Лето на стабилизировавшемся после кризиса рынке жилья московского региона прошло по традиционному сценарию. Незначительный простой в работе агентств недвижимости пришелся на период отпусков. Рост цен за три месяца оказался незначительным. Число сделок, заключенных с начала года, лишь немного сократилось по сравнению с рекордным по этому показателю 2010 годом. Риелторы с нетерпением ожидают привычной активизации участников рынка в последние месяцы года.
Эконом-класс "сметают" с рынка
Стоимость столичных новостроек за три летних месяца значительных изменений не претерпела. Сразу стоит отметить, что данные риелторов как обычно разнятся, однако сравнив их, можно получить представление о ситуации на рынке. Так, по данным компании , в июне средняя цена квадратного метра на рынке первичного жилья составляла 157,7 тысячи рублей, а по итогам августа данный показатель находился на отметке 161,1 тысячи рублей (в долларах - 5593 и 5631 соответственно). "Квадрат" в объектах бизнес-класса по состоянию на начало сентября предлагался в среднем за 188,6 тысячи рублей, комфорт-класса - 127,8 тысячи рублей, эконом-класса - 120,6 тысячи рублей.
По информации компании , средневзвешенная стоимость квадратного метра даже немного снизилась - с 221,6 тысячи рублей в июне до 220,5 тысячи рублей в августе. При этом с начала года рост цен составил 6,4 процента, что, как отмечают эксперты, вызвано отсутствием новых проектов и постепенным уходом с рынка наиболее доступного жилья. Аналитики "НДВ-Недвижимости" также зафиксировали, что доля новостроек, средняя цена квадратного метра в которых не превышала 100 тысяч рублей, в августе составила один процент от общего предложения. Об отсутствии новых предложений говорят и в компании . По данным экспертов, выходящие на рынок новые одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса пользуются повышенным спросом и быстро "вымываются" с рынка.
Уже в августе, в преддверии нового делового сезона, покупатели начали активизироваться. Согласно данным "Азбуки жилья", потенциальный спрос на рынке новостроек, определяемый количеством обращений со стороны покупателей, возрос в Москве на 31 процент, однако число совершенных сделок по покупке квартир осталось на уровне июля. В компании "МИЭЛЬ" заявили, что число обращений клиентов по итогам прошедшего месяца увеличилось на 12 процентов, а по сравнению с августом прошлого года данный показатель вырос в 2,3 раза.
Объем предложения, по данным "НДВ-Недвижимости", в августе, по сравнению с предшествующим месяцем, снизился примерно на 10 процентов до 23,8 тысячи квартир (количество впервые выставленных на продажу квартир сократилось на 6,8 процента). Падение данного показателя зафиксировали в компании впервые с начала года и связывают это с завершением продаж в нескольких жилых комплексах, а также активизацией отложенного спроса, сформировавшегося за период с мая по июль. При этом больше половины предложения новостроек по-прежнему составляли строящиеся объекты, ввод в эксплуатацию которых запланирован до конца 2012 года.
Дешевле только Капотня
На вторичном рынке, по данным "Азбуки жилья", средняя цена квадратного метра в столице за лето увеличилась со 167,2 тысячи рублей в конце мая до 171,4 тысячи рублей в августе (+2,5 процента). С начала года прирост уровня средней цены составил 3,1 процента. По итогам последнего летнего месяца стоимость "квадрата" в объектах эконом-класса составила 144,6 тысячи рублей, комфорт-класса - 166,8 тысячи рублей, бизнес-класса - 218,5 тысячи рублей, элитного сегмента - 397,9 тысячи рублей.
По данным компании , в августе наиболее дешевым предложением в пределах МКАД являлась однокомнатная квартира в третьем квартале Капотни. Объект площадью 31,5 квадратных метра предлагался за 3,7 миллиона рублей. По информации портала , самая дешевая квартира находилась на Липецкой улице (Южный административный округ). За "однушку" площадью 30 "квадратов" в панельной двенадцатиэтажке просили 3,95 миллиона рублей.
А вот объем предложения "вторички", как за летние месяцы, так и в целом по результатам текущего года, сокращался достаточно быстрыми темпами. Так, в июле число квартир на рынке снизилось на 2,3 процента, в июне - на 9,4 процента, в августе - на 1,9 процента. В сравнении с декабрем 2010 года объем предложения сократился более чем на четверть. Снижение объемов предложения отметили и в "НДВ-Недвижимости". По данным аналитиков, в июне на продажу было выставлено 40,6 тысячи квартир, в июле - 39 тысяч, в августе - 37 тысяч.
По данным компании , потенциальный спрос на покупку вторичного жилья в августе увеличился более чем в два раза. На 7,2 процента выросла и активность продавцов квартир. Как отмечают аналитики, столь резкий рост числа обращений не характерен для августа - в этом году он объясняется прогнозами о второй волне кризиса и нестабильностью валютной системы, в связи с чем некоторые инвесторы решили вложиться в недвижимость, которая остается одним из самых надежных способов сохранения средств.
Примечательно, что число сделок с жильем в столице стабильно растет. Согласно данным московского управления Росреестра, за 8 месяцев в столице было заключено 56620 сделок с жильем. Таким образом, к концу года показатель вполне может оказаться на уровне прошлого года, когда был зафиксирован исторический максимум (85650 транзакций).
Колебательная динамика
В Московской области стоимость новостроек показывала колебательную динамику. По данным "Азбуки жилья", в конце мая цена квадратного метра составляла 63,1 тысячи рублей, в июне - 61,9 тысячи рублей, в июле - 62,4 тысячи рублей, в августе - 61,1 тысячи рублей.
Как отмечают эксперты, к сдерживанию ценового роста приводит большое число новых проектов, реализующихся на ранних стадиях строительства. Объем предложения на первичном рынке Подмосковья в течение лета постепенно возрастал, и в августе продажи велись более чем в 740 корпусах.
Уровень потенциального спроса продемонстрировал резкий скачок в июле (+30 процентов), что было вызвано заявлениями о расширении границ Москвы. Это, однако, пока не отразилось на количестве продаж - в июле они осталось на уровне июня, а в августе даже сократилось на 6 процентов. По словам председателя совета директоров холдинга "МИЭЛЬ" Григория Куликова, по состоянию на конец августа на территории "новой" Москвы в продаже находилось 3500 квартир в 99 новостройках, при этом основной объем предложения сосредоточен в населенных пунктах, расположенных не далее 15 километров от МКАД (городе Московский, поселке Коммунарка).
Самым удобным городом (из тех, которые в скором времени станут Москвой) для покупки "первички" в компании называют Видное. По другим направлениям Подмосковья специалисты выделяют Красногорск, Мытищи, Одинцово и Химки.
Щелково - впереди всех
На рынке вторичного жилья Московской области, как сообщают в "Азбуке жилья", цены также практически не изменились (в июне - 74,2 тысячи рублей, в июле - 75 тысяч рублей, в августе - 74,3 тысячи рублей). За восемь месяцев "квадрат" подорожал лишь на 0,8 процента. В настоящее время в эконом-классе стоимость квадратного метра составляет 71,4 тысячи рублей, комфорт-классе - 77,6 тысячи рублей, в бизнес-классе - 75,5 тысячи рублей.
Объем предложения на рынке вторичного жилья сократился в начале лета: на 0,6 процента в июне и на 13,5 процента в июле. Однако за август количество квартир для продажи возросло на 9,3 процента и составило более 43 тысяч квартир, что на 7 процентов ниже уровня декабря 2010 года.
Среди городов, находящихся на территории, присоединяемой к Москве, наибольшее удорожание средней цены квадратного метра относительно мая текущего года было отмечено в Климовске, Московском и Щербинке (1,2, 2,9 и 3,3 процента соответственно).
По данным "МИЭЛЬ-Брокеридж", самым недорогим городом области (до 30 километров от МКАД) по стоимости квартир на рынке вторичной недвижимости является Щелково, где средняя цена квадратного метра в нижнем ценовом сегменте составляет 65,3 тысячи рублей. На втором месте в рейтинге расположился Жуковский (72,8 тысячи рублей), на третьем - Подольск (76,5 тысячи рублей). В пятерку недорогих городов вошли также Балашиха (80,9 тысячи рублей за "квадрат") и Люберцы (85,8 тысячи рублей).
Наиболее высокие цены в конце августа - первой декаде сентября были зафиксированы в Реутове, где за квадратный метр в доме эконом-класса в среднем придется заплатить 105,8 тысячи рублей. Вторую строчку занял Красногорск (103,3 тысячи рублей), третью - Одинцово (97,7 тысячи рублей). Замыкают пятерку Химки (97,4 тысячи рублей) и Мытищи (92,7 тысячи рублей).
Прогнозы
С началом так называемого делового сезона, по мнению риелторов, цены продолжат расти с "хорошей" динамикой, зафиксированной в начале года. Аналитики "Азбуки жилья" прогнозируют, что по итогам года уровень цен на новостройки может увеличиться на 12-15 процентов, а прирост цен на рынке вторичного жилья составит около 7 процентов. В Московской области, скорее всего, по итогам года стоимость "первички" будет соответствовать показателям конца 2010 года. "Вторичка" же подорожает, но незначительно - рост не превысит 4 процентов.
