Эксперты рынка недвижимости составили рейтинг самых дешевых столичных квартир, выставленных на продажу в мае 2011 года. Все они являются однокомнатными и располагаются в девяти- и пятиэтажных типовых кирпичных и панельных домах далеко от центра города. При этом приобретение даже такого жилья является несбыточной мечтой для большинства москвичей. Риелторы сообщают, что спрос есть, но не говорят о том, что покупательская способность не позволяет большинству улучшать жилищные условия.
Самые доступные
Прежде чем перейти непосредственно к подготовленному порталом "ГдеЭтотДом.Ру" рейтингу, стоит отметить, что в него не были включены малогабаритные квартиры общей площадью менее 30 квадратных метров, квартиры на первых и последних этажах, объекты, реализуемые на торгах или имеющие какие-либо обременения и расположенные в районах за кольцевой автодорогой.
Итак, на первой позиции оказалась квартира жилой площадью 19 квадратных метров в районе Бирюлево, которая предлагалась за 4,05 миллиона рублей (рыночная оценка - 3,9 миллиона). Она расположена в панельном девятиэтажном доме 1974 года постройки по адресу: Востряковский проезд, дом 13, корпус 1.
На втором месте расположилась квартира в 1-м Грайвороновском проезде в районе Текстильщики, также выставленная на продажу за 4,05 миллиона рублей (рыночная стоимость - 4 миллиона). Эта квартира находится ближе остальных к центру города, однако окружена промзонами. Жилая площадь объекта в кирпичной пятиэтажке 1964 года постройки составляет 18 квадратных метров. Замыкает тройку "лидеров" объект в панельном девятиэтажном здании 1976 года в Загорьевском проезде в районе Бирюлево. При рыночной стоимости в 3,9 миллиона рублей жилье предлагается за 4,1 миллиона. Жилая площадь квартиры составляет 19 квадратных метров.
Далее расположились еще три квартиры, за которые продавцы просят 4,1 миллиона рублей, однако немного по разному оцененные экспертами и имеющие различные характеристики. Четвертую строчку аналитики отдали квартире на Байкальской улице (район Измайлово), рыночная стоимость которой составляет 3,850 миллиона рублей. Жилая площадь объекта в панельной пятиэтажке составляет 20 "квадратов". На пятой позиции расположилась еще одна квартира в Востряковском проезде (рыночная оценка - 3,9 миллиона рублей). Площадь жилья в панельной девятиэтажке составляет 18 квадратных метров. Шестое место досталось объекту в панельном пятиэтажном доме на 3-ей улице Соколиной Горы. Рыночная цена квартиры с жилой площадью 20 "квадратов" составляет 3,9 миллиона рублей.
Седьмую и восьмую строчку заняли квартиры, заявленная стоимость которых составляет 4,15 миллиона рублей. При этом жилье площадью 19 квадратных метров на улице Старый Гай в районе Новогиреево было оценено рынком в 3,9 миллиона рублей, а квартира в Черницынском проезде (Измайлово) - в 4 миллиона. Жилая площадь последней составляет всего 14 "квадратов".
Замыкают список квартиры в кирпичных пятиэтажках на Ставропольской и Таганрогской улицах в районе Люблино, стоимость которых составляет 4,19 миллиона рублей. Аналитики оценили их в 4,05 и 4,1 миллиона соответственно.
Если взглянуть на рейтинг, то видно, что как стоимость, так и характеристики объектов достаточно схожи. Располагая 4 миллионами рублей, на лучшее рассчитывать не приходится.
Стоимость падает
Вообще же, в этом году на рынке вторичного жилья Москвы фиксируется снижение средней стоимости квадратного метра. Так, по данным аналитического центра "Пересвет-Инвест", за первые четыре месяца этот показатель снизился на 3,8 процента и по итогам апреля составил 200,8 тысячи рублей. В долларах цена "квадрата" за четыре месяца выросла на 3,1 процента до 7170. При этом в апреле стоимость "вторички" в рублевом эквиваленте снизилась на 0,6 процента, а в долларах повысилась на 1,2 процента.
По данным компании "ИНКОМ-Недвижимость", в апреле средняя цена предложения в столице снизилась на 0,9 процента до 197,6 тысячи рублей за "квадрат". При этом стоимость наиболее дешевого жилья и качественных недорогих квартир не изменилась.
Впрочем, данные как всегда разнятся. По информации компании "НДВ-Недвижимость", в апреле средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья Москвы увеличилась по сравнению с мартом на 1,4 процента и составила 161,1 тысячи рублей. В долларах цена "квадрата" возросла на 2,8 процента до 5701 долларов. В "МИЭЛЬ" заявляли, что средняя стоимость предложения московской "вторички" держится в пределах 169-170 тысяч рублей за квадратный метр уже пятый месяц подряд.
По данным компании "Азбука жилья", в первой половине мая средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась по сравнению с концом апреля на 1,8 процента до 170 тысяч рублей. При этом по итогам месяца квадратный метр подорожал всего на 0,1 процента до 167,2 тысячи рублей. Ранее компания сообщала, что в апреле московская вторичка подешевела на 0,6 процента.
"Справедливая" цена
А вот так называемая "справедливая" цена квадратного метра на рынке "вторички" Москвы, рассчитанная компанией IntermarkSavills с использованием макроэкономических и конъюнктурных показателей рынка жилья, уже около 5 месяцев (то есть с начала года) превышает фактическую стоимость предложения. По данным аналитиков, прежде столь длительное превышение было зафиксировано только в 2005 году, результатом чего стал практически двукратный рост цен на жилье во второй половине 2005 года и в 2006 году.
Как отмечают эксперты, расчетное значение "справедливой" цены оставалось ниже фактической цены предложения на протяжении последних 5 лет. Обычно эта разница составляла 5-10 процентов, а в период острой фазы кризиса доходила до 40-50 процентов. Чем существеннее был разрыв, тем менее активно вели себя покупатели и, соответственно, сокращалось число заключаемых сделок. Имеет место и обратная зависимость: в случае, когда "справедливая" цена превышает фактическую, на рынке наблюдается заметный рост числа сделок.
В настоящее время "справедливая" стоимость квадратного метра жилья в столице превышает 7000 долларов, а фактическая цена предложения составляет 6850 долларов. По мнению аналитиков, сложившаяся в настоящее время ситуация располагает к тому, что средние долларовые цены на квартиры вырастут по итогам текущего года почти на треть. Пик роста придется на осень, когда рост будет составлять 4-5 процентов в месяц.
Стоит отметить, что в начале года рост стоимости на жилье в столице прогнозировали все участники рынка. Однако оценки экспертов варьировались от роста в пределах инфляции до подорожания на 25 процентов. И, несмотря на отмеченное некоторыми компаниями снижение стоимости по итогам четырех месяцев, аналитики все так же уверены в итоговом приросте. Однако в главный вопрос: какими темпами будет дорожать "вторичка"? - прошедший период ясности так и не внес.
