Спорный вопрос: рентабельность строительства

           Представители власти признали низкую рентабельность сегодняшнего жилищного строительства. Будут ли устранены ее причины? Невнимание к ключевым проблемам строительного комплекса приводит к низкой эффективности его государственной поддержки. Колоссальные деньги вкладываются не в стабилизацию отрасли, а в поддержку отдельных компаний. О недопустимости такого подхода говорят все профессионалы — от президента АСР Николая Кошмана на федеральном уровне до президента красноярского Союза строителей Разима Абасова на краевом.

           Один из самых «темных» вопросов в современном российском строительстве — вопрос себестоимости и вытекающей из нее рентабельности. Для коммерческого предприятия рентабельность является критерием, по которому оценивается экономическая целесообразность работы.

           Мы неоднократно писали, что цифры, получаемые из разных источников, расходятся очень сильно. В 2006-2007 годах чиновники, а вслед за ними общественное мнение, утверждали, что рентабельность жилищного строительства находится на уровне 300 и даже 700%. На эти цифры ориентировались производители стройматериалов, сетевики, банкиры и многие другие прямо или косвенно связанные со строительством структуры. Они полагали, что в столь высокой рентабельности должна быть и их доля, и резко взвинчивали цены на свои услуги.

           Строители говорят, что в самое лучшее время рентабельность не превышала 30-40%. Почему возникает такой разброс? Дело вовсе не в том, что кто-то пытается скрывать или искажать данные. Просто в понятие «себестоимость» разные люди вкладывают разный смысл.

           Существуют утвержденные методики, которыми пользуются налоговые и статистические органы. Об одной из таких методик — по расчету средней стоимости квадратного метра — мы писали в № 343 от 7 июля. Ни одна из заложенных в нее исходных цифр не является достоверной.

           Даже сметная стоимость не отражает реальные издержки — цену приобретаемой на аукционе земли, технических условий на подключение к сетям, строительство собственно сетей, многократное прохождение экспертизы проектов. Плюс коррупционный фактор.

           Издержки резко повышаются при строительстве на освоенной территории, особенно со сносом ветхого жилья. Добавляется стоимость расселения, обновления сетей на большом расстоянии и благоустройства значительной, не относящейся к строящемуся дому территории, на которых настаивают сетевые компании и муниципалитет. Строители, естественно, все эти издержки считают. Чиновники — нет, они оценивают дом как стоящую в чистом поле, на бесплатной земле, ни к чему не подключенную коробку с отделкой, которая возводилась в идеальных условиях.

           Дополнительные издержки и снижали рентабельность с номинальных 300 до реальных 30%. При высоких рыночных ценах строители могли мириться со значительным превышением реальных издержек над официальными. Сегодня положение резко изменилось, цены упали, и дополнительные расходы покрывать нечем.

           Кое-что для их снижения уже делается государством в рамках антикризисных мер. Выделены федеральные деньги — на Красноярский край около 600 млн. руб. — для расселения обитателей ветхого жилья. Фонд развития жилищного строительства передает строителям под возведение жилья семь участков общей площадью до 100 га из федеральных земель в Красноярске, Емельяновском, Богучанском, Казачинском, Сухобузимском и Балахтинском районах. Но в масштабах потребности это мизер.

           Некоторые расходы снижает рынок: спрос на землю упал, и цена участков перестала быть астрономической. Подвинулись по цене производители стройматериалов — настолько, насколько позволила стоимость потребляемых ими энергоресурсов.

           Другие расходы не снижаются, а порой повышаются. Резко взвинтили процентную ставку банки. Никуда не делось неоправданное направление проектно-сметной документации на повторную экспертизу. Не хотят признавать реальное положение дел сетевики. Тарифы на подключение не только не снижаются, а даже повышаются. И по-прежнему в техусловиях строителям выставляется требование развивать чужую производственную базу, перекладывая значительные участки обветшавших сетей.

           Результат: по данным «Красноярскстата», в июне по краю индекс строительной отрасли составил 48,4% к уровню июня 2008 года и 57,9% к маю 2009 года. В Красноярске введено 60 жилых домов общей площадью тыс. кв. м, или на 17% меньше, чем в первой половине 2008 года, в том числе населением за счет собственных и заемных средств — 44 жилых дома общей площадью 12 тыс. кв. м.

           Власть начинает смотреть на проблемы строительной отрасли более реалистично. К примеру, муниципалитет Сосновоборска выделил на формирование электросетей и подстанций нового, седьмого, микрорайона около 30 млн. руб. Заметим, что возведение построенной на средства строителей (правильнее сказать, покупателей жилья) и подаренной сетевикам подстанции «Весна-2» в Красноярске обошлось более чем в 600 млн. руб. Так что 30 млн. — совсем немного, но все же лучше, чем ничего.

           На упомянутом совещании 11 июля губернатор заявил: «В чем проблема — у нас все размыто, нет комплексной программы развития, сведенной воедино. 12,7 млрд. руб. — это достаточно большая сумма, с помощью которой можно значительно развернуть отрасль и комплекс, и это в десятки раз больше, чем те средства, которые мы выделяем на поддержку других отраслей реального сектора экономики. И, разумеется, от строителей мне бы хотелось видеть встречное движение».

           На этом же совещании губернатор сообщил о подготовленной в крае программе формирования рынка муниципального арендного жилья: «Это абсолютно новая программа — она еще сырая и неподготовленная, но во всем мире активно и эффективно используется. В Европе это называется доходными домами. Это не на 20-30 лет, это не социальное жилье, это коммерческий проект».

           Суть программы — в формировании муниципалитетами заказа на строительство жилья, которое в дальнейшем будет сдаваться ими в аренду. В ближайшее время перед муниципальными образованиями будет поставлена «задача создания реестра того объема муниципального жилья, который нам сегодня необходим».

           Губернатор выразил уверенность, что программа при правильной организации будет востребована как со стороны правительства, так и со стороны населения: «У нас сегодня огромное количество жилья сдается, то есть потребность в аренде существует, и как раз сегодня надо развивать этот рынок. Это хорошая, интересная программа, ее нужно структурировать и правильно организовать».

           О важности создания муниципального арендного фонда мы писали еще в феврале («Строитель» № 325 от 25.02.2008 г.). Но какие условия и цены власть предложит строителям?

           Предполагается, что жилье должно стоить 30 тыс. кв. м. Пока утверждают, что земля будет предоставляться бесплатно, а возведение сетей обеспечит государство. Кроме того, оно же предоставит строителям гарантии для получения банковских кредитов.

           Проще всего с землей — этот вопрос решает муниципалитет, строительство заказывает тоже он, и сам с себя деньги брать не будет.

           О целесообразности кредитов для строителей Хлопонин сказал ясно. Наверное, надо говорить не о банковских кредитах, а о поэтапной предоплате, иначе в названную цифру не уложиться.

           Вопрос с сетями тоже не так прост, как подается. У строителей богатый печальный опыт. И сейчас любой земельный участок выставляется на аукцион с выданными муниципалитету техусловиями на подключение. Но потом сетевики об этих ТУ забывают, требуют от строителей покупки новых и выставляют в них требования по развитию своей производственной базы.

           Сможет ли власть поставить барьер этой практике? Если да, и строителей будет заботить только собственно строительная часть, то для некоторых категорий жилья цена может оказаться реальной. Если нет, и власть реально станет вкладывать деньги только в возведение коробок, она вряд ли сможет договориться со строителями. Как это и было до сих пор во всех предложенных программах помощи.

Использованы данные информагентств K-NEWS и «Пресс-Лайн»

Автор: Борис КАЦЕВ 

Источник: www.gazetastroi.ru

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Ремонтируй и живи (07.11.2011)
• Жилой комплекс «Белые Росы». Особенности и преимущества (25.10.2011)
• Построй сам (19.10.2011)
• С размахом. (17.10.2011)
• "Президентская" распродажа (10.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: