыталось защитить права обманутых дольщиков, так и не получивших оплаченные квадратные метры жилья. Для дольщиков Закон № 214-ФЗ дает много гарантий. Во-первых, дольщик может рассчитывать, что дом будет построен в обозначенный срок. Если застройщик не выполнит обязательства, к нему будут применены штрафные санкции. Во-вторых, гарантируется наличие у застройщика всех правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешительных документов на строительство дома. Соответственно риск, что дом вообще не будет построен, минимизирован. Это также позволяет дольщику получить ипотечный кредит. Но, несмотря на этот закон, существует высокий процент рисков, связанных с возникновением долгостроев.
Начиная с 2009 года в Красноярске насчитывалось 22 проблемных многоквартирных дома, начатых строительством на средства граждан, строительство которых было приостановлено либо осуществлялось медленными темпами. В кризисных условиях 2008-2009 годов завершить начатые проекты в планируемые сроки застройщики не смогли, в отношении большинства из них была начата процедура банкротства.
В феврале 2009 года по инициативе правительства края при администрации Красноярска была организована рабочая группа, которая содействовала организации строительства и вводу в эксплуатацию в 2009 году трех проблемных многоквартирных домов, в которых расположено 190 квартир (дом по пр. Мира, 52а, – застройщик ЗАО «Сибстоун»; дома № 1.8 и 2.3 по ул. Водопьянова – застройщик ООО «Стройсервисинвест»).
В начале 2010 года на территории города оставалось 19 проблемных многоквартирных домов, в связи с чем было принято решение разработать механизм, посредством которого будут реализованы мероприятия, направленные на достройку и ввод в эксплуатацию указанных объектов. Так, был разработан и принят закон Красноярского края от 29.04.2010 № 10-4663 «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края» (далее – закон края).
Согласно положениям закона участники строительства проблемных объектов вправе получить социальную выплату в виде возмещения процентов по кредитам, привлеченным для достройки этих объектов. Установлен предельный размер кредита до 850 тысяч рублей. Оператором (исполнителем) является краевой фонд жилищного строительства. Для реализации закона края постановлением правительства Красноярского края от 25.05.2010 № 281-п создана краевая комиссия по рассмотрению вопросов назначения и прекращения предоставления социальных выплат гражданам для возмещения расходов по оплате процентов по кредитам (займам), направленным на завершение строительства многоквартирных домов. Получение социальной выплаты носит заявительный характер.
Меры, предусмотренные законом края, стали организующим началом объединения граждан в товарищества собственников жилья и некоммерческие партнерства в целях достройки объектов. В 2010 году было достроено восемь проблемных многоквартирных домов (1019 квартир), шесть из которых с помощью мер, предусмотренных законом края. В течение января 2011 года введено в эксплуатацию еще 110 квартир.
В 2012 году список проблемных многоквартирных домов был сокращен еще на два объекта. 12 декабря введен в эксплуатацию многоквартирный дом № 17 в мкрн «Ботанический», свои квартиры получили 149 семей участников строительства. 27 декабря в отношении застройщика многоквартирного дома № 28а по ул. Грунтовой Красноярска ООО «Красноярец плюс» процедура конкурсного производства была прекращена. Правоустанавливающие документы на строительство переоформлены на нового застройщика – ООО «Сибстройинвест», который взял на себя обязательства в отношении удовлетворения требований более 130 участников строительства.
Основная доля проблемных многоквартирных домов в Красноярском крае приходится на объекты ООО «Стройтехника» (шесть многоквартирных домов – 881 участник строительства) и ЗАО «Сибстоун».
В августе 2011 года вступил в действие 210-ФЗ, внесший изменения в Закон о несостоятельности (банкротстве), касающийся специальных норм о банкротстве застройщиков. В соответствии с требованиями законодательства о банкротстве удовлетворение требований участников строительства, перед которыми застройщики-банкроты не исполнили свои обязательства по достройке многоквартирных домов, возможно лишь двумя способами: посредством передачи незавершенных строительством многоквартирных домов созданным из числа участников строительства жилищно-строительным кооперативам либо другим потребительским кооперативам (далее – ЖСК) или за счет денежных средств, вырученных от продажи прав застройщика и незавершенных объектов строительства.
27 ноября 2012 года процедура внешнего управления в ООО «Стройтехника» заменена на конкурсное производство, по этой причине достройка шести домов силами застройщика была приостановлена.
Арбитражным судом Красноярского края рассмотрено ходатайство и.о. конкурсного управляющего ООО «Стройтехника» о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу «ЖСК-1». По результатам рассмотрения 15 июля 2013 года вынесено определение, согласно которому в удовлетворении этого ходатайства отказано, по причине отсутствия в ООО «Стройтехника» на момент рассмотрения ходатайства условий, предусмотренных требованиями законодательства о банкротстве:
– наличие требований отдельных участников строительства, которые лишены возможности получить удовлетворение своих требований путем участия в ЖСК с целью завершения строительства домов и получения квартир (объектов недостаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований на жилые помещения и в реестр денежных требований);
– ЖСК-1 создан с нарушением требований законодательства о банкротстве застройщиков (отсутствие кворума на собрание при принятии решения).
Для принятия судом положительного решения о передаче объектов незавершенных строительством в ЖСК необходимо, помимо прочих условий, принятие с соблюдением требований Закона о банкротстве решения участников строительства о создании ЖСК либо о вступлении в ранее созданное ЖСК-1 при условии его соответствия п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве, либо самостоятельное добровольное вступление в ЖСК-1 всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО «Стройтехника», с соблюдением требований ст. 110 ЖК РФ.
Координационным советом, в который вошли представители основных кредиторов и участников строительства, а также администрации Красноярска и депутаты Законодательного Собрания края и городского Совета, принимаются меры по устранению замечаний, указанных арбитражным судом. Ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу после устранения замечаний планируется заявить повторно.
Конкурсное производство в ЗАО «Сибстоун» продлено до 1 октября 2013 года. Застройщик не выполнил свои обязательства по строительству двух многоквартирных жилых домов (ж/д по ул. Копылова – ул. Гоголя – ул. Ленина и ж/д по ул. Баумана, 6), в которых запроектировано 332 квартиры.
В целях подготовки к проведению общего собрания участников строительства, на котором должен быть рассмотрен вопрос о передаче объектов созданному участниками строительства ЖСК, проведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества застройщика, выполнено техническое обследование несущих конструкций и инвентаризация незавершенных строительством жилых домов, определен размер средств, необходимых на достройку объектов, продлены договоры аренды земельных участков.
Вместе с тем, в связи с включением в реестр требований о передаче жилых помещений нескольких участников строительства, заявивших самостоятельные требования в отношении одного и того же жилого помещения (задвоение требований в отношении 119 квартир), совокупное количество жилых помещений, запроектированное в двух многоквартирных домах по ул. Копылова – ул. Гоголя – ул. Ленина и по ул. Баумана, 6 (332 квартиры), недостаточно для удовлетворения всех требований участников строительства. Это является препятствием для удовлетворения требований участников строительства посредством создания ЖСК и достройки объектов силами ЖСК (требования части 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
Правительством края совместно с проектными организациями края прорабатывается вопрос о возможности переработки проектной документации на предмет увеличения строительного объема жилого дома по ул. Копылова – ул. Гоголя – ул. Ленина в целях увеличения количества жилых помещений и решения вопроса о достаточности жилых помещений для удовлетворения требований участников строительства ЗАО «Сибстоун».
Арбитражный суд Красноярского края от 24 мая 2013 года по делу застройщика-банкрота ЗАО «Сибстоун» в срок до 1 октября 2013 года обязал конкурсного управляющего ЗАО «Сибстоун» организовать проведение собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства с предоставлением информации, предусмотренной ст. 201.10 Закона о банкротстве, в том числе заключение о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства.
Помимо указанных крупных застройщиков-банкротов в стадии банкротства находятся еще три застройщика:
– ЗАО «Крид-М» не завершило строительство двух малоэтажных многоквартирных домов в п. Солонцы;
– ООО «Хорс» не выполнило обязательства в отношении завершения строительства многоквартирного дома в Октябрьском районе Красноярска;
– ООО «Вектор плюс», которое завершает строительство многоквартирного дома в мкрн «Метростроитель» Советского района Красноярска.
Для оценки прогноза развития ситуации в области долевого строительства службой строительного надзора и жилищного контроля края осуществляется сбор, накопление и анализ информации на основании Порядка осуществления мониторинга в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, ведения единой информационной системы учета сведений о застройщиках и строящихся (создаваемых) на территории Красноярского края многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, утвержденного постановлением правительства края от 27.09.2010 № 483-п. Эта информация размещена на официальном сайте службы (www.krasnadzor.ru) в разделе «Единая информационная система учета сведений о застройщиках и строящихся на территории Красноярского края многоквартирных домах и иных объектах недвижимости», приложение «Перечень проблемных многоквартирных домов, строительство которых приостановлено или ведется медленными темпами».
Стабильному развитию строительной отрасли во многом способствуют принятые в крае дополнительные меры по усилению контроля над реализацией полномочий в области долевого строительства, направленные на защиту прав участников строительства. На территории края разработана и рекомендована всем застройщикам к применению форма примерного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, которая утверждена распоряжением правительства края от 26.10.2010 № 887-р.
Положения, получившие закрепление в форме примерного договора, в наибольшей степени отвечают интересам участников долевого строительства. Полагаем, что будущим участникам долевого строительства при оформлении с застройщиком договорных отношений необходимо воспользоваться текстом рекомендуемой формы примерного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Этот документ размещен в базе «Консультант плюс» и на сайте службы стройнадзора (см. выше).
На основании «Плана мероприятий, направленных на предупреждение проблемных ситуаций на рынке долевого строительства многоквартирных домов и исключение фактов двойных продаж объектов долевого участия в строительстве на территории Красноярского края» обеспечивается взаимодействие с органами прокуратуры и полиции в части проведения совместных проверок по исполнению застройщиками законодательства об участии в долевом строительстве. Проведение совместных мероприятий позволяет осуществить всестороннюю проверку деятельности застройщика и принять исчерпывающие меры реагирования.
Постановлением правительства края от 18.10.2010 № 506-п создана краевая межведомственная комиссия по координации вопросов долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Красноярского края, вырабатывающая предложения (комплекс мероприятий), за счет которых можно решить проблемные вопросы.
Основные перспективы развития рынка долевого строительства связаны с введением с 2014 года обязательного страхования застройщиков, осуществляющих долевое строительство. Вместо страхования ответственности застройщик вправе избрать иной способ обеспечения исполнения обязательств по договору – поручительство банка, которое предусматривает субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства. Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени).
Размер ответственности поручителя (либо страховая сумма) для возмещения участнику строительства определяется ценой договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации (для Красноярского края этот показатель в третьем квартале 2013 года составляет 37 275,32 рубля).
Совместными усилиями застройщиков, правоохранительных и надзорных органов и при содействии граждан в России будет создан эффективный механизм профилактики ситуаций, возникающих по вине отдельных недобросовестных застройщиков.
| ||
|
|
Другие материалы данного раздела:
- Реально ли осуществить желание властей полностью легализовать рынок съемного жилья? (26.09.2013)
- Резерв на кончике пера (09.09.2013)
- 10 самых дорогих квартир в аренду в Москве (03.09.2013)
- В этом году красноярской скорой помощи исполнилось 95 лет (27.08.2013)
- Псевдобизнес «по суду» (15.07.2013)
Комментарии:
Написать комментарий:
Если у Вас есть вопросы по работе данного раздела, Вы можете задать их с помощью формы обратной связи