В последнее время в ходе подготовки к масштабной приватизации московского имущества, инициированной столичным градоначальником Сергеем Собяниным, выяснилось сразу несколько интересных фактов. Как оказалось, ни городские власти, ни участники рынка недвижимости толком не знают, кто и в каких пропорциях владеет и управляет рядом достаточно знаковых объектов. Это уже привело к судебным разбирательствам и может значительно осложнить процесс передачи имущества в частную собственность.
Глобальная распродажа
В середине сентября прошлого года, незадолго до своей отставки с поста мэра Москвы, Юрий Лужков успел утвердить программу приватизации столичного имущества на 2011-2013 годы, согласно которой в текущем году город должен был выручить около 900 миллионов рублей. Однако в ноябре сменивший его Сергей Собянин заявил, что в связи с резким увеличением дефицита бюджета столицы (со 100,8 до 146,08 миллиарда рублей, что, главным образом, связано с ростом затрат на строительство дорог и социальной инфраструктуры) Москва должна заработать на приватизации значительно большие деньги.
Изначально "лужковская" цифра выросла в 15 раз до 13,9 миллиарда рублей. А уже в январе чиновники заговорили о куда более внушительной прибыли от продажи активов - более 200 миллиардов рублей. Градоначальник поручил правительству ускорить темпы приватизации, однако в ходе подготовки некоторых объектов недвижимости к продаже стали выясняться достаточно интересные подробности, которые могут немного скорректировать сроки глобальной распродажи.
"Европейский"
В конце июля газета написала, что Департамент имущества Москвы (ДИГМ) обнаружил, что не может выставить на продажу принадлежащие, как считалось, городу 30 процентов площадей в торгово-развлекательном комплексе "Европейский".
Для того чтобы понять почему и как это произошло, необходимо вернуться аж в 2002 год, когда для проведения комплексной реконструкции площади Киевского вокзала было создано ЗАО "Киевская площадь". Профинансировать проект согласились тогда еще не очень известные бизнесмены Год Нисанов и Зарах Илиев (сейчас состояние каждого оценивается более, чем в 1,1 миллиарда долларов). В 2003 году мэрия заключила с "Киевской площадью" инвестконтракт на строительство торгового комплекса "Европейский". Объект площадью 72 тысячи квадратных метров должен был перейти в собственность созданного в том же году ОАО "Площадь Европы". Владельцами этой компании выступили контролируемая Нисановым и Илиевым "Киевская площадь" (70 процентов) и ДИГМ (30 процентов).
Особых проблем с финансированием проекта не возникало и в 2006 году состоялось открытие ТРК. При этом его площадь "незаметно" выросла более чем в два раза до 180 тысяч квадратных метров. В 2008 году инвестор-застройщик зарегистрировал право собственности "Киевской площади" на 126 тысяч квадратных метров торгового комплекса, что составляет ровно 70 процентов от возведенного в итоге объема. "Площадь Европы", соответственно, получила оставшиеся 54 тысячи "квадратов", 30 процентов из которых (16,2 тысячи квадратных метров) и перешли мэрии. Таким образом получилось, что сейчас ДИГМ контролирует менее 10 процентов от общей площади комплекса.
Московские власти утверждают, что они подписывали только акт приемки построенного объекта, а не акт о результатах реализации инвестпроекта. А без последнего документа, как отмечают в ДИГМ, регистрация права собственности сторон невозможна. Кроме того, застройщик значительно превысил изначально запланированные объемы строительства.
Департамент уже подал в арбитражный суд Москвы два иска к "Площади Европы" и "Киевской площади" с требованием признать отсутствие у этих компаний прав собственности на помещения "Европейского", который является одним из наиболее успешных ритейл-проектов столицы. Как будет развиваться эта история пока можно только догадываться, однако, вполне вероятно, что в этом году продать спорный актив не удастся.
Знакомые все лица
В начале августа газета "Ведомости" рассказала о другой истории, также непосредственно связанной с приватизацией, Киевским вокзалом, Нисановым и Илиевым. По данным издания, единственным собственником здания гостинично-делового комплекса "Radisson SAS Славянская" на площади Европы оказалась мэрия столицы.
Это, судя по всему, в большей степени оказалось сюрпризом не для правительства города, а для участников рынка и СМИ, которые полагали, что комплексом владеет компания "Славянская", половину которой, в свою очередь, с 2008 года контролируют структуры Нисанова и Илиева. Однако, как выяснилось, "Славянской" принадлежит не само здание (компания арендует объект у города сроком на 20 лет), а только операционный бизнес гостиницы.
Москва планирует продать как 50 процентов "Славянской", так и само здание гостиничного комплекса. Стоит отметить, что Нисанов и Илиев смогут приобрести объект на внеконкурсной основе. Скорее всего, бизнесмены воспользуются этим правом, ведь еще в марте прошлого года сообщалось, что они намерены заняться реконструкцией "Radisson SAS Славянская". Предприниматели хотели построить новый корпус площадью 50 тысяч квадратных метров и сделать отель пятизвездочным (в настоящее время площадь четырехзвездочной гостиницы составляет 60,5 тысячи "квадратов"). Пока решение о возможности проведения реконструкции не принято - власти обещали сделать это после подготовки проекта планировки территории вокруг Киевского вокзала. Можно предположить, что решение будет во многом зависеть от того, какие взаимоотношения сложатся между бизнесменами и столичной администрацией. Например от того, как будет решен вопрос с "Европейским".
Нелогичная история
Если в случае со "Славянской" прояснившиеся детали скорее положительны для московского правительства, то новость, опубликованная на днях газетой "РБК daily", напротив, сродни запутанной истории с "Европейским". Издание выяснило, что мэрия больше не является владельцем трети уставного капитала компании "Совместное предприятие (СП) 'Метрополь'", арендующей здание одноименного отеля и управляющей им.
В октябре 2009 года, когда правительство Москвы впервые решило приватизировать свою долю в СП, схема участников предприятия выглядела крайне просто - 70 процентами владела компания "Интурист Тревел Лимитед" ("дочка" ВАО "Интурист"), а оставшимися 30 процентами - город. Значительные изменения произошли в марте этого года - мэрия незаметно для себя вообще вышла из уставного капитала СП "Метрополь", а доля "Интурист Тревел Лимитед" сократилась до 14,3 процента.
По информации газеты, все "бесхозные" акции консолидировали 11 топ-менеджеров СП, в число которых входят финансовый директор, главный юрист, главный экономист, главный бухгалтер и директор ресторанной службы.
Стоит отметить, что согласно постановлению правительства от 28 декабря 2010 года, в итоге в программу приватизации был включен не тогда еще существовавший пакет мэрии в СП, а само здание гостиницы. Принадлежность здания городу пока, вроде бы, не вызывает сомнений, однако запутанная история с управляющей компанией может отпугнуть потенциальных покупателей. При этом участники рынка отмечают, что действия топ-менеджмента СП достаточно бесполезны, поскольку сама по себе управляющая компания практически ничего не стоит. Не может "СП 'Метрополь'" рассчитывать и на покупку здания без конкурса, так как не обладает преимущественным правом выкупа.
Сколько времени потребуется московским властям, чтобы разобраться во всех этих хитросплетениях собственников, сейчас, пожалуй, не возьмется сказать никто. А учитывая даже только "недвижимостные" объемы программы приватизации, вскоре подобные истории могут обнаружится и на других объектах. Будем надеяться, что это не скажется на скорости ремонта дорог и строительства школ, ради чего, по словам чиновников, и была затеяна столь масштабная распродажа.
