Агентства недвижимости: зачем местным риэлторам объединяться

В Красноярске растет спрос на услуги агентств недвижимости. По данным экспертов, в прошлом году при участии риэлторов было совершено более половины всех сделок на местном рынке недвижимости. Одной из причин этой тенденции эксперты называют рост доверия к риэлторам со стороны застройщиков. Однако, по их прогнозам, в ближайшие годы доля риэлторских продаж начнет сокращаться, поскольку крупные застройщики планируют полностью взять сбыт в свои руки.

По данным компании «Квартирный ответ», объем местного рынка риэлторских услуг в прошлом году составил примерно 560 млн рублей, за первое полугодие 2007 года — 330 млн рублей. Генеральный директор инвестиционной компании «Квартирный ответ» Юрий Юдин: «По нашим прогнозам, потенциальная емкость рынка риэлторских услуг в 2007 году составит около одного миллиарда рублей, а планка, которой достигнут риэлторские агентства, — около 700 млн рублей.

Крупные компании держат около половины местного риэлторского рынка

Объем местного рынка риэлторских услуг в прошлом году составил примерно 560 млн рублейПо оценке директора компании «РЖИЦ» Константина Колоса, основная масса агентств недвижимости (АН), работающих сегодня на красноярском рынке, — небольшие компании со штатом до 10 человек. «Таких организаций порядка 60% от общего числа АН. 30% составляют средние компании со штатом от 25 человек и около 10% — крупные, в которых работает более 50 сотрудников», — утверждает г-н Колос. Его данные совпадают с подсчетами других экспертов.

Лидерами местного рынка риэлторских услуг аналитики называют компании «АРЕВЕРА недвижимость» и «Квартирный ответ». Директор АН «Посад» Виктор Тугунов полагает, что это единственные в Красноярске агентства, которые можно отнести к действительно крупным. «Имея 7 филиалов и штат в 200 сотрудников, «АРЕВЕРА недвижимость» на порядок превосходит остальных игроков как по масштабу, так и по объемам совершаемых сделок», — утверждает г-н Тугунов. По подсчетам специалистов, рыночная доля «АРЕВЕРЫ недвижимость» составляет не менее 10%.

В Красноярске только компания «Квартирный ответ» располагает собственным оборотным фондом квартир. По данным самой организации, средний показатель ее доли рынка в денежном выражении за первое полугодие 2007 года составил 11,2%.

Вслед за лидерами идет группа компаний середняков, к которым эксперты причисляют «Енисейскую губернию», «Региональный инвестиционный жилищный центр», «Институт жилищных инвестиций — агентство недвижимости и независимой оценки», «Красноярский центр недвижимого имущества». В общей сложности к лидирующей группе игроки относят порядка 20 агентств. Юрий Юдин оценивает их совокупную рыночную долю не менее чем в 60%. Директор компании «ИЖИ АННО» Александр Колганов считает, что 10 ведущих агентств занимают 40% рынка.

Стоимость риэлторских услуг за год выросла более чем наполовину

В оценке общего количества игроков на местном рынке недвижимости мнения экспертов расходятся. По данным Александра Колганова, на сегодня их порядка 200. Директор Красноярского союза риэлторов Анжелика Югрина добавляет, что стабильно работающих из них не более сотни.

По оценке Виктора Тугунова, риэлторских компаний в Красноярске намного больше — около 300. С ним согласен Константин Колос. «Уже в прошлом году в городе работало около 250 агентств. В этом году на рынок вышло еще порядка 50», — утверждает эксперт.

По словам экспертов, точное количество агентств недвижимости подсчитать трудно. «На рынке ежегодно появляется около 50 компаний. Еще большее количество исчезает», — поясняет ситуацию Виктор Тугунов.

Директор компании «ИЖИ АННО» Александр Колганов считает, что 10 ведущих агентств занимают 40% рынкаАналитики полагают, что постоянное появление на рынке новых компаний обусловлено легкостью вхождения в бизнес. Анжелика Югрина: «Риэлторская деятельность не требует лицензирования, поэтому буквально любой желающий может назвать себя риэлтором и начать оказывать услуги». Кроме того, по словам эксперта, этот бизнес не требует больших капиталовложений.

Константин Колос: «В принципе, дело можно начать с одним сотовым телефоном, не имея ни офиса, ни штата сотрудников. В риэлторском сообществе известны люди, которые работают так уже более 10 лет». По словам эксперта, чтобы войти в массовый сегмент компаний, достаточно будет 300–400 тыс. рублей. «На эти деньги можно снять приемлемый офис и нанять необходимый штат сотрудников: управляющего, бухгалтера, юриста, секретаря и агентов».

Еще одной причиной, провоцирующей появление на рынке новых игроков, специалисты называют рост доходности бизнеса. «Стоимость риэлторских услуг выросла пропорционально ценам на квартиры. Например, если в прошлом году цена 2 комнатной квартиры на Взлетке равнялась 1,5 млн рублей, то сегодня — 2,5 млн. Соответственно, стоимость услуг агентств поднялась более чем на 50%», — утверждает г-н Колос. Виктор Тугунов: «Тариф на услуги риэлторов на рынке жилья сегодня колеблется от 18 тыс. + 2% от стоимости квартиры до 25 тыс. + 3%». Г-н Тугунов также отметил, что процент комиссионных выплат агентам остался на прежнем уровне. Игроки отмечают, что, несмотря на рост цен, рентабельность бизнеса осталась на прежнем уровне. Директор агентства недвижимости «Старый замок» Игорь Романенко: «За последний год практически в два раза увеличилась плата за аренду офисов и тарифы на размещение рекламы. С учетом этих расходов рентабельность бизнеса, в принципе, осталась на прежнем уровне».

Анжелика Югрина оценивает рентабельность риэлторского бизнеса на сегодня в размере 10–15%. Такого же мнения придерживается Александр Колганов. «При грамотной организации процесса и вложениях в бизнес прибыльность может составлять 15%», — утверждает эксперт.

Эксперты говорят, что увеличение объема рынка обеспечивают три фактора: рост цен на жилье, частично спровоцированный развитием ипотеки, рост объемов нового жилья и повышение спроса за счет ожидания еще более интенсивного роста цен.

В Красноярске дефицит производственной и складской недвижимости

Сегодня в структуре потребительского спроса наибольшим спросом пользуются одно и двухкомнантные квартиры, делают вывод эксперты. «Это традиционные предпочтения красноярцев», — говорит Константин Колос. Тенденцией последних лет участники рынка называют стремление людей к улучшению жилищных условий. Виктор Тугунов: «Например, стали популярны трехкомнатные квартиры нестандартных размеров — до 90 кв. м. Можно говорить о росте массового спроса на подобное жилье».

По словам Игоря Романенко, сегодня на равных с небольшими квартирами востребовано крупногабаритное жилье. «По моим оценкам, спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры практически сравнялся со спросом на одно- и двухкомнатные», — заявляет эксперт.

Руководители также отмечают падение спроса на хрущевки и популярные в 90-е годы сталинки. «Сегодня появилась альтернатива этому жилью — просторные кирпичные дома новой планировки», — поясняет г-н Тугунов. Среди районов города наиболее популярны Взлетка, Северный и другие активно застраиваемые места.

Юрий Юдин: «Сегодня профессия риэлтора вызывает гораздо больше уважения, чем несколько лет назад»Спрос на крупногабаритное жилье, а также тенденция к улучшению жилищных условий стимулируются развитием ипотеки, считают эксперты. Игорь Романенко: «Люди получили возможность покупать не то жилье, которое могут себе позволить, а то, которое действительно хотят. Кроме того, сами банки «подогревают» эту тенденцию: получить ипотечный кредит на старое жилье гораздо сложнее, чем на новое».

В последние годы четко проявилось стремление горожан жить за городом, отмечают риэлторы. Виктор Тугунов: «Цены на земельные участки и объекты недвижимости, в том числе элитные загородные коттеджи, за последние несколько лет выросли в несколько раз. Гораздо больше, чем на жилье в городе. В ближайшем пригороде наметился дефицит земельных участков».

На рынке коммерческой недвижимости сегодня наибольшим спросом пользуется торговая недвижимость. «В первую очередь, в обжитых районах города. В новых районах торговые площади мало востребованы, поскольку там пока что слабая проходимость», — говорит г-н Тугунов. Эксперт замечает, что в городе достаточно высок спрос на производственные и складские площади, однако предложение очень слабое. «Новые объекты практически не строятся, поэтому под производственную недвижимость используют площади бывших заводов. Они, как правило, требуют ремонта, кроме того, их необходимо приспосабливать под новое производство», — сообщает г-н Тугунов.

Застройщики перестали игнорировать риэлторов

По данным компании «Квартирный ответ», сегодня на местном рынке около 60% сделок с недвижимостью совершаются при участии риэлторских агентств (в 2006 году в Красноярске было произведено примерно 23 тысячи сделок с жилой недвижимостью, включая долевое строительство).

Одна из причин повышения спроса на риэлторские услуги — рост доверия к профессии риэлтора, полагают эксперты. Юрий Юдин: «Сегодня профессия риэлтора вызывает гораздо больше уважения, чем несколько лет назад. Крупные агентства недвижимости много внимания уделяют обучению и повышению квалификации персонала. Наиболее динамично развивающиеся компании предлагают консультации по ипотеке, юридические услуги, повышают уровень обслуживания клиентов, следят за изменениями в законодательстве и развитием рынка».

Внимание со стороны застройщиков стало одним из показателей роста профессионализма риэлторских компаний. Игорь Романенко: «Еще несколько лет назад застройщики в принципе не воспринимали риэлторов как полноценных участников рынка недвижимости. Проблематично было даже получить от них какую либо информацию о строящемся доме. Сейчас отношения «потеплели». Мы сотрудничаем с рядом застройщиков, хотя эксклюзивных договоров на продажу их квартир по прежнему не имеем».

Анжелика Югрина отмечает, что развитие ипотеки позволило риэлторам занять четкую позицию в цепочке «банк — агентство недвижимости — застройщик». «Наш Союз имеет договоры по ипотеке с 26 банками. Аккредитуя того или иного застройщика, банки обращаются к нам за консультацией по вопросам надежности сотрудничества с данной строительной компанией», — поясняет г-жа Югрина.

Тем не менее сегодня единственным примером сотрудничества риэлтора и застройщика в Красноярске остается альянс «АРЕВЕРА недвижимости» с рядом местных строительных организаций, в числе которых «Омега», «Енисейлесстрой», «Готика» и «Монолитстрой». По словам заместителя генерального директора компании «Омега» Евгения Пуртова, сотрудничество с «АРЕВЕРА недвижимостью» избавило компанию от необходимости создавать собственную риэлторскую службу. «Эффективность нашей совместной работы проверена тремя годами сотрудничества. Начинали мы с одного дома, а сейчас «АРЕВЕРА недвижимость» имеет договоры на реализацию всех объектов «Омеги». Посредством этой компании мы продаем более 50% своего жилого фонда. Остальное реализуем через собственный отдел инвестиций», — говорит г-н Пуртов.

Однако данный пример скорее исключение, чем правило. По мнению Константина Колоса, застройщики по прежнему не нуждаются в услугах риэлторов. «В нынешней ситуации у застройщика нет потребности в привлечении капитала. Инвесторы приходят к нему сами. Есть примеры, когда дом «раскупали» за две недели», — заявляет г-н Колос.

Виктор Тугунов полагает, что есть и другие причины, по которым сотрудничество риэлторов и застройщиков пока не может быть выстроено. «Большинству риэлторских организаций не по силам реализовать объемы строительной компании. Конечно, нам было бы выгодно работать с застройщиком, но сейчас мы не можем предоставить ему гарантии в соответствии с графиком реализации квартир. Это было бы возможно, если бы, скажем, поиском инвесторов на один дом занимались несколько риэлторских агентств».

Сами застройщики признают, что у них уже возникает потребность в услугах риэлторов, однако установить взаимоотношения удается не всегда. Директор по строительству компании «Стройсервис Инвест» Дмитрий Метельков: «Мы пытались сотрудничать как с риэлторскими компаниями, так и с рекламными агентствами. Сложность заключалась в том, что ответственность за продажи не несут ни те, ни другие. У риэлторов есть возможность сослаться на высокую цену или на низкую узнаваемость торговой марки. Рекламные агентства в свою очередь не готовы гарантировать желаемый уровень продаж».

По словам г-на Метелькова, выход был найден в сотрудничестве с компанией «Бизнес Коммуникации». «Данная компания не является агентством недвижимости, а оказывает услуги по продвижению продукции в различных отраслях бизнеса. При этом она отвечает как за рекламное продвижение, так и за реализацию продукта. За год нашего сотрудничества компания «Бизнес Коммуникации» в 4,5 раза увеличила объем продаж нашего жилья», — утверждает г-н Метельков.

Риэлторы объединяются по интересам

Константин Колос: «Чтобы войти в массовый сегмент компаний, достаточно будет 300–400 тыс. рублей»Сейчас на рынке риэлторских услуг наметилась тенденция к консолидации. Аналитики объясняют ее тем, что в одиночку компаниям уже не выжить. Единственной официальной профессиональной риэлторской организацией сейчас является «Красноярский союз риэлторов», в который входят 10 ведущих агентств недвижимости. Анжелика Югрина: «Цель нашего Союза — объединить крепкие стабильные компании, которые могли бы взаимовыгодно сотрудничать на рынке и сообща воздействовать на него». По словам эксперта, в ближайшее время КСР вступит в Российскую гильдию риэлторов, что даст ему право на сертификацию компаний по продаже недвижимости в нашем регионе.

«Сегодня риэлторы работают вне правового поля, их деятельность не лицензируется и не регламентируется никакими документами. Это создает почву для появления на рынке непрофессиональных и просто недобросовестных участников и как следствие для развития нездоровой конкуренции. Сертификация станет для компании своеобразным «знаком качества», гарантией ее бизнес ответственности в глазах клиента», — уверена г-жа Югрина. Кроме того, по ее словам, КСР планирует создать учебный центр по подготовке специалистов, что также положительно скажется на состоянии рынка риэлторских услуг. Константин Колос согласен с мнением г-жи Югриной. «Общественная организация необходима для представления интересов сообщества риэлторов. Если государство не хочет разработать для нас профессиональные стандарты, значит, мы должны сделать это сами», — считает г-н Колос. Однако не все красноярские риэлторы стремятся вступить в КСР. Александр Колганов: «Считаю, что КСР создает преимущества ограниченному кругу фирм, а это противоречит моей позиции. Плюсов для всех участников рынка или какого то позитивного влияния на рынок от деятельности Союза я не вижу».

Игорь Романенко солидарен с тем, что компании должны так или иначе объединяться, однако потребности в выработке единых профессиональных стандартов он не видит.

«Действительно, сегодня риэлторские агентства стараются «дружить». Однако это касается только бизнеса, в частности, создания единых информационных ресурсов и проведения совместных сделок. Общие профессиональные стандарты, думаю, никому не нужны. Каждая компания давно выработала их сама для себя», — утверждает г н Романенко. По его словам, «Старый замок» вместе с рядом организаций, в число которых входят «Служба по недвижимости», «ЖилИнфо», «Новый квартал», «Фараон», «Триумф», сейчас создали свой союз. «Это неформальное объединение, которое предполагает обмен бизнес информацией и проведение совместных сделок», — пояснил эксперт.

На рынке останутся только крупные риэлторы

Развитие ипотечного кредитования, по мнению игроков, будет стимулировать развитие рынка и дальнейшее повышение цен на недвижимость. Константин Колос: «Сегодня в Красноярске свыше 20 банков, которые совокупно предлагают около 150 ипотечных продуктов. В то же время на рынке одномоментно продается 4000 квартир. Ипотека является тем инструментом, который «питает» рынок деньгами и стимулирует его развитие».

Юрий Юдин считает, что в течение ближайших двух трех лет доля ипотечных операций вырастет с 15–20% (на начало 2007 года) до 80–90% от общего числа сделок на рынке. «Этот сегмент займут наиболее технологичные компании с отстроенными внутренними бизнес процессами и тесными взаимоотношениями с банковскими структурами. Таким образом, мелкие и средние агентства будут вытеснены из наиболее доходных сегментов», — прогнозирует г н Юдин. Кроме того, он уверен, что изменения, связанные с выкупом земельных участков на аукционах, приведут к тому, что из 40 строительных предприятий в городе активными застройщиками останутся всего 5–7. «Достоверно известно, что эти 5–7 строительных компаний (в числе которых, например, «МонолитХолдинг» и «Культбытстрой») выбрали четкую стратегию — развитие собственных каналов сбыта, а не сотрудничество с агентствами. Соответственно, риэлторы будут лишены прямых партнерских отношений с застройщиками», — утверждает г-н Юдин.

Алексей Хитров
«Деловой квартал» — Красноярск

Источник: http://krasnoyarsk.biz

Другие материалы данного раздела:

• Увидел, зафиксировал, донёс (03.11.2011)
• В сотый раз о педофилах (01.11.2011)
• В тюрьму за фирму-однодневку? (20.10.2011)
• До выборов цены на бензин не вырастут (18.10.2011)
• Приставов хотят перевести на сдельщину (13.10.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: