Можно ли заморозить стоимость жилья?

В сентябре этого года в Красноярском крае был объявлен мораторий на повышение цен на недвижимость. Об этом официально заявил заместитель губернатора, курирующий строительную отрасль, Николай Глушков. По его словам, краевой власти удалось договориться и со строителями, и с риэлторами о том, чтобы до конца года стоимость жилья оставалась на том уровне, которого достигла в сентябре.

«Союз строителей края, объединяющий застройщиков, которые сдают 90% жилья в крае, в очередной раз пошел навстречу власти. Понимая общественные, социальные последствия, которые могут из-за нерегулируемого рыночного механизма привести к тому, что население Красноярского края выскажет какое-то недоверие и к отрасли, и к нам как представителям власти. Поэтому мораторий мы будем активно использовать для того, чтобы выработать понятный всем механизм работы. Рынок, – отметил Глушков, – это то, что регулируется спросом и предложением. Мы в этом году введем жилья больше, чем в прошлом году. Рост составит минимум 12%».

Власть и строители заявили о том, что на первичном рынке жилья цены до конца года останутся на уровне 32-38 тысяч рублей за квадратный метр.

Как пытались решить проблему?

В регионе была учреждена ассоциация риэлтеров, готовых остановить рост цен. Краевая власть выразила готовность в кратчайшие сроки перейти к непосредственному участию в строительстве за счет размещения заказов на возведения жилья, предназначенного для малообеспеченных слоев. Союз строителей края полностью поддержал решение исполнительной власти.

По словам президента союза Разима Абасова, застройщики готовы сделать все, чтобы ограничить спекуляции на рынке жилья: «Застройщики сейчас контролируют на этом рынке около 30% жилья. И мы как организованная сила решили принять свои меры для того, чтобы до конца года не только остановить цены на уровне сентября, но и для того, чтобы в будущем рынок был прогнозируемым».

Принятое решение поддержала и администрация Красноярска. Глава градостроительного департамента Анатолий Григоренко пообещал, что мэрия в скором времени выработает механизмы, препятствующие повышению цен на недвижимость: «То решение, которое приняли строительные компании – заморозить рост цен – мы поддерживаем. Мы готовы наработать механизмы, которые не позволят спекулянтам скупать жилье на рынке Красноярска. Ну и главное – увеличение объемов строительства жилья с тем, чтобы предложение соответствовало спросу».

Что из этого вышло?

Уже в ноябре заместитель губернатора края рассказал о том, что «ни один крупный застройщик не повысил расценки». Николай Глушков пояснил, что речь идет о первичном жилье. «Что касается вторичного рынка, перекупщиков и перепродажи жилья, мы, к сожалению, не имеем методов сдерживания цен. Кроме одного – строить как можно больше. Только тогда рынок жилья будет регулироваться законом «спрос – предложение».

Несмотря на все эти заявления, цены на жилье в Красноярске продолжают расти. С начала этого года стоимость квадратного метра жилплощади выросла на 59 %. За последний месяц рост цен на красноярском рынке жилья составил 8,7 %, а средняя стоимость квадратного метра жилплощади превысила 50 тысяч рублей.

Как и следовало ожидать, никакие официальные заявления не смогли изменить ситуацию. На данный момент эксперты прогнозируют очередной рост цен на рынке недвижимости в Красноярске. Так или иначе, но для большинства жителей Красноярского края приобретение новой квартиры – задача по-прежнему почти недостижимая.

Рынок абсолютно непрозрачен, и понять сегодня, из чего формируется конечная стоимость квартиры, очень сложно. Глава региона Александр Хлопонин в одном из интервью указал на этот факт: «С учетом существующей цены за квадратный метр примерный оборот в строительной сфере – 40 млрд рублей. При этом налоговые поступления в бюджеты всех уровней составляют всего миллиард. При таком соотношении вряд ли можно говорить о прозрачности рынка».

Кто виноват в росте цен?

По мнению правоохранительных органов, финансовые махинации, которые совершаются на рынке, вносят солидный вклад в искусственный рост себестоимости. «Большинство крупнейших застройщиков имеет дело с огромной армией субподрядчиков, которые предоставляют дешевую рабочую силу и строительные материалы. Многие из таких субподрядчиков представляют собой банальную фирму-однодневку, у которой, кроме печати и счета в банке, ничего больше нет. Такие пустышки, как правило, регистрируют на подставных лиц – бомжей, малоимущих, студентов. Реальный хозяин остается в тени», – рассказал заместитель начальника отдела Управления по налоговым преступлениям ГУВД по краю Александр Красильников.

В росте цен также виновата коррупция среди чиновников. Во-первых, коррупция на всех этапах строительства серьезно сдерживает объемы жилищного строительства и тем самым подогревает дефицит жилья на рынке. Во-вторых, столь нужные красноярцам для решения жилищного вопроса квартиры покупают чиновники, и это далеко не первая их квартира. Получается, что жилье не достается тем, кто в нем действительно нуждается, и квартирная проблема с каждым годом только усугубляется. Обычным гражданам остается только смотреть на безумный рост цен и гадать, когда у чиновников закончатся деньги.

В любом случае Генпрокуратуре есть чем заняться, а аналитикам рынка недвижимости впору начать рисовать графики раскрытых коррупционных преступлений и их соотношения с уровнем цен на рынке. Впрочем, уверенности в том, что это изменит ситуацию в глобальном смысле, нет никакой. Дело еще в том, что закон, написанный теми же самыми чиновниками, относится к коррупции достаточно мягко – попавшийся в первый раз чиновник, скорее всего, отделается условным сроком.

Константин Колос, директор «Регионального Жилищно-Инвестиционного Центра»: Строительная отрасль сама по себе очень консервативна. Если завтра вдруг увеличится количество покупателей на рынке недвижимости, квартир одномоментно больше не станет. На это нужно примерно два года. Жилье появляется только благодаря строительству. Чтобы построить средний дом, необходим срок примерно в два года. Строительная отрасль никогда не сможет оперативно реагировать на изменения рынка. И, к сожалению, насколько резко может вырасти стоимость, никто сказать не сможет. На сегодняшний день цена растет, она не стоит на месте. Средний темп роста на осень составляет примерно 4%. Мы прогнозируем несколько ускоренный рост цен еще на протяжении 2008-2009 года с небольшой тенденцией к уменьшению роста.

Факторами, влияющими на рост цен на недвижимость, являются и необоснованно высокие премиальные и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с работой строительных концернов, и увеличение стоимости строительных материалов, и возможный ценовой сговор между строительными компаниями, возводящими жилье. Но в соответствии с нынешними законами, доказать повышение цен в результате сговора практически невозможно.

Подогревают ситуацию и инвесторы, зарабатывающие на перепродаже дорожающего жилья. По разным оценкам, их доля на красноярском рынке новостроек составляет около 20%. Свой вклад в рост цен вносит и рост себестоимости строительства: растут расценки на цемент, арматуру и т.п.
Пути решения

Наблюдающийся рост цен является прямым подтверждением дисбаланса спроса и предложения на красноярском рынке недвижимости. Что же делать? Сразу напрашивается один из очевидных ответов: чтобы уменьшить дефицит жилья, надо увеличить темпы его строительства. Однако в короткие сроки и без вмешательства государства это вряд ли удастся сделать. И если в этой сфере положение дел не изменится, то остается надеяться на рыночное регулирование цен. Схема в данном случае проста. Дефицит жилья ведет к дальнейшему росту цен. Рост стоимости квартир со временем приводит к уменьшению платежеспособного спроса в каком-либо сегменте, покупатели уходят в более дешевые секторы рынка – так спрос и предложение уравновешиваются.

Однако описанный дефицит предложений в текущих условиях вряд ли устраним. Для устранения этого дефицита необходимо стимулировать производителей стройматериалов и застройщиков: в первую очередь экономически, путем целевого льготного кредитования, налоговых льгот.

В распоряжении государства есть еще один хороший инструмент стимулирования платежеспособного спроса – ипотека. Сегодня в ипотеку не вступили только представители населения с низким доходом и пенсионеры.

Что в других регионах?

По данным Ассоциации строителей России (АСР), стоимость квадратного метра в среднем по российским регионам с января по декабрь 2007 года выросла на первичном рынке жилья на 16,4%, а на вторичном – на 12%; в следующем году вероятен незначительный рост цен.

Как говорится в отчете АСР, в среднем по России цена одного квадратного метра жилья на начало декабря 2007 года достигла на первичном рынке жилой недвижимости 39,509 тыс. рублей, а на вторичном рынке – 41,88 тыс. рублей.

«По оценке департамента ценообразования АСР, рост цен на рынке недвижимости в 2007 году по сравнению с прошлым годом замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. В регионах процесс безумного подорожания жилья начался с небольшим запозданием, и сейчас наверстывает отставание», – говорится в сообщении АСР.

Лидерство по уровню цен на жилье по-прежнему остается за Москвой, далее следуют Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Самара и Уфа.

Чем дело кончится?

По мнению аналитиков, возможны различные сценарии развития ситуации на красноярском рынке жилой недвижимости. Но ждать общего уменьшения платежеспособного спроса смысла нет, ведь такой поворот событий в нынешних условиях абсолютно нереален. Значит, остается только увеличить темпы строительства и объемы возводимого жилья.

Для этих целей необходимо возобновление строительных проектов, упрощение схемы получения различных согласований и разрешений для застройщиков, сделать проведение открытых конкурсов более прозрачным и принять ряд дополнительных мер. Однако пока все эти действия остаются лишь на бумаге, в мечтах и идеях застройщиков, текущая ситуация на рынке сохранится, и, казалось бы, забытое советское слово «дефицит» продолжит свою жизнь в нашем словаре.

Родионов Роман

Источник: Банки и финансы Красноярска

Другие материалы данного раздела:

• Ремонтируй и живи (07.11.2011)
• Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
• Построй сам (19.10.2011)
• С размахом. (17.10.2011)
• "Президентская" распродажа (10.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: