Ипотека – дьявол в деталях

Задолженность россиян перед банками по ипотечным кредитам выросла на 7-9% по сравнению с июлем 2008 года и достигла к середине января 1 трлн рублей, сообщает Росстат. В силу разного рода обстоятельств выдерживать кредитные обязательства становится труднее, что вполне может привести к убыточности института жилищного кредитования по «американской модели» ипотеки, обрушившей мировые финансы.

Пока не паникует только Сбербанк, предлагающий «антикризисные программы», отсрочки и рассрочки на срок от полугода до года для потерявших работу. Все остальные кредитные учреждения резко повысили процентные ставки, ужесточили условия отбора потенциальных заемщиков, ввели дополнительные «комиссии» и «сборы».

«Не стоит ждать никаких «подарков» от банков, не входящих в первую десятку рейтинга кредитных учреждений, - сказал руководитель аналитического управления УК «Развитие-ХХ1» Андрей Вольнов. – Сегодняшнее положение аутсайдеров, тех, чей рейтинг находится за пределами первой 50-ки российских банков, иначе как предбанкротным не назовешь. Помогать заемщикам они не будут. Вряд ли они сами сохранятся в своем сегодняшнем виде в ближайшие месяцы. Все остальные вынуждены приспосабливаться к новым условиям и разрабатывать свои схемы кредитования».

Согласно мониторингу газеты «ВЗГЛЯД», разработка программ по поддержке ипотечных заемщиков, включая реструктуризацию жилищных кредитов для проблемных заемщиков, варианты рассрочки платежей и предоставления дополнительного кредита на погашение предыдущего рассматриваются в Сбербанке, ВТБ, Уралсибе, Дельта-Кредите, Городском Ипотечном Банке (ГИБ), Абсолют Банке, Банке Москвы, Русь-Банке, ХКФ-Банке, МБРР.

«Сегодняшняя нестабильная ситуация с курсом рубля, постоянное ужесточение условий выдачи кредитов на жилье, которые фактически стали недоступными, ведут к тому, что с большими потерями и убытками банки спасут отдельных заемщиков, но говорить о восстановлении ипотеки не имеет смысла до нормализации положения в экономике в целом, - сказала экономический обозреватель Ольга Толубеева. - Снижается уровень потребительской активности, значит, большая часть россиян в 2009 году откажется совсем от заемных денег».

Для сравнения: типовой жилищный кредит составляет по Москве в среднем 100 тыс. долларов сроком на 10 лет. Ежемесячный процент в декабре в рублях составлял 25 тысяч, в середине января – 32 тысячи.

Во многих банках ставка рублевых кредитов при рефинансировании планируется на уровне 17,2-18,8% годовых. «Сумма кредита по новому курсу будет больше даже с учетом ранее выплаченной доли. Это происходит из-за того, что проценты по рублевым кредитам выше, чем по старым, валютным. Если доход кредитополучателя будет недостаточным для покрытия займа и выплаты процентов, то банк будет вынужден заново оценивать залог, т.е. недвижимость, причем, с учетом коррекции вниз», - сказал руководитель ипотечного отдела одного из ведущих банков Москвы.

Например, условия рефинансирования в «ВТБ 24» предусматривают, что первый взнос по новому кредиту в рублях не может быть меньше 30%, в Банке Москвы - не менее 40%.

Практически все аналитики считают невыгодным схему рефинансирования в рубли. «При нынешних ставках она может стать привлекательной только при условии девальвации рубля еще на 20-40%, - говорит директор брокерской конторы «Эра-Перспектива» Игорь Бутырев. – Если «послушаться» банкиров сегодня и перевести ту же ипотеку в рубли, то окажется, что платить заемщик должен будет на 30-35% больше, чем раньше».

Из всех кредитных инструментов, разработкой которых сейчас активно занимаются все банки, самым популярным может стать изменение размера ежемесячного платежа за счет удлинения срока кредита, сообщили нам в банке «Уралсиб». Такую же возможность рассматривает большинство опрошенных банков, но при сроке кредита от 15 лет его удлинение уже не принесет серьезного снижения платежа.

Еще один новый вариант реструктуризации долга перед банком – это предоставление кредита третьему лицу для приобретения залога заемщика. В этом случае банк выдаст кредит под закладываемую квартиру или дом и освободит, хотя бы частично, заемщика от выплат по взятому ранее кредиту.

Планируется и введение в ряде финансовых учреждений схем с выплатой части обязательного ежемесячного взноса на определенный период времени: скажем, заемщик может выплачивать по 50% от суммы взноса в течение 5 месяцев, а оставшиеся 50%, которые «набегут» за это время, будут перераспределены на оставшиеся выплаты.

Безусловно, банки будут вынуждены брать и заложенные под кредит квартиры и каким-то образом их реализовывать. «Это, конечно, самый нежелательный вариант и для заемщика, и для банка, - сказал нам аналитик компании «PRO-Concept Inv.» Юрий Крюков. – Заемщик вынужден будет отдавать жилье с сегодняшним дисконтом, т.е. за вычетом примерно 20-30% от первоначальной оценки. Банк должен будет реализовать дома и квартиры, но, не имея на то специализированной структуры, будет передавать жилье на реализацию риэлторам с еще большим дисконтом. Таким образом, в выгоде не будет никто».

Напомним, что в самом конце 2008 года Госдума приняла поправки в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым ипотечные банки смогут продавать квартиры должников, не дожидаясь решения суда. Оговорив, что продажа должна осуществляться «по обоюдному согласию» банка и заемщика.

«Кому выгодно?» - старая поговорка применима к ситуации с залогами. Со стороны банкиров, поправка крайне полезная - до сих пор система ипотечного залога работала плохо, так как для выселения задолжавшей семьи приходилось ждать решения суда, а оно нередко затягивалось на месяцы и годы. Со стороны «проблемного заемщика» не все однозначно. Например, неясно, будет ли ему гарантировано и кем отсутствие давление со стороны банка-кредитора и кто обеспечит «прозрачность» договоренности.

В то же время даже активные сторонники развития ипотеки считают введение жестких мер к должникам преждевременными. С одной стороны, государство пытается оказать посильную помощь заемщикам-банкротам, ставшими таковыми, к слову, не по своей вине, а с другой - облегчает процедуру лишения их заложенного жилья.

«Странность» состоит в том, что «интерес» банков в принятии этого закона прослеживается более чем явно, - говорит аналитик консультативного бюро «Прогресс-Инвестмент» Илья Пирогов. – Дело в том, что «договариваться» никто банкам и заемщику не мешает и сегодня. Зачем придавать этому форму закона, как только не для того, чтобы «помочь» банкам» решать свои проблемы».

Если те или иные проблемные заемщики все-таки выберут удобные им формы и способы рефинансирования долговых обязательств, то применять эти «анти-кризисные» методы для привлечения новых не получится. В условиях завышенных цен на жилье даже с учетом дисконта и снижения рынка, оно остается недоступным для большинства. Пока не заработает на нормальных условиях ипотека, рынок будет «стоять», даже достигнув своего «дна».

По последним данным газеты «ВЗГЛЯД», при условии оплаты заемщиком 30% первоначального взноса, наименьшие ставки по ипотечным кредитам в рублях предлагает Сбербанк – 13,5-14%, ВТБ-24 - 15%.

Но даже снижение ставок не делает жилье доступным. Согласно результатам исследования компания Russian Realty Research (R3), проведенного совместно с Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), 76% опрошенных, планировавших приобрести жилье в 2008 году, отложили покупку недвижимости на различные сроки. Так, на 2009 год сделки отсрочили 30% респондентов, причем из них 18% - в связи с кризисом. На неопределенный срок отложили покупку 46% тех, кто намеревался купить жилье, из них 25% - из-за кризиса.

С ноября 2008 года доля тех, кто готов продать имеющуюся недвижимость для покупки новой, увеличилась на с 20% до 24%, а число тех, кто собирается это сделать за счет собственных средств, снизилось на 7%. На ипотечный кредит рассчитывают 26% опрошенных.

Для сравнения: из-за кризиса ипотечные ставки в США опустились к середине января до невиданного в последние несколько десятилетий уровня – до 4,96% годовых при кредите на 30 лет. Согласно оценкам компании HSH Associates, ипотека в США не была такой дешевой с 1961 года. Это стало следствием того, что министерство финансов и ФРС объявили о намерении выкупить ценные бумаги, поддержанные ипотекой от Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae, на сумму в 500 млрд долларов. Но, даже при таких очевидных «плюсах», аналитики ожидают оживления рынка недвижимости в Америке не ранее чем через 5-8 месяцев.

Источник: http://realty.vz.ru

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: