Почем домик в деревне?

Посмотришь на объявления о продаже загородных домов и диву даешься: один домишко стоит 15 миллионов, и ровно столько же – кирпичный замок. Разброс цен на то, что хозяин в силу собственных амбиций может назвать и коттеджем, и загородной резиденцией (даже если это брусовый «урод», похожий в лучшем случае на избушку без курьих ножек) в среднем от 5 до 40 миллионов рублей. Между прочим, в Красноярске «метут» (несмотря на кризис, спрос на элитные объекты относительно стабилен) все, что стоит на земле и по любым ценам. А откуда, собственно, берется эта цена?

ТРИ ПУТИ

Обычно ценник устанавливается так же, как и на квартиры – почитали объявления, прикинули «что почем хоккей с мячом», спроецировали стоимость висящих на продаже домишек на собственный объект: и вот она, цена. Встречайте! Умные товарищи еще и сверху накинут пару-тройку сотен тысяч, чтобы вежливо «подвинуться» в процессе торга. Это первый способ ценообразования – он же основной.

Второй способ – вызвать оценщика. Пользуются им единицы, и правильно делают, ибо данные товарищи умудряются занизить цену по самое «не хочу». Зачем нам вердикт такого товарища, если он оставит вас без штанов?

Третий способ, пока еще не часто встречающийся, – это объективная оценка дома. В этом случае окончательная цена объекта – это слагаемое многих параметров. Кстати, именно такими «выкладками» обосновывают цену продавцы недвижимости в организованных коттеджных поселках. Они вам четко расскажут, за что вы заплатите каждый рубль.

ПОСЧИТАЕМ КОПЕЙКИ

Помню, когда я делала в начале года материал про коттеджный поселок «Сосны», мне четко разжевали, какие услуги, блага и прочие стройматериалы входят в стоимость каждого домика. Да и сами домики в этой «деревне» разные, один другого лучше, и у каждого, кстати, своя цена. В «Соснах» она складывалась из размерности персонального участка (от 19 до 27 соток), площади дома (от 350 до 720 м), его стилевого оформления (которое можно было «слегка» изменить, но даже минимальный вариант включал три этажа, один из которых цокольный, и встроенный в «тело» дома гараж на две машины).

Включена была в цену каждого коттеджа и целая куча дополнительных удовольствий, вроде автономного отопления и центрального водоснабжения вкупе с канализацией, местного ТСЖ и сервисной службы, охраны, инфраструктуры (магазин, ресторан, аптека, автомойка, химчистка), шикарной брусчатки и фонарей на «общественной» территории, зон отдыха и с шиком облагороженной набережной. Уф, что-то еще там было ценное, но за давностью времени уже и не упомню. Помню, что набор упомянутых благ вызвал жгучее желание сменять все, что у меня есть ценного на хотя бы маленький «сосенный» домик. Увы, не хватило бы – класс de luxe мне пока не по зубам. Но цена, по крайней мере, была обоснованной.

К слову, тогда недалеко от «Сосен», в поселке Горном продавались коттеджи по точно такой же цене, как и в упомянутом «заповеднике для богатых». При этом дорога к такому замку ужасная, снег убирайте сами, да и причала нету, равно как и брусчатки. И если причал можно поиметь в другом месте, без брусчатки можно обойтись, то ценность уборки снега (когда это делает за тебя кто-то другой) знают только те, кто живет за городом. Самому каждое утро махать лопатой – удовольствие ниже среднего.

МОДНЫЙ СТАНДАРТ

Кстати, та же компания строит сейчас и демократичный поселок, буквально через дорогу от «Сосен». И так же, как и в прошлый раз, раскладывает цену на «запчасти». Такой подход сейчас вполне в моде – потребитель хочет знать, за что он платит! В данном случае жилой комплекс, оснащенный почти тем же набором благ, что и «Сосны», будет включать в себя 297 таунхаусов (129, 158 и 189 кв. м на выбор) и 120 квартир в 30 домах средней этажности. В стоимость каждого квадрата жилой площади автоматом будут внесены и охрана, и бульвары, и пруд, и богатая инфраструктура. Строители планируют возвести даже большой развлекательный центр с бассейном и детскими секциями – но не для всех горожан, а только для «местных». Вы готовы платить за все это своими квадратами?

Если нет – стоит посмотреть в сторону обычных домов в обычных поселках, деревнях или пригородах Красноярска. Только вот незадача, стоят они там порой еще и дороже метров в цивилизованных «резервациях». Поэтому, выбирая себе объект для постоянного загородного проживания (к дачам критерии совсем другие) оцените понравившиеся объекты по базовым критериям. И в совокупности их вы поймете, стоит ли брать это дом вообще, а если стоит – то по каким статьям можно «двигать» цену. Торг, он всегда уместен, особенно если он обоснован.

СЧИТАЕМ САМИ?

Определяющим фактором цены дома является место, где он расположен. На Плодово-ягодной станции, например, и микроучастки участки с «хижиной дяди Тома» уходят по зверским ценам – летом там продалась лачуга с четырьмя сотками земли за 2 (два!) миллиона. Дорого? А то! Лачугу уже снесли и строят кирпичную домину, построят и продадут – миллионов за 15-20. А всё потому, что место недалеко от города, модное, да и земли свободной там уже почти и не осталось. Поэтому рядом с городом все стоит дорого, при этом вы платите не столько за дом, сколько за его месторасположение. И торговаться на эту тему, кстати, бесполезно.

Зато стоит отъехать от городской черты на 5-15 км, цены сразу становятся нормальными, и там уже определяющими факторами становятся такие критерии, как окружающий рельеф и красоты природы. Дом в окружении сосен и берез? Доплати! Дом в чистом поле в том же поселке будет стоить куда дешевле (а если не будет – сбивайте цену). Равно как и дом, непосредственно у заболоченного озера, или тот, через который протекает ручей. В некоторых случаях соседство с водоемом цену дому увеличивает, но только в том случае, если на него «красивый вид» и не испорчена почва на участке.

Кстати, перед тем как торговаться с владельцем дома, обязательно полюбопытствуйте у соседей, какие они понастроили фундаменты, как глубоко залегают грунтовые воды, и какого типа почва в интересующих вас местах. Бывает, купят новоселы по зиме весьма приличный домик, а весной пол-цоколя стоИт в воде. Увы, с нарушениями технологий в Красноярском крае построено большинство домов.

МЕЛОЧЕЙ НЕ БЫВАЕТ

Материал, из которого построен дом, тоже может быть поводом для торга. Больше всего у нас в крае ценится кирпич, поэтому ценник на него ронять тяжело. Зато брусовые дома (даже обложенные сайдингом или прочей шелухой) только так подвинут в цене! Горит брус, как миленький, да и гниет тоже – будь здоров. И не потому, что плохой материал, а потому что доморощенные строители экономят на изоляции и прочих обшивках. Поэтому иногда лучше даже не торговаться, а просто проходить мимо брусовых избушек, даже если они нарядно обшиты, отделаны и напоминают шикарный замок. Исключением может стать, пожалуй, только дом из добротного «кругляка». Такие дома долговечнее и презентабельнее обычных, но и стоят дороже. Заслуживают доверия и дома из разного рода пенобетонов, можно рассмотреть и другие новые технологии. Естественно, что произведения из таких материалов не могут стоить чрезмерно дорого, да и торг на них, как правило, уместен.

Отдельные «кирпичики», из которых вырастает дальнейшая цена дома – это наличие благ и их качество, (например, система отопления желательно должна быть комбинированной, – так надежнее), наличие ландшафтного дизайна (он прибавляет к стоимости дома до 20 процентов) и тип установленного ограждения. Если забор достойный (капитальный, из камня, кирпича, с дизайнерскими изысками или ковкой) то он прибавит дому опять-таки до пятой части его стоимости. Зато внутреннее убранство не стоит практически ничего. Если владелец накидывает цену за свои половики и лепнину, предложите ему забрать это богатство с собой. Представьте, мои знакомые купили по такой наглости дом с шикарным интерьером, не заплатив за него ни копейки. Хозяин, устав перепираться с покупателями (они били себя кулаком в грудь, что им внутреннее убранство не нравится) не стал мелочиться, оставив им даже картинки на стенах, забрал лишь диваны. Потому что внутренние «рюшечки» – это не дом, поэтому и не стоит ровным счетом ни-че-го.

Автор текста: Вероника Привалова, специально для портала о недвижимости в Красноярске INFORM24.RU

В статье использованы фотографии красноярского коттеджного поселка «Сосны»

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Ремонтируй и живи (07.11.2011)
• Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
• Построй сам (19.10.2011)
• С размахом. (17.10.2011)
• "Президентская" распродажа (10.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: