Офисные здания в Красноярске

Местные инвесторы отмечают, что в последнее время красноярский рынок офисных площадей «расшевелился». Уже до конца 2008 года планируется сдать в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м новых бизнес-центров. Но и такие темпы роста, по словам экспертов, не удовлетворят спрос. Ситуация изменится не раньше чем через два года, когда общая офисная площадь в Красноярске вырастет вдвое.

Директор УК «Даурия» Валентина Трушкина поделилась любопытным наблюдением. «Недавно у меня два часа был отключен мобильный телефон. Представьте мое удивление: когда я его включила, обнаружилось, что за все время мне было сделано 56 пропущенных вызовов. Причем, как я проверила впоследствии, все звонки поступали от наших потенциальных арендаторов», — рассказала г-жа Трушкина. Таковы издержки «офисного» дефицита на местном рынке. По информации «ДК», в соседнем Новосибирске уже переизбыток объектов классов А и В, поэтому часть площадей простаивает. Средняя цена за класс А там составляет 1700-1800 руб. В Красноярске же люди готовы снимать офисы за любые деньги. Так, в центрах, которые готовятся к сдаче, стоимость одного «квадрата» составляет 2000 руб. и выше.

В городе работают 60 офисных объектов

Участники рынка отмечают, что всего в городе функционируют около 60 офисных объектов. «Из них большинство — торгово-офисные. В Красноярске традиционно первые этажи уходят под ритейл или общепит, а остальные сдаются в аренду», — отметил руководитель направления коммерческой недвижимости компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Александр Хаткевич. В пример г-н Хаткевич привел ТК «Эверест», «Авеню», в которых на первых этажах торговые площади, а также БЦ «Монолит» (пересечение улиц Молокова и 78-й Добровольческой бригады), на первом этаже которого расположится ресторан.

По оценке управляющего партнера компании «Панфилов Подкова & Партнеры» Ивана Подковы, около 80% «офисного» фонда Красноярска — это помещения класса С, то есть переоборудованные и реконструированные здания НИИ и АКБ. «Совокупное предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса В не превышает и 50 тысяч квадратных метров», — добавляет директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow Роман Соков.

Всего, по подсчетам аналитиков, в Красноярске около 400-500 тыс. кв. м офисных помещений. «Причем около 80% всех площадей сосредоточены на левобережье», — отметил Иван Подкова. Кроме того, участники рынка говорят, что с вводом двух крупных бизнес-центров («Весна» и «Монолит») на Взлетке деловая активность все больше смещается в сторону Советского района. Иван Подкова: «В 2007 году, по нашим наблюдениям, арендопригодная площадь в Советском районе Красноярска составляла 12%. К концу 2008 года мы прогнозируем рост этой цифры до 34%. По количеству площадей этот район опередит центр города».

Рентабельность бизнеса за год не изменилась, и в ряде случаев она доходит до 100%. Владимир Абросимов, генеральный директор компании «Красноярсклеспромпроект»: «Если учитывать, что часть владельцев офисных зданий активно вкладывается в их капитальный ремонт, то в среднем по рынку доходность бизнеса будет колебаться в районе 50-70%».

По оценке большинства специалистов, в денежном выражении рынок офисной недвижимости Красноярска за последний год вырос как минимум в два раза. «Сегодня его емкость составляет около полутора миллиардов рублей», — поделилась Валентина Трушкина.

Новые объекты обещают быть высококлассными

Эксперты утверждают, что предложение офисов в Красноярске уже к концу года увеличится примерно на 100 тыс. кв. м. Юлия Якунина, руководитель отдела маркетинга и развития инвестиционной компании «Европа»: «В этом году уже был запущен бизнес-центр «Весна». В «Европу» уже «заселились» первые арендаторы. Также рынок ожидает запуска «Европы», «Монолита» и комплекса на Белинского».

По словам аналитиков, все офисные центры, которые на подходе, относятся к классам А и В. Роман Соков: «На данный момент объекты класса А в городе отсутствуют. Ситуация должна измениться уже осенью 2008 года». Г-н Соков объясняет: «Красноярский рынок офисных помещений находится на начальной стадии развития. А деловая активность в городе на одном из самых высоких уровней по России, поэтому еще давно сформировавшийся спрос продиктовал необходимость ввода высококлассных объектов». Роман Соков отмечает, что «костяк» спроса на офисы класса А и В создают сетевые федеральные и международные компании. Юлия Якунина: «Кроме того, и среди местных фирм находится много желающих. Они считают, что респектабельность арендуемого офиса — это пусть дорогое, но эффективное вложение в будущее компании».

По мнению управляющего директора компании «Монолитдевелопмент» Галины Ворончихиной, многие сегодняшние арендаторы хотят «поселиться» в офисах класса А, поскольку в этих бизнес-центрах развита инфраструктура. «Если в большинстве работающих офисных зданий в плату за один «квадрат» не входит даже электроэнергия, то, помимо этого, в высококлассном офисном комплексе вам обеспечат наличие ресторана, банкомата, круглосуточный доступ в здание, клининг и другие услуги», — пояснила г-жа Ворончихина.

Местные игроки говорят, что критерии, по которым определяется «красноярский» класс А, следующие. БЦ должен представлять собой интересное с точки зрения архитектуры решение. Эксперты приводят примеры: бывшее здание КАТЭКНИИУГОЛЬ (будущий бизнес-центр «Панорама»), офис-центр «Монолит». Кроме того, у здания класса А должно быть удачное местоположение. В этой связи иллюстрация — бизнес-центр «Европа», который находится по соседству с администрацией Красноярска.

Некоторые участники рынка считают, что соблюдения подобных критериев недостаточно, поэтому многие из строящихся объектов не дотягивают до международного уровня. Так, «бич» зданий в Центральном районе — отсутствие парковок. Раиса Бодрова, директор компании «КРАСЭП» (владеет офисным зданием по ул. К. Маркса, 48): «Международные стандарты к нашему рынку неприменимы. Мы, например, чтобы начать строить парковку перед зданием, пытаемся узаконить документы на землю рядом с офисным зданием уже несколько лет». У здания же класса А обеспеченность парковками должна составлять минимум 1 место на 100 кв. м арендопригодной площади. Кроме того, высота потолков в высококлассных объектах — 2,7-2,8 м и выше. А один из главных критериев определения класса А по международным стандартам — наличие у БЦ одного собственника.

Объемы ввода бизнес-центров не покрывают спроса на офисы

Вместе с тем заявленные объемы ввода офисов в этом году — капля в море неудовлетворенного спроса, считают эксперты. «Текущих объемов ввода не хватает, они не покрывают спроса на офисную недвижимость», — считает Владимир Абросимов. В прошлом году средняя заполняемость офисных объектов в городе составляла 99%. Г-н Абросимов: «Сегодня этот показатель не изменился». Александр Хаткевич отмечает, что при таком ажиотажном спросе владельцы крупных офисных зданий почти не обращаются за помощью к риэлторам. «Сегодня нас если и просят сдать офисные помещения, то чаще всего собственники небольших площадей», — добавил г-н Хаткевич. По словам Владимира Абросимова, удачно расположенные офисные здания забиты до отказа — новые бизнес-центры не спровоцировали еще год назад прогнозируемой перетечки арендаторов. Раиса Бодрова: «Уход арендатора фактически исключение из правил. Но если такое происходит, то помещения у нас не простаивают: за счет них расширяют площади другие компании-арендаторы либо уже претендуют со стороны». Валентина Трушкина добавила: «У нас порядка 90 договоров аренды. За все время работы «Яр-Центра» съехали два арендатора, у которых появилась возможность купить собственные помещения».

Эксперты говорят: дефицит офисных площадей в Красноярске несет в себе два негативных последствия. Первое — рост цен. Стоимость «квадрата» в офисных зданиях выросла в среднем на 15-30%, и это не предел. Год назад этот показатель по рынку составлял 700-800 руб. А в недавно введенном в эксплуатацию бизнес-центре «Весна», позиционирующемся как объект класса В+, последние арендные площади расходились за 2500 тыс. руб.

Более того, отмечают участники рынка, сохраняющийся дефицит привел к росту цен на офисы независимо от их класса. Юлия Якунина: «Прежде чем выставить цену за «квадрат» в «Европе», мы мониторили рынок. В ряде старых офисных помещений в центре города мы наткнулись на цены в 2000-2500 рублей за «квадрат». Эти цифры нас поразили — они завышены как минимум в два раза». Тем самым получается, что дефицит провоцирует «перекос» цен на офисную недвижимость. Сегодня стоимость аренды по Красноярску может разниться в 5 раз.

Кроме того, величина ставок в новых объектах провоцирует старожилов рынка задуматься о повышении стоимости в уже работающих офисных зданиях. Сегодня один «квадрат» в старых офисных помещениях стоит в среднем около 1000 руб. Арендная ставка в бизнес-центрах класса А — в «Европе» и «Монолите» — 2000 и 2200 руб. соответственно. Владимир Абросимов: «Сравнив эти ставки со своими, я задумался, не слишком ли в нашем офисном здании низкая цена — 700 рублей за «квадрат»?».

Старожилы укрепляют позиции

Готовясь к насыщению рынка, компании-старожилы уже сегодня просчитывают ситуацию на 2-3 года вперед. Валентина Трушкина: «Все оборотные средства мы пускаем на ремонт и развитие инфраструктуры в своем бизнес-комплексе. Недавно мы открыли столовую для своих арендаторов. А вообще, планов развития территории «Яр-Центра» нам хватит на 3-4 года». В компании «Красноярсклеспромпроект» также делают ставку на сервис. «Модернизируем здание мы постепенно. Сегодня полностью закончили ремонт. В следующем году арендаторам, которые снимают у нас площади на солнечной стороне, мы установим кондиционеры», — рассказал Владимир Абросимов. Раиса Бодрова поделилась, что сегодня компания «КРАСЭП» активно занимается оформлением земельного участка. «Когда мы закончим «бумажные» дела, то можно будет говорить о строительстве парковки и даже пристройки к нашему центру», — поделилась г-жа Бодрова.

После насыщения рынка одним из конкурентных преимуществ функционирующих бизнес-комплексов станет наличие опытной управляющей компании и ее реноме. Галина Ворончихина: «Сегодня в большинстве офисных комплексов Красноярска созданы собственные УК, что, естественно, позволяет сэкономить. Однако через пару лет владельцы бизнес-центров высокой классности будут привлекать именитых управленцев». Так, для управления бизнес-центрами «Весна» и «Монолит» «Монолитхолдинг» привлек международную компанию Zander.

Дефицит офисных помещений продлится два года

По оценке Романа Сокова, в настоящее время дефицит офисных площадей составляет порядка 350-400 тыс. кв. м. Из них, считают в БЦ «Европа», около 100 тыс. кв. м должно приходиться на офисы класса А и В. Юлия Якунина: «Сегодня заявлено много проектов офисных центров высокой классности, какое количество из них будет реализовано, сейчас трудно сказать». По информации «ДК», в ближайших планах освоить офисный сегмент хотят компании «Омега», «Культбытстрой», «ПартнерСтрой», «Ваш выбор», ГК «XXI век» (см. инфографику).

Аналитики уверены: местный рынок офисных помещений насытится через два года. Валентина Трушкина: «Учитывая сегодняшнюю активность в этом сегменте, спрос сбалансируется с предложением именно за это время — будет запущено большинство заявленных проектов». Некоторые эксперты уже прогнозируют, что будет с рынком после насыщения. Юлия Якунина: «Судя по опыту близлежащих городов, думаю, что основная конкуренция развернется в сегменте офисов класса В». С коллегой согласен директор компании LEX Development Дмитрий Богданчиков: «Когда предложение в Красноярске сравняется со спросом, на рынке стабилизируются цены. Ставки будут соответствовать классности здания. И те, кто сегодня арендует класс С, смогут позволить себе офисы в бизнес-центрах класса В».

Говоря о долгосрочной перспективе, эксперты упоминают проекты административно-деловых центров «Красноярск-Сити» («Монолитхолдинг»), «Жемчужина Сибири» («ИПРОКОМ-Центр») и административно-делового парка (ГК «РЕГИОНЫ»). «Офисная площадь, которую они дадут городу, колоссальна. Так, деловая часть проекта «Красноярск-Сити» займет около 419 тысяч квадратных метров, а «Жемчужина Сибири» — около 600 тысяч «квадратов», проект «РЕГИОНОВ» — 150 тысяч», — заявил Роман Соков. Общая площадь этих проектов в три раза превышает площадь уже имеющихся в Красноярске офисов. Они дадут рынку более миллиона «квадратов». Запуск этих проектов, безусловно, усилит конкуренцию. Однако детально эту перспективу пока никто из аналитиков не берется комментировать — слишком уж амбициозные проекты заявлены, и в вероятность их реализации верят не все.

Источник: http://dkvartal24.ru

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Ремонтируй и живи (07.11.2011)
• Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
• Построй сам (19.10.2011)
• С размахом. (17.10.2011)
• "Президентская" распродажа (10.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: