Покупка жилья на первичном рынке сопряжена с повышенными рисками. Застройщик может оказаться недобросовестным или обанкротиться, не достроив дом. Кроме того, есть вероятность получить некачественное жилье. "Лента.Ру" попросила экспертов рассказать потенциальным покупателям новостроек, как максимально подстраховаться от такого развития событий, а также подсказать, какие схемы покупки жилья на стадии его строительства наиболее безопасны.
Важный выбор
По мнению специалистов компании , на первый план при покупке жилья в еще не построенных или только что сданных домах выходит выбор компании-застройщика. Прежде всего, необходимо узнать, по какой схеме продает квартиры компания - по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (), по предварительным договорам купли/продажи, договорам инвестирования, вексельным схемам или с помощью других вариантов.
При выборе застройщика, в любом случае, нужно обратить внимание на его репутацию, наличие реализованных и строящихся объектов, лицензии на строительство. Все это легко сделать с помощью интернета. Информацию можно получить как на сайте компании, так и на многочисленных форумах, которые часто объединяют обжегшихся на покупке жилья граждан. Не лишне будет узнать партнеров застройщика. Например, какой банк финансирует стройку или сотрудничает с девелопером при реализации совместных ипотечных программ. Доверие банков, особенно если речь идет о крупных финансовых организациях, большой плюс для стройкомпании. "Кроме того, важно - работает ли застройщик с крупными риелторскими агентствами, - говорит директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - Профессиональные продавцы не станут заниматься реализацией сомнительных проектов".
Проверка документов
Эксперты напоминают, что независимо от того, работает ли компания по 214-у закону, у нее должен быть в наличии определенный пакет документов, главными из которых являются действующие документы на земельный участок (право собственности или договор аренды и разрешение на строительство и инвестиционный контракт с местными властями). При изучении инвестконтракта важно проверить срок его действия и распределение площадей между участниками договора. Это покажет, сколько и каких именно площадей достанется сторонам после завершения строительства и, соответственно, правомочен ли застройщик продавать определенную квартиру. Другим важным документом является акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства). Только после подписания акта реализации начинается оформление объекта в собственность.
Дешевле, но с риском
Немаловажным моментом для покупателя является выбор этапа строительства, на котором приобретается жилье. Как известно, купить квартиру можно на любой стадии стройки (котлован, уровень первых этажей, возведение монолитной коробки здания, благоустройство территории, сдача дома госкомиссии). При этом квартиры в доме, сданном госкомиссии, будут стоить дороже еще строящегося объекта со сходными характеристиками на 15-20 процентов. Кроме того, к уже сданному жилью более лояльно относятся банки, а значит, его проще купить по ипотеке.
"Если не хотите рисковать и располагаете достаточным бюджетом, то проще и спокойнее приобретать квартиру в уже готовом доме. Если же есть потребность сэкономить, то покупку можно сделать и на начальном этапе строительства. Главное - внимательно проверять информацию, получаемую от застройщика", - подчеркивает Александр Зиминский.
Ключ от квартиры
Риелторы отмечают, что иногда ключи в уже оплаченных квартирах собственникам не выдают, пока не будут построены все корпуса в жилом комплексе. Случается, что дома сдают в эксплуатацию корпусами или даже подъездами. Поэтому всегда надо заранее поинтересоваться, каким образом планируют сдавать ваш будущий дом. Это важно, если покупатель временно снимает жилье, планирует продавать старую квартиру или взял ипотечный кредит. Зная время возможного заселения, есть возможность спланировать другие финансовые и бытовые вопросы, связанные с переездом.
Управдомы
Перед покупкой квартиры риелторы настоятельно советуют гражданам выяснить, какая компания управляет или будет управлять домом. Далеко не все управляющие компании качественно выполняют свою работу. Известно много случаев, когда фирма запрашивает значительные суммы за свою работу, при этом не выполняет свои обязательства по текущему ремонту коммуникаций, поддержанию порядка в подъездах, подготовке к отопительному сезону и другим работам. Чтобы не попасть в такую ситуацию, проверьте репутацию компании в открытых источниках и заблаговременно запросите ориентировочный размер эксплуатационных платежей.
Памятуя об обманутых дольщиках
Наряду с вышеперечисленными факторами важное значение для потенциальных покупателей жилья в новостройках имеет сама схема покупки квартиры. По информации юристов компании , в последнее время схема реализации новостроек претерпела изменения. В частности, это связанно с тем, что наученные горьким опытом чересчур доверчивых граждан покупатели стали отдавать предпочтение застройщикам, которые работают в рамках требований закона номер 214. В свою очередь, девелоперы реагируют на эту тенденцию.
Так, по данным аналитиков "НДВ", в настоящее время в Москве наибольшую долю предложения среди новостроек, находящихся на различной стадии готовности, но еще не введенных в эксплуатацию, составляют жилые комплексы, продажи в которых ведутся согласно договорам долевого участия (39 процентов от общего объема предложения). В декабре прошлого года этот показатель был на три процента меньше.
Риелторы полагают, что закон о долевом строительстве предоставляет покупателю максимум юридических гарантий. В частности, это связано с тем, что к застройщику законом предъявляются целый ряд определенных требований, без выполнения которых невозможна обязательная государственная регистрация ДДУ. Госрегистрация договора, в свою очередь, исключает возможность двойных продаж квартир и иных форм мошенничества.
17 процентов московских новостроек сейчас реализуется через вступление граждан в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), форму, получившую распространение после внесения поправок в ФЗ-214 (полгода назад этот показатель составлял 15 процентов). Порядок создания и деятельности этих некоммерческих объединений описан в Жилищном кодексе, специальном законе о жилищных накопительных кооперативах, а также непосредственно в уставе организации. Для того чтобы понимать свои риски, гражданин, вступающий в такой кооператив, должен внимательно ознакомиться с его уставом, порядком вступления и выходом из него, а также порядком внесения паевого взноса. К плюсам ЖСК относят то, что при продажах по данной схеме, в отличие от ДДУ, не требуется большой пакет разрешительной документации, сбор которой занимает много времени и массы согласований. "Данная форма продажи строящегося жилья полностью соответствует российскому законодательству, тем не менее, она не безупречна", - отмечает генеральный директор "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев. Так, право на регистрацию собственности дает справка о полной выплате паевого взноса, а не договор, зарегистрированный в Росреестре.
Другой распространенной формой покупки строящегося жилья является заключение предварительных договоров купли/продажи жилья. При этом стоит отметить, что сейчас их доля в общей структуре продаж занимает 24 процента против 41 процента в декабре прошлого года. Предварительный договор – по сути обязанность сторон заключить в срок и на условиях, указанных в документе, основной договор. При отказе одной из сторон в срок заключать основной договор, другой стороне придется обращаться в суд. Жилье переходит в собственность от продавца к покупателю на возмездной основе только после заключения основного договора.
Доля других схем продажи жилья в столице, предусматривающих, в основном, заключение договоров инвестирования, составляет 20 процентов предложения. Полгода назад этот показатель составлял 15 процентов. Профессиональные риелторы рекомендуют клиентам не пользоваться подобными схемами, так как их условия или частично описаны в различных нормативных актах, либо вовсе не прописаны в законе, либо ему противоречат.
Дополнительные расходы
Специалисты (ГРМ) напоминают, что ко всем сопутствующим покупке первичного жилья трудностям, в том числе финансовым, добавляются различные траты, о которых многие поначалу даже не задумываются. В ГРМ подчеркивают, что при покупке квартиры в новостройке, в отличие от вторичного рынка, основные затраты по допрасходам ложатся именно на покупателя.
Итак, государственная регистрация договора долевого участия обойдется в 1,5-2 процента от стоимости жилья. При регистрации договора переуступки права собственности цена может достигать 55 тысяч рублей, а регистрация самого права собственности при переуступке - 50 тысяч рублей. Риелторские услуги при организации сделки от начала и до конца составляют 2-4 процента от суммы сделки, при частичном сопровождении - 50-100 тысяч рублей, при переоформлении договора долевого участия - 30-50 тысяч рублей.
Непосредственно при расчетах можно сэкономить. Например, если деньги закладываются в кассу застройщика. Если средства переводятся со счета на счет – берется комиссия банка за перевод (1,5-2 процента от суммы), а если через банковские ячейки, придется выложить от 2500 до 4000 рублей за каждую ячейку.
Больнее всего по карману может ударить ошибка замерщиков. Если после замеров бюро технической инвентаризации (БТИ) окажется, что площадь купленной квартиры на несколько метров больше, чем было обозначено на первоначальном этапе, это может вылиться в дополнительные 600-800 тысяч рублей расходов.
Судя по статистике "НДВ-Недвижимость", многочисленные трудности покупателей жилья в новостройках особенно не пугают. 26 процентов покупок совершается на этапе котлована, 31 процент покупателей приобретают новостройку, смонтированную на уровне первых этажей. 23 процента покупок происходит на этапе возведения монолитной коробки здания и 14 процентов - на этапе благоустройства территории. Лишь 6 процентов граждан дожидаются сдачи дома госкомиссии. Данный факт объясняется просто - чем выше готовность здания, тем больше цены и меньше выбор. Главное, чтобы желание сэкономить не сыграло с покупателем злую шутку.
