Ипотека глазами банкира

Ипотека в глазах обычного потребителя сегодня выглядит как явление, не оправдавшее в решении квартирного вопроса тех радужных надежд, которые еще пару лет назад возлагались на нее вполне всерьез. Процентные ставки вместо того, чтобы снизиться (как было обещано) — растут. Условия выдачи кредитов — ужесточаются. Но так ли уж все безрадостно? Об этом наш сегодняшний разговор с Николаем Яблоковым, заместителем управляющего филиалом «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) в г. Красноярске.

INFORM24.RU: Как вы оцениваете сегодняшнее состояние на рынке ипотеки? К чему следует быть готовым потенциальным клиентам банков, работающих по ипотечным программам?

— На наш взгляд, в сложившейся ситуации все зависит от источников, которые конкретный банк использует при выдаче ипотечных кредитов. Два года назад, когда активно начиналась ипотечное кредитование, на рынке появилось много банков, которые опирались исключительно на деньги своих зарубежных материнских компаний либо на выручку от секьюритизации пулов ипотечных кредитов. Теперь таким банкам стало непросто работать. В отличие от них Газпромбанк так же, как банки с государственным участием, никогда не испытывал трудностей с фондированием ипотеки за счет внутренних источников, поэтому для нас сейчас почти ничего не изменилось. Разве что произошла небольшая корректировка вслед за увеличением ставки рефинансирования Банка России.

INFORM24.RU: И все же, как на ваш взгляд, в сегодняшних условиях растет или снижается интерес к ипотеке со стороны населения?

— Апрель и май для нас оказались самыми крупными по объему выдачи ипотечных кредитов. При этом по ипотеке мы работаем в основном на открытый рынок. Из числа наших заемщиков доля сотрудников газовой отрасли не превышает 5-7%.

INFORM24.RU: С чем вы связываете такой скачок собственного кредитования?

— У нас активизировалась рекламная кампания. Увеличилось количество сотрудников, обслуживающих именно ипотечные сделки. Но и до того в нашем банке не было никаких задержек по выдачам, связанных с невозможностью обработать заявки или какими-либо ограничениями по фондированию. Лимит на одного заемщика по ипотечному кредиту в филиале составляет 4 млн. рублей. Решения о выдаче по таким кредитам принимаются в течение 4-5 рабочих дней. Кредиты, превышающие эту границу, согласовываются в нашем Головном офисе. Обычно срок не превышает 10 дней.

INFORM24.RU: А что касается условий выдачи кредитов?

— Да, хороший вопрос. У нас изначально был достаточно строгий подход к отбору заемщиков. «Вала» не было никогда. Существуют, например, ограничения по возрасту при выдаче ипотечного кредита — не моложе 25 лет. Однако недавно был увеличен предельный возраст заемщиков до 65 лет для мужчин и 60 лет для женщин. У нас нет задачи выдавать кредиты, чтобы затем их продать кому-то. Кредит остается на нашем балансе до полного погашения. Поэтому хорошее обслуживание кредита заемщиком в течение всего срока является для нас критически важным. Соответствующее внимание уделяется анализу платежеспособности заемщиков.

INFORM24.RU: Каким должен быть сегодня доход у семьи, чтобы в ней могли задумываться об ипотеке? В том числе и чтобы получить ее в вашем банке?

— Логика примерно такая. Сейчас в Красноярске однокомнатная квартира новой планировки стоит около 2 миллионов (два миллиона двести тысяч в среднем). Если взять квартиру ценой в два двести, человеку необходимо иметь своих двести тысяч. Два миллиона выдает банк. Чтобы обслуживать кредит в два миллиона необходим чистый доход на семью порядка сорока тысяч.

INFORM24.RU: Но семей с таким доходом в Красноярске немного.

— Мы это понимаем. И последние три-четыре месяца все условия нашей ипотечной программы настроены на то, чтобы максимально расширить круг заемщиков. Раньше заемщиками по кредиту выступали, как правило, супруги. При этом одно из основных ограничений по ипотеке — это максимально возможная сумма кредита, которая зависит от месячного дохода заемщика и созаемщика. Теперь созаемщиками могут выступать до четырех родственников (родители, дети, братья, сестры и другие). Таким образом, может сформироваться группа, которая обеспечивает совокупный доход в сорок тысяч рублей. Несколько человек уже смогли взять кредит именно благодаря тому, что мы учли доход их родственников (в данном случае это были родители).

INFORM24.RU: Есть ли еще какие-то новшества «в пользу» клиентов?

— Конечно. До марта 2008 года мы выдавали не более 50% от рыночной стоимости квартир на первых этажах. Сейчас такого ограничения нет.

Также два месяца назад мы стали выдавать кредиты до регистрации залога в органах юстиции. Это возможно по расписке.

INFORM24.RU: Как выглядит такая схема?

— После оформления кредитного договора и договора залога (сейчас мы говорим про вторичное жилье) покупатель квартиры (наш заемщик) и продавец подают документы в регистрационную палату. После этого расписка о сдаче документов предоставляется в банк, оформляется поручительство продавца квартиры и еще одного платежеспособного лица. Конечно, это приводит к дополнительным хлопотам на этапе оформления кредита, но в результате цепочка продаж не рассыпается.

Тоже самое касается и жилья на первичном рынке. С января 2008 года обязательной стала регистрация залога права требования участника долевого строительства в органах юстиции. Если застройщик или продавец строящейся квартиры не готов ожидать окончания регистрации мы готовы при наличии поручительства выдавать кредит по расписке о сдаче документов на регистрацию.

INFORM24.RU: Часто препятствием на пути получения кредита становится «серый» доход клиента. Как у вас в банке на это смотрят?

— Мы уровняли ставки по кредитам для клиентов со справками «Форма 2-НДФЛ» и «По форме банка». Если в большинстве финансовых организаций справка по форме банка предполагает повышенный процент, то у нас проценты одинаковые.

Анализ показал, что качество обслуживания кредитов очень слабо зависит от формы подтверждения дохода— «2-НДФЛ» или не «2-НДФЛ». Более важным фактором становится соответствие заявленного дохода и профессиональной деятельности заемщика.

INFORM24.RU: По вашим наблюдениям, какое жилье сейчас люди чаще покупают с применением ипотеки?

— Сейчас «долевка» и «вторичка» составляют примерно равные доли по количеству сделок. Часто проходят сделки, связанные с продажей первоначальных квартир — это процентов 40-50 «вторички». Альтернативных сделок, то есть на расширение, действительно много. К нам обращаются заемщики, у которых первоначальный взнос составляет 20-50%. Обычно это средства от продажи старой квартиры. Процентная ставка ниже для таких заемщиков, берут они, как правило, порядка полутора-двух миллионов рублей. И за счет этого, имея свою первоначальную сумму, они могут покупать, например, трехкомнатную новую квартиру.

INFORM24.RU: А что касается покупки земельных участков и коттеджей?

— В настоящий момент программа ипотеки на землю только разрабатывается. Сейчас с использованием наших кредитов можно купить готовый загородный дом или строящийся коттедж в организованном поселке. К нам было достаточно много обращений по поводу поселков «Сосны», «НовоЛэнд». Но по ним возникали вопросы с точки зрения оформления земли.

INFORM24.RU: При каких же условиях вы сможете кредитовать покупку малоэтажного жилья?

— Строящийся с нуля дом должен быть частью единого коттеджного поселка с утвержденным планом застройки, с опытным застройщиком. Земля должна быть в собственности застройщика, или срок аренды не может быть менее срока запрашиваемого ипотечного кредита.

INFORM24.RU: Какой у вас максимальный срок выплаты?

— 25 лет. Очень много людей — подавляющее большинство — берет этот срок. Как правило, человек запрашивает максимальную сумму, которая проходит по его доходу. Соответственно, чем больше срок к фиксированной сумме дохода, тем выше сумма кредита. Мы, естественно, понимаем, что никто по двадцать пять лет кредит выплачивать не станет. И досрочные гашения идут регулярно. Мораторий на возврат кредита составляет всего шесть месяцев.

INFORM24.RU: Какова сейчас процентная ставка по кредиту в вашем банке?

— Ставки варьируют в пределах 11,75-12,75% для готовых квартир и 13-14% для строящихся квартир в зависимости от размера первоначального взноса покупателя. Для корпоративных клиентов от стандартных условий отклонение составляет в среднем минус 0,5-1%.

INFORM24.RU: Как по вашему мнению, сможет ли в ближайшие годы увеличиться процент населения, которому ипотечный механизм будет доступен? Или же это останется средством для приобретения жилья ограниченного круга граждан?

— Волшебных таблеток в экономике и финансах не существует. Схема, когда кредиты выдаются без разбора, а потом эта задолженности кому-то продается, приводит к печальным последствиям. По моим оценкам, которые базируются на статистических данных, доля жителей России, которые могут воспользоваться ипотекой, составляет 35-40%. Учитывая альтернативные сделки с недвижимостью (на расширение), этот процент может быть еще выше. При этом если ежемесячный доход составляет 10-15 тысяч рублей, квартиру купить не получится, если только нет субсидирования процентной ставки или частичного гашения кредита со стороны работодателя. Такие социальные программы достаточно распространены на крупных краевых предприятиях.

Вообще, как мне кажется, сейчас с точки зрения ипотеки все очень неплохо. Еще год назад, когда был галопирующий рост цен на жилье, некоторые продавцы квартир отказывались от участия в ипотечных сделках, то сейчас, как я понимаю, настал рынок покупателя. И ипотечный механизм в текущих условиях как нельзя кстати.

Беседовала Екатерина КОХ, специально для портала о недвижимости в Красноярске INFORM24.RU

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

Константин | 20.06.08 23:08

отличный ответ.дай пять!

:-) | 25.06.08 21:47

Написать комментарий: