Долевое: теперь без вариантов

           Подготовленные депутатами Госдумы изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» уже получили положительное заключение правительства, предполагается, что будут приняты в ближайшее время. С одной стороны, они нацелены на тотальную защиту инвесторов-дольщиков новостроек. С другой — они усложняют финансовую деятельность застройщиков, которым в кризисных экономических условиях и так приходится несладко.

Наказать рублем!

Обновленный закон будет работать по старинному принципу «кнута и пряника». В качестве

«кнута» будет использована система штрафов как для застройщиков, так и для дольщиков, которые по- несут деньги в компании, не соблюдающие 214-ФЗ, то есть заключающие договоры по «серым схемам», без регистрации в УФРС. Для первых предусмотрены взыскания в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. (по КАЖДОЙ сделке), с частников будут брать по 50 тыс. руб. Так что люди станут думать, ввязываться им в это или нет.

Поправки предполагают, что 50% всех штрафов, которые зачисляются, будут идти в муниципальный бюджет. Таким образом местной власти не только предписывают исполнять закон, но и дают стимул контролировать применение закона — для пополнения казны (или для обогащения проверяющих?).

«Пряником» будет служить послабление в виде отмены НДС при работе по закону о долевом строительстве. Нам объясняют: прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге может составлять 42% с полученного финансового результата. В то же время продажа готового жилья освобождена от НДС. Отмена НДС для долевого как раз позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья.

Однако игроки рынка подобные способы привлечения застройщиков к работе по закону о долевом строительстве называют, мягко говоря, странными. Предлагаемая мера экономически убедить работать по 214-ФЗ в виде отмены НДС вообще не работает, так как при продаже жилого имущества, то есть зарегистрированного жилого помещения, НДС не взимается.

За или против

Новые поправки в законе учитывают интересы всех сторон, кроме застройщиков. Для покупателей – да, это бОльшая защищенность, для государства – дополнительные возможности контроля над деятельностью строительных компаний, а застройщикам предоставляются только гипотетические преференции в виде отмены НДС.

Только на первый взгляд может показаться, что застройщики отказываются работать по закону из-за боязни ответственности, однако на деле все обстоит сложнее. Соблюдению 214-ФЗ мешает непосредственно сам закон. Основной причиной, препятствующей заключению ДДУ, является отсутствие оформленных в установленном порядке прав на земельные участки под строительство. Согласно пункту 1 ст. 3 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации застройщиком права собственности или договора аренды на земельный участок, предоставленный для строительства жилья. Таким образом, не могут осуществлять продажу жилья в соответствии с требованиями закона застройщики, использующие земельные участки по договорам субаренды или по договорам аренды, заключенным на срок менее года или неопределенный срок, в силу того, что такие договоры согласно пункту 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ не под- лежат государственной регистрации.

Еще одно противоречие связано с земельными отношениями. Обеспечением исполнения обязательств застройщика в новой редакции закона предлагается считать земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды на данный земельный участок. Грубо говоря, участок, на котором ведется строительство, находится в залоге у государства. И не учитывается тот факт, что застройщик, имея дефицит собственных оборотных средств, подчас вынужден привлекать кредитные ресурсы банка, также используя земельный участок в качестве залога. Получается, что наличие такой нормы в законе лишает застройщика возможности u1087 привлечения кредитных ресурсов.

И таких нюансов грамотный и независимый юрист может привести множество. Поэтому большинство застройщиков и вынуждены работать в обход 214-ФЗ. Как уже было сказано выше, поправки в закон учитывают в первую очередь интересы покупателей. И выглядит все замечательно – как хорошая антикризисная мера, защищающая права инвесторов.

На самом деле, если внимательно изучить действующую редакцию закона, то застройщик и сейчас не имеет права продавать квартиры на стадии строительства каким-либо другим способом, кроме как по договору долевого участия (ДДУ). Но за несоблюдение этой нормы в законе не было предусмотрено никакой ответственности перед государством, были установлены лишь штрафные санкции в правоотношениях между физическим лицом и застройщиком.

Когда эти поправки вступят в силу, будет введена административная ответственность в виде штрафа перед государством. Если хоть один рубль взят с физического лица, то этот рубль должен быть обязательно оформлен в ДДУ. Никакие другие договоры не могут оправдывать получение денег с «физика». Для покупателя одной из главных положительных сторон вводимых поправок является то, что они позволяют квалифицировать любые действия по сбору денег с будущего владельца жилья без соответствующих документов как незаконные. Законодатели полагают, что именно эта норма прекратит практику дальнейшего изобретения обходных схем.

По словам инициаторов поправок, изменения в 214-ФЗ должны содействовать развитию и расширению ипотеки. Ни для кого не секрет, что и до начала кризиса банки неохотно кредитовали покупку жилья в строящихся домах. Купить новостройку по ипотеке можно было только у застройщика, который работает строго по 214-ФЗ, потому что уже на стадии кредитования банки видели реальный зарегистрированный договор, реальную квартиру всегда могли проконтролировать ход строительства.

Однако возможен и принципиально иной сценарий, по которому эти поправки лишь усложнят процесс получения ипотечного кредита. Проблема в том, что при принятии этих поправок все застройщики будут вынуждены, если не смогут найти способов обхода и этих нововведений, работать в рамках 214-ФЗ, соответственно все договоры будут подходить под требования банков. Естественно, круг лиц, обращающихся за ипотечным кредитованием, увеличится, что в условиях кризиса, скорее всего, повле- чет выработку банками дополнительных условий для выдачи кредита.

Место и роль власти

Большой интерес представляет и вопрос, насколько местная власть могла повлиять на выбор застройщиком форм договора, не предусмотренных 214-ФЗ. Ведь и раньше региональные чиновники и администраторы могли непримиримо настаивать на том, чтобы все строительные работы велись по 214-ФЗ.

Причины того, что местная власть на этом особенно не настаивала, просты и вполне объяснимы. Об одном факторе было уже сказано — застройщики обеспечивали чиновникам хорошие показатели в увеличении объемов строительства. Причина номер 2: власть должна брать на себя часть ответственности при работе по 214-ФЗ, поскольку должна обеспечить процедуру прозрачности и высокую степень подготовки документов, разрешительной документации. Это требует оперативности, добросовестности и незабюрократизированности со стороны властей. Но мало кто из чиновников, к сожалению, проявляет подобные качества в работе без корыстной заинтересованности.

Не секрет, что любой механизм, выработанный рынком, более устойчив и жизнеспособен, чем навязанный извне. Чем больше законодатель ужесточает ответственность застройщика по указанному закону, тем меньше участников рынка готовы реализовывать свои объекты по договорам долевого участия. Поэтому принятие подобных поправок приведет к снижению объемов и повышению стоимости жилья, а кроме того, некоторые застройщики будут включать в цену размер штрафов, которые законодатели намерены накладывать на них. Вот каким будет одно из очевидных последствий дополнений в 214-ФЗ.

Автор: Олег КЕЧИН

Источник: www.gazetastroi.ru

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Не гнутся шведы (14.11.2011)
• Ремонтируй и живи (07.11.2011)
• Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
• Построй сам (19.10.2011)
• С размахом. (17.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: