Сергей Бердоусов: «Надо научиться продавать свои долги»

Несмотря на все происходящее на ипотечном рынке в последнее время, сам механизм ипотеки по-прежнему остается для многих единственным шансом решить жилищную проблему. Чего опасаться, на что рассчитывать, на что обращать внимание при получении ипотечного кредита — об этом и многом другом наш разговор с заместителем генерального директора Красноярского краевого Фонда жилищного строительства Сергеем Бердоусовым.

— Как известно, в нашем крае Фонд сыграл большую роль в том, чтобы ипотека, как говорится, пошла. С тех пор эта роль как-то изменилась?

— Роль Фонда какая была, такая и осталась. Ипотека — это консультирование, выдача кредита, продажа этого кредита — то есть рефинансирование, ну, и это сопровождение. Это выдача займов из своих собственных средств, что мы тоже активно практикуем. Как только банковская система начинает плохо функционировать, мы тут же переходим на выдачу займов, которые затем и рефинансируем. Задача поддержания ликвидности, скупки закладных и продажи в АИЖК всегда стояла для нас как для оператора агентства по ипотечному жилищному кредитованию на первом месте.

А вообще, не зря генеральный директор АИЖК Александр Николаевич Семеняка сказал, что не время агентству уходить с рынка. Эта деятельность будет продолжаться именно для того, чтобы поддержать некие стандарты выдачи.

— Это вы о кризисе в США?

— Действительно, все, что произошло в последние полтора года, показывает, что роль государства себя еще не исчерпала. Много говорят о причинах кризиса в США и Европе, и тут я тоже соглашусь с Семенякой в том, что роль государства в США ослабла. Там позволили многим игрокам выдавать нестандартные кредиты. Кризис произошел в том секторе, где выдавались кредиты без первоначального взноса фактически безработным. Это наполнило рынок, так скажем, очень плохими кредитами в период падения цен на недвижимость. Но Америка справится со своим кризисом. При всей сложности ситуации у США очень мощная финансовая система. А для нас ситуация в Соединенных Штатах — сигнал.

— Как изменились ваши требования к заемщикам?

— У нас ушли условия, связанные с десятипроцентным первоначальным взносом. Все-таки мы настаиваем на тридцатипроцентном. Что касается процентных ставок, — тут можно говорить о некотором их повышении. Официального увеличения у нас не было. Но понятно, что есть внутренние нормативные документы, которые побуждают операторов выдавать кредиты по более высоким ставкам. Сейчас выгодно выдавать по ставке не ниже 13% годовых. Где-то 12,5-13,5%. Это средний процент за месяц. Действительно, процентные ставки растут. И на самом деле это правильно — лучше иметь какую-то ипотеку, чем якобы дешевую, но не иметь денежных средств.

— А как вообще быть с денежными средствами? Насколько велики наши перспективы на их получение в нужных объемах?

— Надо ориентироваться на то, что говорит наше правительство. Все рассуждают о цифрах к 2020 году, о выдаче миллиона кредитов. И, по сути дела, если оперировать цифрами к двадцатому году, задолженность по ипотечным кредитам должна составить 20 триллионов рублей. Это достаточно серьезная цифра. Все говорят об участии пенсионного фонда в этом процессе, но умные люди подсчитали — это всего полтора триллиона рублей. То есть все суммарные деньги, которые есть в экономике. Это означает простую вещь — надо научиться продавать долги, и не только внутри страны, но и за рубежом.

Есть такая невидимая деятельность, о которой мало кто говорит — разработка закона о секьюритизации. Сейчас идут изменения в законе об ипотечных бумагах. Я думаю, что действительно надо принять серьезный закон о секьюритизации. Ведь не просто так мы переуступаем наши долги и сообщаем нашим заемщикам: теперь ваш долг принадлежит такому-то оффшору. Дело в том, что законодательство за рубежом проще. Сейчас наши пытаются создать такой же простой и надежный закон. Это на самом деле очень важно! Все будущее ипотеки зависит от того, как мы построим наше законодательство, как мы инвесторам из-за рубежа покажем, насколько просто наши долги продавать им. В любом случае все успокоится. Рынки восстановятся. Америка справится со своим кризисом. И нужно быть готовым к тому, чтобы опять в тех объемах, которые нам необходимы, извлекать деньги из-за рубежа. А это напрямую связно с продажей долгов. И, по сути, на рынке останется ограниченное число компаний (я имею в виду не наши, которые выдают кредиты и проводят рефинансирование, а тех, кто действительно занимается секьюритизацией, то есть скупает долги у операторов, формирует большие пулы и продает их). Останутся те, кто научится правильно продавать свои долги. Нам всегда говорят: «А что вы с этим не работаете, а что с этим?». Мы просто знаем, кто на рынке продает свои долги!

— Людей же напротив очень пугают уведомления о том, что их долг продан куда-то там в тридевятое царство…

— По закону мы обязаны уведомить человека, что его закладная продана. Этого требует от нас рефинансирующая организация. Это просто такой закон, к нему надо привыкнуть. И ничего тут страшного нет, что закладная куда-то продана. Если это происходит, значит с этой закладной все в порядке. Она движется в нужном направлении. А когда по каким-то причинам закладная находится на чьем-то балансе, тут я боюсь, могут быть всякие последствия. Почему? Обычно закладные выводятся с баланса банка на специальную компанию, и эти бумаги в случае банкротства банка в конкурсную массу не включаются. Нельзя наложить арест на закладную и выселить людей из квартир. А когда закладная находится на балансе банка, вот тут возникает очень большое сомнение.

— Заемщики, как правило, о таких вещах не задумываются. Для них важнее не остаться в долгах перед кредитором. Насколько велик сейчас процент просрочки по кредитам, которые вами выданы?

— Что касается Фонда, к счастью процент просрочки у нас оказался 0,76%. То есть меньше одного процента. Мы попали в первую группу по просрочке. Всего их пять. Первая группа самая лучшая. И в этой группе мы в пятерке по России. Это очень важный показатель. Это означает, что Фонд работал и работает с очень высоким качеством выдачи кредитов. Когда нас спрашивали: почему вы тому отказываете, почему этому, говорили, что есть социально значимые объемы по выдаче, но меж тем, мы всегда держали определенную планку. А если вы находитесь в первой группе, АИЖК вам никаких вопросов вообще не задает. Тем более это важно, что сейчас объемы выдачи кредитов будут напрямую связаны с тем, какой у вас процент просрочки. Если вы работаете хорошо, то вам и денег больше дадут. Если плохо, то денег меньше. По крайней мере, это позиция федерального агентства, которую в этом году оно четко преследует. Это новый подход, который был сформирован в мае.

— А что еще может измениться в подходах по выдаче кредитов?

 — АИЖК планирует привлекать деньги государства, которые будут использованы по трем программам. Во-первых, это применение материнского капитала в ипотеке. АИЖК пытается сделать так, чтобы фактически под какие-то определенные гарантии, этот капитал мог быть использован уже сейчас, пока ребенок не достиг трехлетнего возраста. Чтобы этот капитал уже был вовлечен в расчеты по ипотечным кредитам. Например, в качестве первоначального взноса. Второе — это развитие военной жилищной ипотеки. Вы знаете, что у военных есть разные программы, связанные с обеспечением жильем военнослужащих. Новое — это накопительная система. Пока она набирает обороты. В прошлом году мы там выдали очень мало кредитов, но в этом году и в следующем объемы будут действительно внушительные, поскольку есть и финансовая составляющая, и отлажен механизм, и создано соответствующее управление в министерстве обороны.

И третье — поддержка молодых семей. Смысл здесь такой: вы сегодня будете платить на порядок меньше, исходя из того, что вы молодой и зарплата ваша, скоре всего, будет расти. В дальнейшем суммы взносов по кредиту будут увеличиваться. Это абсолютно разумно и выгодно, учитывая темпы инфляции, которые у нас наблюдаются. Представьте, людям платежи по кредитам, которые они оформили в 2005 году, сегодня кажутся просто смешными. В месяц они платят всего пять-семь тысяч рублей, а квартира трехкомнатная.

— Когда начнутся эти нововведения?

— По военной ипотеке, как я сказал, мы уже работаем. Вопрос с молодыми и материнским капиталом до конца года решится. Думаю, что к ноябрю мы уже получим все необходимые документы.

Статистика по Красноярскому краевому фонду жилищного строительства:

Средний размер кредита — 1,5 млн. руб.
Средняя сумма первоначального взноса — 800 тыс. руб.
Средняя процентная ставка —12,76%.
Совокупный доход семьи — 52 тыс. руб.
Средняя цена жилья — 43 тысячи руб. за квадратный метр.
Средний возраст заемщика — 36 лет.
Средний размер ежемесячного платежа — 9 тыс. руб.

Беседовала Екатерина Кох, специально для портала о недвижимости в Красноярске INFORM24.RU

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: