Считается, что зима - не самый активный сезон на рынке загородной недвижимости. Обычно люди интересуются этим товаром в более теплое время года, когда приближается «дачный» период. Но этот только на первый взгляд. Нынешней зимой клиенты компаний с удовольствием отправлялись на просмотры. И дело не только в упавших ценах: зима позволяет покупателям заметить те недостатки, которые летом не проявляются вовсе.
Снег и стужа - не помеха
Как рассказал журналу Metrinfo.Ru Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group прежде на загородном рынке существовал фактор сезонности: поздней осенью и зимой продажи падали. Но в 2009 году проявился другой фактор: отложенного спроса. Люди откладывали покупку, ожидая ухудшения ситуации в экономике, а его не произошло. Как показал опыт продаж компании в поселке таунхаусов «Ивакино-Покровское», осень и начало зимы отметились ростом сделок.
Евгений Иванов, управляющий партнер компании «ЗАГОРОДЪ» также подтвердил, что в этом году рынок «проснулся» раньше обычного - сразу после новогодних каникул. Однако эксперт считает, что зимняя активность превратится в сделки большей частью в марте, а то и в апреле. Покупатели стали больше тратить времени на «смотрины», дольше длятся переговоры, люди стремятся выторговать максимально выгодные условия.
На зимний период приходится около 15% продаж, - сообщил нам Михаил Мечев, руководитель отдела продаж компании «Загородный Проект», а один из самых активных месяцев - январь, когда в праздничные дни у людей появляется свободное время, чтобы посмотреть дома и принять решение о покупке.
Несколько большую цифру - не менее 25% продаж, приходящихся на зиму – называет Татьяна Капустина, начальник отдела загородной недвижимости ООО «Кредит-Центр недвижимость». «Вне сезона» особенно хорошо расходятся популярные стародачные поселки: Кратово, Ильинское, Быково, Удельная. Многие арендуют там дачи, и если узнают, что интересующий их дом выставлен на продажу, соглашаются провести сделку зимой. А по словам Екатерины Орловой, директора по маркетингу компании «АИН-Девелопмент», на зимний период приходится до 30% продаж. Причем ноябрь и декабрь традиционно считаются хорошими месяцами.
Эксперты говорят, что человек, серьезно задумавшийся о покупке дома, должен обязательно посмотреть на «объект» в зимнее время. Именно зимой можно заметить недостатки, которых не видно летом, а также получить важную информацию о территории, где расположен дом.
Стадия строительства: на что обращать внимание
Как отмечает Михаил Мечев («Загородный Проект»), зимой видны огрехи, допущенные при проектировании и строительстве. Вскрываются такие недостатки, как протечки кровли, неправильно выполненные сливы с кровли, намокание фасада, проблемные места в остеклении, некачественная система отопления, недостаток естественного освещения и целая масса проблем, которые характерны именно для индивидуальных домов, о которых человек, не имеющий опыта загородной жизни, даже не задумывается.
Стоит оценить и качественные характеристики проекта в целом - коммуникации, подъездные пути, окружение.
Необходимо подробно узнать о материале, из которого дом строится - напоминает Татьяна Капустина («Кредит-Центр недвижимость»), о том, насколько качественно выполнен фундамент и стены, каким материалом утеплена и укрыта крыша.
«Даже при первом осмотре можно увидеть, не нарушена ли технология, что проявляется в виде трещин в фундаменте, в перекрытиях, в кирпичной кладке. Стоит также присмотреться и к рыхлости бетона, которая способствует быстрому изнашиванию материала», – говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».
Роман Большаков (Urban Group) советует обратить внимание на технологию строительства, наличие, например, качественного утеплителя или гидроизоляции. Иней на стенах как раз свидетельствует о плохой теплоизоляции, - добавляет Евгений Иванов («ЗАГОРОДЪ»).
Впрочем, по мнению Павла Пашкова, ведущего менеджера земельных проектов ЗАО «Русский дом недвижимости», главная проблема, которую очень сложно заметить зимой – возможные протечки на стыках строительных узлов. «Если в теплое время года этого «шила в мешке» не утаишь, то на морозе протечек, разумеется, не будет, и брак обнаружится только весной», - отмечает он.
Выбираем готовый дом
Особенность вторичного рынка загородной недвижимости – ограниченное число действительно хороших предложений. Поэтому, если они появляются, риэлтору несложно их продать, будь-то лето или зима.
Купить дом за городом, не пойдя на какой-либо компромисс, практически невозможно. «Если во время поиска загородного дома на вторичном рынке Подмосковья вам посчастливилось встретить действительно качественный вариант за вменяемые деньги, - нужно брать», - говорит Михаил Мечев («Загородный Проект»).
От самого продавца на вторичном рынке вы вряд ли услышите о недостатках. Поэтому, наш эксперт рекомендует взять с собой на просмотр знакомого специалиста в области строительства, внимательно изучить имеющиеся документы (часто продавцы завышают реальную площадь дома или участка), зайти в управляющую компанию или к председателю поселка и узнать о реальном состоянии коммуникаций, планах по развитию соседних территорий.
Как и в случае покупки дома на первичном рынке, покупатель должен внимательно осмотреть фасад и фундамент на предмет трещин, - говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). Стоит обратить внимание на качество штукатурки и отделочных материалов. Роман Большаков (Urban Group) советует при покупке готового дома посмотреть, нет ли промерзания окон, так как в случае нарушения технологии установки это будет заметно.
Зима – хорошее испытание для коммуникаций
Зима - лучший сезон для проверки функционирования инженерных коммуникаций. Правда, в строящихся поселках они могут быть еще не подключенными.
Но, если дом приобретается в уже сданной очереди поселка, где например, уже ведется чистовая отделка, он должен обязательно отапливаться, - говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). Дом также должен быть подключен к водопроводным и канализационным сетям. До этого к дому нужно подвести электричество, с помощью, которого работает газовый котел и дополнительное оборудование. Для того, чтобы электрифицировать жилье, застройщик должен получить ТУ (технические условия) на электроснабжение, которое выдается в соответствии с возможностями местной энергосистемы.
«Зимой можно обнаружить, существует ли проблемы с промерзанием инженерных сетей из-за неправильной укладки сетей или их утепления, - разъясняет Антон Щетвин, руководитель проектов «Велес Капитал Девелопмент». - Вы увидите, хватает ли мощности для обогрева дома и постоянного проживания в нем, нет ли следов «высолов» на внешней отделке дома, в каком состоянии после перепадов температур и осадков отделанные штукатуркой элементы дома».
По мнению Татьяны Капустиной («Кредит-Центр недвижимость»), в идеале необходимо иметь проекты по газу, свету и отоплению. Единственное, что сложно увидеть зимой, - это работу ливневой канализации (если она есть) и вообще оценить то, как отводится вода с участка. Если участок мокрый или плохо организован ливнесток, это хорошо будет видно в октябре-ноябре или в период таяния снега, - отмечает Михаил Мечев («Загородный Проект»).
Дороги, как показатель качества жизни
Важное условие при покупке загородной недвижимости – хорошие дороги и подъездные пути. Людмила Ежова («Терра-Недвижимость») считает, что независимо от сезона, когда приобретается дом, покупателю необходимо обратить внимание на ширину дорог, наличие пешеходных и велосипедных дорожек, качество покрытия дороги (асфальт, брусчатка, бетонные плиты и т.д.). Все это может помочь покупателю сделать вывод, соответствует ли поселок классу, заявленному застройщиком. Павел Пашков («Русский дом недвижимости») говорит, что по состоянию дорог зимой отлично видно, насколько хороша в поселке эксплуатирующая компания. Если даже дороги чистятся плохо, то вполне вероятно, что не все в порядке и с прочими коммунальными услугами, - подчеркивает он.
Обращаем внимание на землю
Покупая загородный дом, семья приобретает и земельный участок. Зачастую земля является не менее важным предметом сделки, чем расположенная на ней недвижимость. Зимой определить, насколько хорош участок, довольно тяжело. Михаил Мечев «Загородный Проект») советует покупателям попросить у застройщика план всей территории с топосъемкой - так можно оценить будет ли ваш участок подтопляться. Хорошо, если застройщик предоставит результаты инженерно-геологического изыскания, чтобы возможно было оценить уровень грунтовых вод, наличие слабых или водонасыщенных грунтов и прочее. Екатерина Орлова («АИН-Девелопмент») также советует запросить у застройщика данные геоисследований и топографическую съемку. «Если данных документов у застройщика нет, то о покупке в таком поселке можно и не думать», - заключает эксперт.
Кстати качество почвы можно определить народным способом, правда, - только на лесном участке. Об этом нам рассказала Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). Если растут невысокие березы и ели, то земля может быть сырой и заболоченной, а если среди деревьев преобладают сосны, то, скорее всего участок сухой, почва песчаная.
Антон Щетвин («Велес Капитал Девелопмент») рекомендует также потребовать от застройщика гарантий, что на участке нет закопанного строительного мусора, а ландшафтные работы – сделаны.
Эксплуатация – это важно
Большинство покупателей останавливают свой выбор на доме в коттеджном поселке только потому, что застройщик обещает, что в нем будет функционировать своя управляющая компания, которая будет заниматься эксплуатацией и обеспечивать охрану. Приезжая на просмотры зимой, клиенты могут оценить, действительно ли поселок эксплуатируется должным образом или все ограничивается только обещаниями. В компании «Терра-Недвижимость» к факторам, свидетельствующим о ненадлежащей эксплуатации, относят неубранную от снега территорию поселка, не расчищенные дорожки, отсутствие освещения.
Приобретая дома в коттеджном поселке, нужно обязательно уточнить в управляющей компании о ежемесячных сборах или дополнительных платежах за услуги по обслуживанию поселка управляющей компанией, - советует Татьяна Капустина («Кредит-Центр недвижимость»). Еще лучше, (если вы покупаете дом в обжитом поселке) – узнайте у жителей, какие недостатки в эксплуатации проявлялись за время проживания: «При покупке дома лучше не быть первопроходцем, а как минимум, в первой трети собственников».
«Главное, что должно интересовать покупателя, - это кому принадлежат коммуникации в поселке, сколько стоит ежемесячное обслуживание, и могут ли жильцы влиять на качество и стоимость предоставляемых услуг», - заключает Михаил Мечев («Загородный Проект»).
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Итак, как мы выяснили, что зима – самое время года для просмотра загородных домов, таунхаусов, дальних дач и прочей «загородки». Зимой можно увидеть то, что в другое время года скрыто от глаз. Мы надеемся, что данная «инструкция» пойдет вам на пользу, и не забудьте обязательно поговорить с людьми – теми, кто уже живет в облюбованном вами месте.
Фото: Поселок Чистые пруды 2
