Аренда против ипотеки

Вопрос выбора между ипотекой и арендой возник в нашей стране сразу, как только появилась ипотека. Тысячи красноярцев, обитающие под чужой крышей, рассуждали об альтернативе и когда цены на жилье росли, а процентные ставки снижались, и теперь, когда рост цен приостановился, а процентные ставки, наоборот, грозят вырасти еще больше.

Казалось бы, найти ответ на вопрос выбора между ипотекой и арендой можно с помощью элементарной математики. Сегодня средний размер выплаты по кредиту составляет около 25 тысяч рублей за однокомнатную квартиру. Аренда той же однушки обходится в сумму от 8 до 12 тысяч рублей в месяц. Казалось бы, выбор очевиден – плати за аренду и жди лучших времен. Но если бы ответ был так прост, этот вопрос не мучил бы такое огромное число людей и в стране вообще, и в Красноярске в частности.

ЧУЖОЙ УГОЛ

По словам Ивана Батуры, руководителя ипотечного центра компании «Гранта», в квартире по найму жить психологически труднее, чем в своей собственной, даже если арендные платежи вдвое «экономичней» выплат по кредиту. Особенность нашей «национальной» сдачи жилья внаем заключается в том, что все договоренности между сторонами, несмотря на требования закона, все равно происходят фактически на словах. А если они даже обретают документальную форму, то, как правило, – отмечает Иван Алексеевич, – составлены такие бумаги крайне безграмотно. Воспользоваться ими для урегулирования конфликтов мирным путем практически невозможно или, во всяком случае, весьма затруднительно.

Вот и получается: с одной стороны владелец квартиры, опасающийся за состояние своего имущества и рискующий «пролететь» с деньгами преждевременно съехавшего клиента. С другой – тот, кто вынужден обитать в чужих стенах, будучи в кабале прихотей владельца жилья. Многие хотя бы ради того, чтобы не чувствовать подобной зависимости от кого бы то ни было, готовы переплачивать вдвое и все-таки брать квартиру в ипотечный кредит. Только кто бы его еще дал!

КАЖУЩАЯСЯ ДОСТУПНОСТЬ

По наблюдениям Ивана Батуры, некоторые банковские продукты прекратили действовать, да и сам круг кредитных организаций, реально выдающих ипотечные кредиты, несколько сократился. К заявкам на получение кредита банки теперь предъявляют более жесткие требования, чем до американского ипотечного (а теперь уже и мирового финансового) кризиса, и порой, догадаться, по какой именно причине тебе «дали полный отлуп», просто невозможно.

В тоже время, на взгляд Татьяны Коротцевой, руководителя кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Красноярске, интерес к ипотеке со стороны населения по-прежнему очень большой. «Желающих взять ипотеку не стало меньше, но к анализу заемщиков банки стали подходить более основательно. – объясняет она. – Не исключением является и Городской Ипотечный Банк. Конечно, на ипотечном рынке складывается тенденция к проведению более качественного андеррайтинга. Долгосрочное кредитование на большие суммы сопровождается очень внимательным подходом к оценке платежеспособности клиентов.

По словам Татьяны Викторовны, в ипотечном кредитовании есть три существенных отличия от «традиционного»: минимальная процентная маржа, которая не позволяет с финансовой точки зрения заранее «закладываться» на 15-30% невозвратов, как это зачастую практикуется в экспресс-кредитовании; длительный срок кредита означает, что банки должны пытаться не просто «сфотографировать» финансовое положение клиента по состоянию на дату подачи заявки на кредит, но и попытаться спрогнозировать стоимость данного клиента на рынке труда в перспективе; основной источник рефинансирования ипотечных кредитов – секьюритизация, пользуясь которой банки обязаны жестко следовать общепринятым в инвестиционной среде критериям кредитного андеррайтинга.

Учитывая все эти факторы, следующим категориям заемщика практически невозможно рассчитывать на получение кредита: официально не трудоустроенным; людям, основной источник доходов которых носит незаконный характер (взятки и т.д.); заемщикам, уже имеющим предельный размер прочих обязательств; заемщикам, вводящим банк в заблуждение (например, при указании размера своего дохода); заемщикам, доход которых согласно статистическим данным не соответствует должностным обязанностям (например – секретарь, заявляющий, что размер его доходов 30 тысяч рублей, вряд ли получит кредит в размере 10 миллионов); заемщикам, которые отказываются подтверждать свои доходы и предоставлять необходимые документы для получения кредита.

Тем не менее, Татьяна Викторовна отмечает, что «практически невозможно» – весьма и весьма условный термин. На деле, почти любой заемщик может получить кредит – вопрос только, в каком именно банке, и какова окажется стоимость этого кредита.

КОМУ ПО ПЛЕЧУ?

Специалисты отмечают, что сегодня для того, чтобы оформить ипотечный кредит даже на небольшое жилье, семья должна иметь доход от 40 тысяч рублей в месяц. «Если рассматривать гостинку ценой 1,6 миллиона рублей, то сегодня для получения кредита на ее приобретение сроком на 15 лет совокупный доход семьи должен составлять 39 тысяч рублей, – поясняет Татьяна Коротцева. – Это посильно далеко не для всех, но Городской ипотечный банк для увеличения платежеспособности позволяет привлечь еще до двух поручителей».

Заметьте, при далеко не средних для Красноярска доходах почти в полсотни тысяч рублей в месяц, речь идет о приобретении, по сути, малогабаритного жилья. Иван Батура отмечает, что клиентов, реально претендующих на получение ипотечного кредита, стало меньше. Все чаще стали обращаться люди, которым требуется кредит без первоначального взноса. Да и больше, чем на однокомнатную квартиру, мало кто претендует. Хотя, если вдуматься, смысл ипотеки в том, чтобы приобрести жилье на долгосрочную перспективу, с учетом роста семьи. А разве может быть у семьи нормальное будущее в однокомнатной квартире, за которую еще расплачиваться и расплачиваться долгие пятнадцать-двадцать лет?

ЧТО ПНЕМ ОБ СОВУ, ЧТО СОВОЙ ОБ ПЕНЬ…

Так что, несмотря ни на какие рыночные инструменты – что ипотеку, что аренду – квартирный вопрос в нашей стране остается открытым. А выбор между ипотекой и арендой по-прежнему так мучителен по одной простой причине: для большинства желающих преодолеть жилищную проблему этот выбор по сути мифический.

Россия, вообще, удивительная страна. Любой совершенный экономический инструмент на нашей почве работает «не как у людей». Ипотека из удобного механизма обеспечения жилплощадью прежде всего тех, кто в нем нуждается острее всего, часто превращается в палочку-выручалочку по приумножению капитала тех, кто крышей над головой уже давно обеспечен. У нас ведь зачастую ипотеку оформляет как раз тот, кто потом и сдает приобретенное жилье в наем – тем, у кого основная часть дохода будет уходить на ежемесячную оплату за проживание. Было это, и когда проценты по кредиту падали, так оно и осталось сейчас, когда они растут.

В НАДЕЖДАХ НА ПЕРЕМЕНЫ

У моих друзей в Германии, которые лет десять назад уехали из Красноярска именно по причине отсутствия жилплощади, выбор между ипотекой и наймом почему-то не стоит. Они уже несколько лет снимают там жилье, и только сейчас задумались о покупке собственного. Причем, под гнетом домовладельца все эти годы никто из них себя не чувствовал. Потому что у людей существует реальный выбор. Тем, у кого не хватает денег на аренду, помогает государство. Семья с определенным количеством детей просто не имеет права – вдумайтесь! – снимать жилье меньше определенной площади.

У нас же снимают зачастую не то что квартиры, а углы в полуразваленных домах. И платят за них необоснованно дорого. Так что вряд ли до насыщения на рынке жилья какие-либо колебания на рынках аренды или ипотеки смогут обеспечить нуждающимся в крыше над головой реальный выбор между двумя этими способами решения проблемы. Что ж, будем надеяться, что сегодняшняя ситуация останется в истории как поучительный перекос переходного периода экономики.

Автор текста: Екатерина КОХ, специально для INFORM24.RU

Результаты голосования:

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

наталья | 05-09-2008 13:35

да ну...немцы,они ж ....скучныеее

Наталья | 05-09-2008 13:35

ну да...либо живешь для радости либо для квартиры.полжизни копишь на нее, во всем отказываешь, либо работаешь без выходных.хорошо работать депутатом а ещё хорошо,когда родители позаботились о будущем своего чада

Ирина | 05-09-2008 13:37

копить реально,если несколько лет этим заниматься.при этом есть одну кашу и работать не покладая рук.вот интересно,а в какой квартире живут те,кто здесь комментирует?

Pro | 05-09-2008 13:37

У меня своя, накопил

Иван | 05-09-2008 13:38

Давайте хвастаться кто сколько накопил и обмениваться адресами)

Хохотун | 05-09-2008 13:38

Будем ходить друг к другу в гости на чай, да? )

оля | 05-09-2008 13:38

о,да нам родители подарили квартиру,кстати...изначально хотели машину купить но мы помогли им резко изменить планы :

Написать комментарий: