Ипотечные кредиты с точки зрения юриста

            В течение длительного времени ипотечное кредитование оставалось одним из основных направлений деятельности кредитных организаций. Однако именно жилищное кредитование пострадало в результате кризиса наиболее существенно. Дешевые заимствования делали ипотеку крайне привлекательной для граждан. Постепенно втягиваться в нее стали и организации. Но эпоха дешевых кредитов не могла продолжаться вечно, рынок был чрезвычайно накален, что в результате вылилось в беспрецедентный рост цен во всех сферах.

            Кредитные ресурсы для граждан стали недоступными, процентные ставки – «заградительными». Все это привело к тому, что спрос на квартиры существенно снизился; сказался кризис и на строительной сфере: падение спроса на недвижимость означало существенную нехватку средств для цепочки организаций, отвечавших за строительство и ввод в эксплуатацию нового жилья; таким образом, количество нового жилья оказалось ниже того, которое планировалось изначально.

Что натворил кризис

            Итогом кризисных явлений явилось то, что подавляющее большинство банков в 2008–2009 годах свернули программы по ипотечному кредитованию. Процентные ставки по кредитам на рынке первичного жилья поползли вверх. Кроме того, недвижимость теряла свою ценность. Перед многими заемщиками встал вопрос: зачем брать кредиты по увеличившимся ставкам, если жилье падает в цене? Свою роль сыграли и увеличившиеся первичные взносы, то есть сумма, которая должна быть сразу внесена заемщиком. Указанные первичные взносы имели своей целью хотя бы частично предохранить банк от неплатежей в случае финансовых проблем у заемщика.

            Существенно изменены были и требования к заемщикам: теперь потенциальный должник проходил серьезную проверку – рассматривались такие критерии, как уровень дохода (необходимым условием было наличие официальной справки), место работы, должность, «устойчивость» на месте работы, репутация работодателя. Увеличился примерно до двух недель срок рассмотрения заявок на кредит. Цель преследовалась вполне благая – снизить риск неплатежей. Итогом стало то, что ипотека оставила занимаемые прежде весомые позиции на кредитном рынке. Только такие гиганты, как Сбербанк, ВТБ и некоторые другие, продолжили выдавать ипотечные кредиты.

            Немного цифр. До начала кризисных явлений доступность ипотеки была действительно высока: кредиты выдавались примерно под 8–9% годовых; заемщикам предлагалось большое количество программ на выбор, учитывавших возрастные и семейные особенности заемщика. Первоначальный взнос составлял около 10%. Кредитование на рынке как первичного, так и вторичного жилья было развито одинаково хорошо.

            То, что случилось далее, иначе как упадком ипотеки и не назовешь. Ставки в 2009 году начали расти, достигая, как правило, 20% годовых. Возрос и размер первоначального взноса, достигая иногда 25–30%. Кроме того, банки все более стремились обезопасить возврат хотя бы части выданных средств. Итогом стало то, что теперь залоговым обеспечением наряду с приобретаемой недвижимостью становилось и иное имущество в собственности заемщика, к примеру, другая его квартира. Пока заемщик не расплатился за кредит, ни свою старую, ни новую квартиру он продать не может. Нередко банки обязывали заемщика заодно с кредитом страховать и свою жизнь и здоровье, с которыми и связывается возвратность кредита.

            Так, за год (с конца 2007 – начала 2008 г. по конец 2008 – начало 2009 г.) ставки с 10 (максимум 12%) возросли до 14–16% (размеры ставки в каждом банке росли по-разному, но рост за указанный период составил примерно 2,5–4%, медленнее остальных росли ставки в банках с государственным участием) по рублевым кредитам; по долларовым кредитам «разброс» оказался значительнее: кое-где рост составил 1,5–2%, в других банках – до 5%, сравнявшись даже со стоимостью ресурсов в отечественной валюте.

            Кстати, рынок коммерческой недвижимости показывал хороший и уверенный рост последние несколько лет, но кризис не пощадил никого. Процентные ставки по кредитам на покупку коммерческой недвижимости выросли также очень значительно: примерно с 15% до 19–20% по рублевым кредитам; медленнее росли ставки по кредитам в долларах и евро: с минимальных 12% до максимальных 15–16%.

Что сейчас

            Правительство ведет сейчас активную политику по поддержке сферы ипотечного кредитования, возврату на докризисный уровень и даже улучшению тех условий.

            Во-первых, широко известны летние поправки в закон «Об ипотеке», касающиеся коммерческой недвижимости. Такой объект теперь считается находящимся в залоге у банка с момента государственной регистрации прав на него, сокращены и сроки такой регистрации. Указанные нововведения направлены на то, чтобы стимулировать развитие института «коммерческой» ипотеки в стране.

            Кроме того, на поддержку ипотечного кредитования правительством РФ были направлены 250 млрд рублей.

            Центральный банк РФ за последние несколько месяцев существенно снизил ставку рефинансирования: на данный момент она составляет 8,5%. Снижение указанной ставки также должно увеличить доступность ипотечных кредитов.

            Вновь немного цифр. Необходимо отметить, что на данный момент основными показателями ставок являются среднерыночная ставка и средневзвешенная ставка по кредитам. Что такое среднерыночная ставка, объяснять не стоит, но вот по поводу средневзвешенной ставки нужны пояснения.

Средневзвешенная процентная ставка по кредитам рассчитывается по формуле:

Pav = (V1*P1+V2*P2+…+Vn*Pn) / (V1+V2+…+Vn), где:

V1, V2, ..., Vn – объем кредита по договору по сделке.
Р1, Р2, ..., Рn – номинальная процентная ставка по сделке, установленная в договоре.

            Естественно, что два данных показателя должны друг от друга отличаться.

            Теперь о самих ставках по кредитам. Заявления большинства специалистов довольно оптимистичны: ставки должны снижаться, однако, как показал январь текущего года, это не совсем так. Так, за январь по рублевым кредитам процентная ставка увеличилась, но незначительно, примерно на 0,15–0,20%, по долларовым займам наблюдалась обратная динамика. Среднерыночные ставки по кредитам примерно следующие: по рублевым кредитам – 17,5–17,8% годовых; по долларам – 13,5–14%; немного ниже (примерно на 1%) показатели при ипотеке на вторичном рынке. Средневзвешенные ставки таковы: 14–14,5% в рублях и 13–13,5% в иностранной валюте.

            Однако необходимо заметить, что ставки существенно варьируются в зависимости от срока кредита (чем выше срок, тем выше и процент), первоначального взноса, а также залогового обеспечения.

            По мнению экспертов, сейчас рынок ипотечного кредитования восстанавливается, банки возвращаются в эту сферу, расширяя перечень возможных программ кредитования (к примеру, в январе Сбербанк возобновил кредитование физических лиц в валюте на цели приобретения жилья).

            Предполагается в скором времени еще усилить поддержку программы ипотечного кредитования, к которой смогут присоединиться все кредитные организации. Возглавлять указанную программу будет АИЖК (Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию). Условия кредитования следующие: ставка – от 9,43% по рублевым кредитам, срок – от 4 до 30 лет, однако довольно значителен первоначальный взнос – около 30%. Скоро должна стартовать и федеральная программа с первоначальным взносом всего в 10%.

            Процентные ставки по коммерческой ипотеке снижаются, но не так быстро (сейчас ставка равна примерно 17–18% по рублевым кредитам).

Есть ли замена ипотеке?

            Стоит сказать о том, что сейчас довольно стремительно расширяется применение такого института, как рассрочка. Ее сходство с ипотекой заключается в том, что оба института предлагают клиентам возможность купить жилье частично с использованием заемных средств, однако ипотека, как правило, институт более долгосрочный, обязывающий должника уплачивать денежные средства в течение довольно длительного времени; рассрочка в свою очередь рассчитана на период строительства, и к моменту сдачи дома государственной комиссии денежные средства должны быть уплачены в полном размере (лишь изредка – в течение еще нескольких месяцев после). При рассрочке также уплачивается первоначальный взнос, но иногда рассрочка может быть и беспроцентной (что, однако, происходит нечасто). Таким образом, рассрочка – довольно эффективная альтернатива ипотеке; рассрочка рассчитана на меньшие сроки, однако обязывает уплатить денежные средства также в более короткие сроки. Кроме того, при заключении договора необходимо уделить особое внимание санкциям за нарушение условий исполнения обязательства. Нередко за существенное нарушение (просрочку платежей) можно даже лишиться уже, казалось бы, купленного жилья.

            Необходимо заметить, что кредитные ресурсы должны быть более доступны как для населения, так и для организаций. Однако, на наш взгляд, это не должно означать снижения ставок, к примеру, до 6%, так как дешевые кредиты все-таки не всегда благо. Что происходит при чрезмерной доступности, практически беспроцентных кредитах, показывает совсем недавний опыт.

Автор: Владислав Кораблин, юридическая компания "Юков, Хренов и Партнеры", специально для "РБК-Кредита"
Источник: "РБК-Кредита"

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: