Оценка квартиры		Офисные здания
	Планировщик		Аналитика рынка

Стартовая // Статьи / Ипотека

Ипотечный кризис в Америке

22.12.2007

Американский ипотечный кризис и его влияние на другие рынки недвижимости — уже не просто модная тема для обсуждения, а повод для серьезных рассуждений. Давайте попробуем разобраться, грозит ли россиянам американский кризис и можно ли «восстановить ипотеку» ударными темпами. Также мы поговорим о последствиях кризиса: о том влиянии, которое он оказал на другие страны и, в том числе, о его возможном влиянии на российский рынок недвижимости и ипотеки.

Для начала, давайте вспомним, что такое ипотека? Это кредит на покупку недвижимости под залог жилья. За счет этого залога банк страхует себя от возможных рисков — если клиент по какой—либо причине не сможет или откажется выплачивать кредит, банк имеет право продать недвижимость и возместить потери. Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше, чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% — 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Такой вид кредитования является очень рискованным, потому что, при наступлении дефолта сумма, полученная от продажи недвижимости, не покрывает расходы и задолженность заемщика по ипотечному кредиту. При массовой продаже недвижимости по дефолтным кредитам цены на рынке снизились примерно на 50%.

Большинство американских ипотечных кредитов были выданы с так называемыми «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR — это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например в 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5% маловероятно. Данная ставка зависит от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом рынке. Процентная ставка по кредиту с «плавающей» ставкой выросла, а ежемесячные платежи соответственно стали больше. Американские заемщики не осилили выплаты по кредиту.

Для российского рынка ипотечного кредитования «плавающая» процентная ставка — новинка. Кредит с изменяющейся процентной ставкой — это риск. Сегодня можно выиграть, а завтра проиграть, став дефолтным заемщиком. Но предложения с «плавающей» процентной ставкой на рынке уже появились, и лучше всего брать кредиты с фиксированной процентной ставкой. Таким образом, человек может рассчитывать свои расходы.

Нужно так же отметить, что американские кредиты выдавались на длительные сроки. А платеж состоял из двух частей: первая, самая большая — это уплата процентов, вторая — погашение основного долга. И соотношение между ними 99:1. Постепенно соотношение изменяется, и выплаты по процентам уменьшаются. Таким образом, американские заемщики платили проценты, а когда некоторые кредиты были признаны дефолтными, оказалось что деньги, которые вносились в банк, не намного уменьшили основной долг.

Статистика кризиса

По статистике, объем рисковых ипотечных кредитов в США в 2006 году превысил $600 млрд, что составляет около 20% всего американского ипотечного рынка. В целом объем непогашенной рисковой ипотеки достигает $1,3 трлн. Дефолты по кредитам выросли до рекордного значения за последние семь лет. В начале февраля банк HSBC сообщил, что в 2006 году объем невозвращенных рисковых кредитов его американского подразделения составил $10,56 млрд.

Американский кризис сказался и на банках. Выдавать новые кредиты они не могут, так как деньги по кредитам не возвращаются. Таким образом, банки стали занимать друг у друга деньги, и внутренний показатель LIBOR вырос. Закладные, которые оформляют при выдаче ипотечного кредита, являлись обеспечением ценных бумаг, на фондовом рынке с ростом риска их перестали покупать. И в итоге банки понесли миллиардные убытки. А ведь это банки, которые входят в первую сотню кредитных организаций мира. Котировки кредитных деривативов пяти ведущих инвестиционных банков США — Goldman Sachs, Morgan Stanley, Merrill Lynch, Lehman Brothers и Bear Stearns упали в рейтинге ниже возможного уровня.
Яблоко от яблони не далеко?

Кризис в США оказывает негативное воздействие на русский ипотечный рынок не в перспективе, а уже сейчас. Но вовсе не как пример для подражания. Хотя бы по причине разного уровня развития системы ипотечного кредитования в американской и российской практике.

В случае с американской ипотекой кризис стал результатом, можно сказать, резонансного наложения двух факторов: значительного понижения цен на недвижимость и либерализации требований к заемщикам. Это привело к тому, что люди, покупавшие дома без первоначального взноса стали отказываться от ипотечных обязательств — нет смысла платить аннуитет, которого недвижимость уже не стоит. Началась волна отказов именно с околодефолтных заемщиков и довольно быстро распространилась на вполне респектабельных плательщиков.

В России ни того, ни другого нет. Цены на недвижимость относительно стабильны, а рынок ипотечного кредитования еще не настолько развит, чтобы на нем привлекать сомнительных клиентов.
Тем не менее, в последнее время наблюдается замедление ипотечного кредитования, причем банки зачастую ссылаются на необходимость качественной квалификации заемщика.
Не занимайте очередь!

Один из самых показательных в данном отношении примеров — информационная неразбериха, происходящая вокруг Москоммерцбанка. Дело в том, что это одна из самых активных, крупных и динамично развивающихся структур на рынке ипотечного кредитования, причем изначально отличавшаяся весьма либеральным отношением к заемщикам.

Как известно, некоторое время назад появилась информация о том, что банк объявил временный кредитный мораторий. На появление в прессе сведений об остановке выдачи ипотечных кредитов МКБ ответил опровержениями, присовокупив, что банк будет более пристально относиться к квалификации потенциального заемщика и безадресно обвинив ипотечных брокеров в привлечении дефолтных клиентов.

Брокеры отреагировали различно. К примеру, «Независимое бюро ипотечного кредитования» обиделось и объявило, что прекращает отношения с МКБ, а клиенты получат кредиты в других финансовых структурах. НБИК — организация, конечно, не очень крупная, ее специалистам удалось провести ипотечных сделок всего на 65 млн долл. (примерно 6,5% от ипотечного портфеля одного только Москоммерцбанка), однако сам факт симптоматичен — денег, видимо, действительно не дают. Кроме того, специалисты по ипотеке ряда других банков подтвердили, что МКБ до сих пор так и не продолжил выдавать кредиты.

Краткая фиксация: банк, развивавший ипотечный бизнес и за короткое время вышедший к совокупному портфелю в 1 млрд долл., вдруг изменяет своей привычной деловой активности. Раньше почему-то кредиты выдавались охотно, а сегодня вдруг надо бы разобраться – кому дать, а кому нет.

Временно прекратил выдавать деньги и ряд других банков, перечень которых здесь лучше не приводить. В дополнение к тому появились экспертные прогнозы, согласно которым в ближайшей перспективе уйдут с ипотечного рынка все или почти все не крупные банки—участники. В общем складывается интересная картина: рост объемов кредитования, сохранявший до недавнего времени неплохие темпы, вдруг прекратился.

Ситуация с банками

Вряд ли причины происходящего стоит искать в том, что российские заимодавцы обеспокоились, как бы американский ипотечный сценарий не повторился на российском рынке недвижимости. Практика «слишком заманчивых» предложений появилась в отечественной реальности относительно недавно, и в любом случае портфели кредитов, выданных на условиях с нулевым взносом, без серьезной проверки платежеспособности заемщика и т.д., очень малы. Если прибегнуть к гиперболе, ближе к американской ситуации мы оказались бы в случае, когда заемщиками стали выступать трактористы из колхозов с зарплатой в 2000 рублей. Но такого не происходит.

Другая, представляющаяся более жизненной версия происходящего заключается в том, что у отечественных банков прекратился приток новых финансовых объемов для выдачи кредитов. Перерыв на неопределенное время объявили не банки, а фонды, которые в итоге покупают пулы ипотечных кредитов. Практически у каждого из крупных фондов обязательно есть тот или иной портфель американских кредитов, которые начинают быть проблемными — фондам надо производить регулярные выплаты, а по кредитам перестают приходить деньги. Естественная реакция фондов: подозревать в потенциальной дефолтности не только американские, но и иные пулы кредитов, в том числе и российские. Фонды решили посмотреть, как будет складываться ситуация в Америке и уже потом продолжить финансирование розничных рынков ипотеки. Кстати, именно по данной причине будут испытывать трудности малые банки: им и так трудно собрать пул в 100 млн долл., который считается стартовой суммой, необходимой для рефинансирования. В варианте, когда, достигнув такого результата, придется еще и неопределенное время ждать, оставляя долги у себя на балансе, очень трудно вообще остаться на плаву.

Стоит сказать, что в России далеко не все ипотечные деньги проходят через оффшорную секьюритизацию. Не так давно глава Сбербанка РФ Андрей Казьмин (на упоминавшемся форуме в Сочи) сообщил, что, возможно, Сбербанк будет готов выкупить ипотечные кредиты других банков (кстати, сам Сбербанк не нуждается в продаже выдаваемых им кредитов). На наш взгляд, подобная перспектива представляется сомнительной. Советский народный банк «номер один» работает только с заемщиками, получающих исключительно белые доходы (по крайней мере в части, необходимой для погашения кредита), в то время как другие участники ипотечного рынка не предъявляют столь жестких требований к клиентам.

Поэтому, хотя Сбербанк по количеству выданных ипотечных кредитов и является лидером ипотечного рынка России (что понятно — колоссальные финансовые ресурсы и широкая филиальная сеть в регионах), вряд ли он займется массовым рефинансированием коллег по бизнесу. Впрочем, как заметил г-н Казьмин, прецеденты были.

Грозит ли кризис России?

Подобный кризис может повториться и в России. Да и в любой другой стране, где существует ипотечная «лихорадка». Но в России на данный момент существует дефицит недвижимости, квадратных метров не хватает. Поэтому дешеветь недвижимость в ближайшие лет 10-15 не будет. В то же время американский кризис уже повлиял на деятельность и перспективы развития ипотечного рынка Европы и России. Многие люди пытаются сейчас провести параллели и ждут падения цен. Таким образом, наблюдается снижение спроса на недвижимость. Но по прогнозам независимых аналитиков снижения цен на недвижимость в России не ожидается. Наоборот, прогнозируется только рост.

Ипотечные кредиты без первоначального взноса в нашей стране не так распространены. В основном банки выдают не более 90% от стоимости объекта. Программы без первоначального взноса и без подтверждения доход есть, однако эти программы будут скорректированы с учетом опыта США.

Чего не скажешь, о российских потребительских кредитах, где процент дефолтов может увеличиться. Так как выдаются так называемые 100% кредиты, и чаще всего без подтверждения платежеспособности заемщиков.
Кризис такого масштаба нам не грозит еще и потому что ипотечное кредитование в России только развивается. Процент выданных кредитов не может спровоцировать такую ситуацию. Более 70% опрошенных российских граждан ипотечный кредит никогда не брали, и брать не планируют. К тому же российские требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

Что впереди?

Но это еще не все. Есть и другой взгляд на ситуацию, согласно которому мыльный пузырь на рынке недвижимости на самом деле благо для экономики Штатов. Это говорит о том, что 50% роста занятости населения в США за последние пять лет были связаны именно с развитием этого пузыря и находились в таких сферах, как строительство, ремонт, реконструкция, продажа недвижимости, ипотечное кредитование…

Эффект дополнительной прибыли от этого явления затронул многие сферы экономики, особенно включающие потребительский сектор. А теперь, когда период паники подходит к концу, разве это ненормально, что экономика США переживает некий кризис? Уровень занятости населения снижается. Покупательская способность населения падает. Люди загнали сами себя в тупик, использовав растущие цены на недвижимость, чтобы получить прибыль. Живя в ситуации постоянного роста цен, люди привыкли оперировать суммами в среднем по $50 тысяч. Подумайте, как должно быть сложно среднему американцу сэкономить из зарплаты на ежедневных нуждах подобную сумму. Очень немногие смогут реально с этим справиться, даже при приличных ежемесячных доходах. Сейчас эта волна пройдет, но эффект, который она имела для экономики, останется.

Излишне говорить, что кризис на рынке недвижимости станет кризисом для всей экономики в целом, но в то же время он станет исцеляющим и обновляющим моментом для развития ситуации в дальнейшем.

Родионов Роман

Источник: www.Odengax.ru

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

Написать комментарий:

* Автор:

* Комментарий:

Введите, пожалуйста, ПЕРВЫЕ ТРИ ЦИФРЫ с картинки.

Если у Вас есть вопросы по работе данного раздела, Вы можете задать их с помощью формы обратной связи