-
ПРОДАМ 1 КОМНАТНУЮ, ВЗЛЕТКА, 78 ДОБРОВОЛЬЧЕСКОЙ БРИГАДЫ 3, СОБСТВЕННИК, 35/16/9, САН.УЗЕЛ РАЗДЕЛЬНЫЙ, СТЕКЛОПАКЕТ, ЛОЖЖИЯ, НЕ ИЗ ПОД АРЕНДЫ, ЧИСТАЯ АККУРАТНАЯ, ОЧЕНЬ ЧИСТЫЙ ПОДЪЕЗД, ХОРОШИЙ ДВОР, ВСЕ ДОКУМЕНТЫ НА РУКАХ. СТОИМОСТЬ 2100000, ТОРГ.Цена: 2100
2972874 АЛЕКСАНДР
Стартовая // Статьи / Недвижимость
Что год грядущий нам готовит?
26.12.2008С одной стороны, прогнозы — дело неблагодарное. Особенно когда они касаются недвижимости и особенно в такой нестабильной экономической ситуации, как сейчас. С другой стороны в условиях всеобщей нервозности и неопределенности обычному продавцу или покупателю квартиры хочется получить хоть какую-то информацию по этому вопросу.
Своими соображениями по поводу дальнейшего развития событий в сфере недвижимости поделились специалисты, которые работают на этом рынке длительное время. Это генеральный директор компании «Квартирный ответ» Юрий Юдин, директор «Регионального жилищно-инвестиционного центра» Константин Колос, генеральный директор компании «Аревера-Недвижимость» Константин Попов и советник управляющего по развитию розничного бизнеса красноярского филиала акционерного коммерческого банка «МБРР» Павел Дергачев.
Падать или расти?
Для многих рынок недвижимости это в первую очередь цены. «В случае, если будут сбываться пессимистические прогнозы, то, наверное, мы будем продолжать наблюдать снижение спроса. Но резкого падения цен не будет,— говорит Константин Колос.— Те, кто ждут, что цена неожиданно станет 30 тысяч за квадратный метр или даже 25, зря на это надеются, поскольку у нас на сегодня очень большой потенциально неудовлетворенный спрос. Существующий дефицит жилья не даст цене резко упасть и она будет снижаться, но весьма плавно — в рамках 10% за год».
«Снижаться цены будут всего лишь до конца этого года,— считает Константин Попов.— Мы сейчас уже находимся где-то в нижней точке падения цен. Рано или поздно всё придет в равновесие, а потом возможен некоторый рост — пропорциональный инфляции. По крайней мере следующий год может быть только таким. Он будет спокойным. Я не верю в жесткое падение и кризис строительной отрасли. Все в начале нынешнего года понимали, что цена до беспредела расти не может. Рано или поздно цены должны «упасть». Всё —получили. Это мы сейчас и наблюдаем. Но до бесконечности цены падать тоже не могут. Просто строители станут строить столько, сколько рынок сможет потребить».
Тонкости географии
В то же время специалисты сходятся во мнении, что сегодня не следует говорить о «средней температуре по палате». «Если раньше можно было давать прогнозы в целом по рынку и они оправдывались, то сегодня мы уже считаем, что на 2009 год следует предложить дифференцированный прогноз с учетом сложившейся ситуации по спросу и ценности различных объектов в Красноярске,— объясняет Юрий Юдин.— Скажем, рынок и вторичного, и долевого жилья можно разбить по районам: Взлетка, Зеленая Роща, Северный, Солнечный, Центр, Копылова, Свободный, Первомайский, Предмостная-Цирк, Черемушки-Энергетиков, и уже в зависимости от расположения квартиры формируется ее цена.
Кроме того, не надо забывать про географический дисбаланс, который уже давно существует в Красноярске: если мы с вами возьмем правый и левый берег — на левом проживает примерно 53% и на правом берегу примерно 47% населения. А жилье строится гораздо активнее на левобережье. В 2008-2009 году будет введено 90-92% домов на левом берегу. В то же время и на левобережье есть «интересные» районы — Северный, а конкретно Ястынское поле, и Взлетка. Там жилья настроили очень много. И поэтому мы видим в этих двух микрорайонах очень четкую тенденцию — существующее сейчас предложение сильно превышает реальный спрос. Такого нет практически ни в одном другом районе города. Все эти факторы не могут не отразиться на дальнейшей ситуации с ценами».
По словам Юдина, в перспективе спрос на жилье на правом берегу может значительно возрасти и превысить предложение. Произойдет это в связи со строительством районов Южный берег и Белые росы. Привлекательность этих территорий будет сопоставима с центром города. Цены — соответственные. «На левом берегу в центре нет строительных площадок,— поясняет Юрий Юдин.— Практически, осталась лишь площадка комбайнового завода».
Особенности планировки
Если говорить о готовом жилье, специалисты отмечают тот факт, что значительно снижается ценность хрущевок. Хотя многие люди в качестве первого жилья их по-прежнему приобретают.
«Мы предполагаем, что цена хрущевок в трех районах нашего города в следующем году упадет. Это Зеленая роща, Первомайский и Черемушки.— говорит Юдин.— В то же самое время мы предполагаем, что на Копылова, Предмостной и на Свободном хрущевки будут пользоваться спросом и мы считаем, что в следующем году наоборот цены на них несколько вырастут из-за дисбаланса спроса и предложения. Потому что в этих районах вводится очень мало нового жилья. Есть ощущение, что в следующем году не будет ни одного района в городе, в котором бы жилье новой планировки подешевело. В пяти из десяти перечисленных мной зон цены на квартиры новой планировки подрастут. В частности они вырастут в Черемушках и Энергетиках на 5%, потому что это будет новое жилье. А, к примеру, на Копылова мы предполагаем, что где-то на уровень инфляции подорожает жилье новой планировки. Потому что там обратная ситуация с Северным и Взлеткой — там (в отличие от северо-востока) спрос превышает предложение. Очень много людей, которые там прикипели, сейчас живут в хрущевках но хотели бы жить в новых квартирах».
По словам Юдина, все прогнозы могут сбыться лишь при условии, что 1 января 2009 года не будет кризиса неплатежей, и возобновится ипотечное кредитование. Специалисты сходятся во мнении, что в том или ином виде ипотека все равно будет присутствовать на рынке.
Ипотеке быть?
«Ипотека будет. Она и сейчас доступна тем людям, у которых есть деньги. Крупные деньги. Пока это условия рынка и мы от этого никуда не денемся. Сегодня ипотека применяется в основном для улучшения условий проживания, именно эта потребность будет закрываться ипотекой.— говорит Павел Дергачев.— Понятно, что на данном этапе развития экономики банки не будут кредитовать «первичку», потому что возникают очень большие риски в строительстве».
Как поясняет Юрий Юдин, на красноярском рынке сейчас действуют и крупные застройщики (такие как «Монолит», «КБС», «Сибиряк»), есть десяток средних игроков, включая ту же «Омегу» или «Сибагропромстрой». Присутствуют и малые фирмы, которые вводят в строй 1-2 дома в год. «У малых игроков скорее всего пойдет заморозка строительства,— считает Юдин.— Крупные компании, у меня сомнений нет, будут замораживать нулевые проекты — те, в которых еще нет котлована. Бумажные проекты заморозятся вообще все.
У средних компаний скорее всего тоже произойдет заморозка тех проектов, которые идут на этапе нуля и произойдет замедление темпов строительства. Там, где будет гарантия того, что жилье будет достроено, ценник останется практически неизменным к сегодняшнему уровню».
Стройки не встанут
«Останавливаться на том, что сейчас есть никто не будет. Это факт. Ни строители, ни банки. Мы все понимаем, что потребность в жилье всё равно существует. Возможно, строительный рынок сместится в малоэтажку.— считает Павел Дергачев.— Быстрое строительство — быстрая окупаемость. Сейчас уже существуют технологии, которые позволяют уменьшить себестоимость строительства, соответственно вывести на рынок продукт, который будет в принципе доступен более широкому кругу. Если строительство сможет переориентироваться в этот сектор, за строителями туда пойдут и банки — там можно будет зарабатывать. Понятно, что до сих основным объектом кредитования остаются квартиры в многоквартирных домах, и массового распространения адекватных кредитных программ для малоэтажного строительства пока нет. Основные принципы работы большинства банков — стандарты АИЖК. У агентства свои требования, например, к тому же выкупу закладных. Прецедентов по выкупу земельных закладных нет. Если бы АИЖК вышло с этим предложением, можно было бы развивать такое направление как земельная ипотека и готовить более интересные предложения для рынка — и для партнеров, и для потенциальных потребителей».
Понятно, что переход в область малоэтажного строительства не может быть простым. Тем более, не известно как будет решаться вопрос по выкупу земли у частных владельцев. Не секрет, что вокруг Красноярска вся она уже раскуплена.
«Цены на землю еще вырастут. Не уверен, что это будет 2009 год, скорее 2011-2012 год.— считает Юрий Юдин.— Увеличение цен произойдет не по всем участкам, а только по тем, которые будут привлекательны либо для строителей, либо для сельского хозяйства, либо для производства биотоплива. Начало бурного роста цен на землю будет означать, что в российской экономике закончились все проблемы».
Временные трудности
Что касается будущего года, то для многих игроков рынка, в частности для риэлторов, он будет трудным. «В следующем году будет стабильно плохо. Это выразится в стабильно малом количестве покупателей именно для нас».— считает Константин Колос.
«В Красноярске с его 280 тысячами квартир, которые есть в нашем городе, нормальным считается смена жилья семьей один раз в 10 лет. — поясняет Юрий Юдин. — Соответственно 28 тысяч сделок в среднем по году для Красноярска считается нормой. Если мы «упадем» в этом году до 17-18 тысяч сделок и следующем году их будет 20-22 тысячи, то когда-то эта разница «рванет». Не исключаю, что у нас будет 1-2 года, может в 2010, может в 2012-м, когда количество сделок превысит 30-35 тысяч»…
Автор текста: Екатерина Кох, специально для портала о недвижимости в Красноярске INFORM24.RU
Павел Дергачев
Константин Попов
Константин Колос
Реконструкция ул.Вавилова
|
Ключевые слова:
Красноярск , Финансовый кризис , Ипотека , Строительство в Красноярске , Банки , Цены на недвижимость , Мнение экспертов , Советы покупателям недвижимости , Недвижимость в Красноярске , Риелторы , Застройщики , Агентства недвижимостиДругие материалы данного раздела:
- Ремонтируй и живи (07.11.2011)
- Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
- Построй сам (19.10.2011)
- С размахом. (17.10.2011)
- "Президентская" распродажа (10.10.2011)
Комментарии:
Написать комментарий:
Если у Вас есть вопросы по работе данного раздела, Вы можете задать их с помощью формы обратной связи