Ушедший год доказал: цены даже на столичную недвижимость могут не только расти, но и падать. Тем не менее прогнозы на грандиозный обвал стоимости московских квадратов - в два-три раза - не оправдались. В долларовом измерении квартиры подешевели в среднем примерно на треть.

Перед Новым годом столичный рынок вроде немного ожил, продавцы даже начали пытаться подымать цены в предвкушении более удачного будущего. Отдельные представители риэлторского корпуса и строительных компаний заговорили о восстановлении спроса и о росте цен уже в ближайшем будущем. Однако большинство экспертов придерживаются более осторожных прогнозов: в 2010 году цены на жилье ждет утряска после кризисного отскока.

БУДЕТ ДОРОЖАТЬ НЕФТЬ - ТО ЖЕ ЖДЕТ И КВАРТИРЫ. НО НЕ СРАЗУ

- Ситуация будет сильно зависеть от уровня цен на нефть, - прогнозирует Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Но если рост на рынке жилья и начнется, то в Москве, как мне кажется, не раньше лета.

Несколько ускорить события может снижение ставок по ипотеке, которые уже понемногу пошли вниз с кризисных высот  2009 года.

Тем не менее даже при самом благоприятном экономическом сценарии, по мнению аналитиков, о возвращении цен на московские квадратные метры на предкризисные высоты в ближайшем году речь идти не будет.

Как считают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), ожидать в 2010 году былого инвестиционного ажиотажа вряд ли придется. По мнению Олега Репченко, руководителя IRN.ru, в этом плане показательна ситуация с рынком съемного жилья, который более мобильный, чем рынок купли-продажи. Ставки аренды в Москве так и не смогли подняться, несмотря на подросшие цены на нефть и укрепившийся рубль. Если нынешнего уровня доходов даже на это не хватило, ожидать существенного подорожания квартир в Москве, скорее всего, не приходится - ведь покупка жилья требует несравнимо больших вложений, чем аренда.

- Рост цен будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения действительно упали, - считает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». - Как следствие, возможны два сценария развития событий. Первый - в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени. Не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале - марте. В этом случае скачок цен может привести к новой стагнации из-за отсутствия покупателей, готовых покупать по растущим ценам, и проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и почти единственно возможной операцией останутся обменные цепочки.

2010-й - ГОД ЭКОНОМ-КЛАССА?

Эксперты отмечают, что единого сценария развития ситуации на рынке квартир, возможно, в 2010 году и не будет. Жилье, которое в дефиците, - в частности, более-менее качественный эконом-класса, - скорее всего, будет дорожать быстрее, чем вся московская недвижимость в целом. В то же время менее спрашиваемое, но сильно переоцененное за предыдущие годы жилье может даже и еще подешеветь. В частности, речь идет о так называемых псевдоэлитных жилых комплексах, которые по своим характеристикам с трудом тянут даже на бизнес-класс. Кроме того, и в наступающем году возможны проблемы с продажей квартир хорошего качества, но слишком больших площадей (больше 200 кв. м) - в нынешних условиях на них просто нет спроса.

В среднем же будет получаться, что цены стоят на месте или чуть-чуть ползут вверх вместе с инфляцией.

Олег Репченко также высказывает предположение, что кризис может поспособствовать строительству жилья эконом-класса. В конце концов сколько могут застройщики ждать лучшей погоды? За 2009 год снизились не только цены на жилье, но и себестоимость строительства. И даже земля под застройку нынче обходится дешевле. Иными словами, дела с рентабельностью строительного бизнеса обстоят не так уж плохо. Спрос же сейчас в основном присутствует на новое жилье именно эконом-класса - по московским меркам, речь идет о квартирах ценой до 200 - 250 тысяч долларов. При этом сложно предположить, что дефицит жилья эконом-класса подтолкнет покупать более дорогие квартиры граждан, у которых просто нет на это денег.

Тенденции к возвращению в Москву новостроек эконом-класса, которые перед кризисом были практически полностью вытеснены за МКАД, в Подмосковье, начали проявляться еще в 2009 году. Только такого рода новостройки - у тех застройщиков, которые быстро сориентировались в изменившейся ситуации, - в кризис и раскупались.

ЦИФРА

40% россиян, по данным Национального агентства финансовых исследований, по-прежнему считают вложения в недвижимость самым надежным способом сохранения сбережений.

КСТАТИ

Итоги кризиса: какие столичные районы за год подешевели больше всего...

До минус 30% (в долларовых ценах): ст. м. «Чистые пруды», «Тургеневская», «Красные ворота», «Комсомольская», «Сретенский бульвар», Чертаново, ст. м. «Теплый Стан», «Выхино», Зеленоград, Северное Измайлово, Гольяново, Марьина роща, ст. м. «Савеловская».

...и меньше всего

Минус 15,3%: Куркино (абсолютное лидерство этого района по наименьшему снижению цен на жилье эксперты объясняют сравнительно невысокой стоимостью там нового монолитно-кирпичного жилья еще до кризиса по сравнению с такими же домами в черте МКАД).

Минус 20%: Якиманка, Арбат, ст. м. «Киевская», «Студенческая», «Кутузовская», «Парк Победы», «Сокол», «Аэропорт», «Митино»,  «Динамо».

(По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Цены средние, без учета элитного жилья.)