Ипотека возвращается под контроль государства

Сейчас российские банки выдают ипотечных кредитов ровно на ту сумму, которую получают от взносов в счет погашения уже выданных кредитов. Причем удается это всего паре десятков банков из тех 587, которые год назад указывали ипотеку в числе своих услуг. Если так будет дальше продолжаться, в этом году объем выданных кредитов может сократиться вчетверо. Правительство обещает сделать все возможное, чтобы сохранить достигнутые результаты, продолжая транслировать идею об ипотеке как способе повышения доступности жилья.

          Чтобы выдавать ипотечные кредиты, банку нужно где-то раздобыть денег. Занять практически невозможно, если кто и даст, то будет это очень дорого для банка и еще дороже для ипотечного заемщика. Это он, в конечном итоге, будет платить за все, по 18-20% годовых, чтобы возместить банку его расходы да еще какую-никакую прибыль обеспечить. Доступностью здесь не пахнет.

          Изначально средства на ипотеку предоставляло государство, создав для этого специальный механизм финансирования, который осуществляло Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Первые несколько лет ипотека в стране развивалась исключительно благодаря усилиям этой организации, но со временем ее роль становилась все более скромной. Теперь без финансовой поддержки со стороны государства ипотека на глазах превращается в экзотическую услугу для узкого круга избранных лиц. АИЖК снова оказалось на переднем крае борьбы за доступные жилищные кредиты. И задачи перед ним стоят посложнее прежних.

          АИЖК может поддержать рынок ипотеки несколькими путями. Наиболее очевидный из них - продолжение выкупа у банков выданных кредитов, благодаря чему они получат средства для выдачи новых займов. На эти цели выделено 60 млрд рублей. Причем на 30 млрд рублей претенденты уже определились. Если учесть, что в прошлом году ипотечных кредитов в России было выдано больше чем на 600 млрд, становится ясно, что этих денег явно не хватит, чтобы удержать объемы выдачи кредитов на прежнем уровне. А правительство намеревается сохранить достигнутые результаты. Но тогда ему придется поработать всерьез.

          Выступая на заседании консультативного совета Ассоциации региональных банков России (АРБР) генеральный директор АИЖК Александр Семеняка уточнил, что сейчас обсуждается возможность получения дополнительных 200-300 млрд. Если они будут внесены в уставный капитал агентства, это даст ему шанс договориться с банками понизить ставки до приемлемых 11-15% годовых по ипотеке. Сегодня же действующие на рынке ставки приблизились к психологически неприемлемой границе в 20%. Население эмоционально и физически не готово брать кредиты на таких условиях.

Очень ценные бумаги

          Александр Семеняка объявил, что происходит переход от выкупа кредитов в розницу к приобретению готовых пулов. Отчасти это связано с физическими ограничениями по выкупу закладных в розницу. Это достаточно трудоемкий процесс, больше 80 млрд рублей в год таким образом не рефинансируешь. Покупка кредитов оптом значительно ускорит процесс выкупа, но, самое главное, позволит отойти от жестких стандартов для выкупаемых кредитов по размеру первоначального взноса и процентной ставке. В пуле можно будет смешивать низкокачественные и высококачественные кредиты, с тем чтобы в целом эта «солянка» обладала заданным качеством. Это позволит присвоить ей необходимый рейтинг. Таким образом, у банков отпадает нужда продавать с дисконтом кредиты, не соответствующие стандартам АИЖК. Тем более что мало кто идет на этот шаг - такие сделки портят отчетность и даже возможность разжиться дефицитными деньгами не компенсирует возникающих при этом неприятностей.

          В розницу АИЖК будет выкупать только кредиты, выданные в 2009 году. И, вероятнее всего, лишь у тех банков, у которых ипотечный портфель настолько мал, что не позволяет им самостоятельно секьюритизировать кредиты в облигации. Старые запасы банкам придется либо продавать пулами, либо превращать в ипотечные ценные бумаги.

          Кстати, только часть сделок по выкупу кредитов будет оплачиваться деньгами, агентство намерено внедрить новую практику расчетов - ценными бумагами, обеспеченными теми же кредитами, которые оно приобретает. Схема выглядит следующим образом: АИЖК концентрирует пулы ипотечных кредитов на базе созданного им ипотечного агента, выпускает ипотечные ценные бумаги и по закрытой подписке размещает среди банков, вложивших свои кредиты в выпуск, пропорционально их доле. Такая политика во многом определяется стремлением агентства стимулировать выпуск ипотечных ценных бумаг, чтобы создать в России вторичный рынок ипотеки.

          Идея АИЖК выкупать пулы ипотечных кредитов за ценные бумаги поможет убить сразу аж трех зайцев. С одной стороны, банки отвыкают рассчитывать на государственную халяву, с другой - агентство освобождает их от бремени по выпуску ценных бумаг и при этом идет непроизвольное развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

          Ценная бумага потому так и называется, что ее можно превратить в деньги. Поэтому ипотечные облигации должны стать для банков источником средств для выдачи новых кредитов на приобретение жилья. До сих пор несовершенство российского закона об ипотечных ценных бумагах не позволяло поставить выпуск ипотечных облигаций на поток, так как зафиксированная в нем процедура эмиссии с большим трудом поддается реализации. В то же время не было и спроса на ипотечные облигации. Долгосрочные и низкодоходные ценные бумаги, чье главное достоинство - высокая надежность, на российском финансовом рынке спросом не пользуются. А те, кому такое вложение средств интересно, - негосударственные пенсионные фонды (НПФ), Внешэкономбанк как управляющая компания накопительной частью пенсии за «молчунов», страховые компании - не имеют права вкладывать средства в ипотечные облигации. Однако все эти препятствия правительство обещает устранить в ближайшее время.

          Эксперты считают, что сами по себе ипотечные облигации большим доверием пользоваться не будут, несмотря на формальное соответствие стандартам высокого качества. Поэтому АИЖК готово выдавать инвесторам на них свое поручительство, за счет этого агентство может обеспечить приток в ипотеку гораздо большей суммы, чем за счет прямого выкупа кредитов. Как известно, поручительство АИЖК соответствует государственной гарантии. Поэтому, например, на 60 млрд рублей можно привлечь в ипотеку до 500 млрд рублей.

          Однако нетрудно предвидеть, что в атмосфере всеобщего недоверия потенциальные покупатели отнюдь не сразу клюнут на новые ценные бумаги. Поэтому больше надежды использовать ипотечные облигации как залог для получения дешевых кредитов в Центральном банке. Это самый простой и продуктивный способ получить доступ к «длинным» деньгам, которые необходимы для выдачи ипотечных кредитов. Но для этого ипотечные облигации должны включить в ломбардный список, куда попадают лишь самые надежные ценные бумаги. Вероятно, к тому времени, как только в этом году будут зарегистрированы первые выпуски ипотечных облигаций, решится и вопрос с включением их в ломбардный список Центрального банка. Кроме того, обсуждается возможность удлинить срок таких кредитов, что сделает их еще более выгодными.

Съест-то он съест...

          Ипотечные ценные бумаги целесообразно выпускать, имея закладных не менее чем на 3 млрд рублей, считают в АИЖК. По данным агентства, до конца первого квартала может состояться два-три выпуска таких облигаций. Так как в России опыт выпуска ипотечных облигаций имеют всего десять банков, АИЖК предлагает свою помощь в организации выпуска ипотечных ценных бумаг и в их выводе на рынок. Банки, решившиеся на секьюритизацию, получат поддержку агентства уже на стадии подготовки выпуска облигаций. Как только банк передаст свои ипотечные активы на счет специализированной компании, он сможет недорого взять краткосрочный кредит у АИЖК, разумеется, с условием использования для выдачи новых жилищных кредитов.

          Сейчас российское законодательство жестко устанавливает, что секьюритизировать можно только пулы кредитов с первоначальным взносом не менее 30%. Это служит признаком высокого качества кредита, что гарантирует надежность выпущенным облигациям. Таковых в российских банках сейчас не больше половины. Даже если все они будут использованы для выпуска ипотечных облигаций, это не решит проблемы дефицита средств для ипотеки, которой для сохранения достигнутых объемов нужно по меньшей мере впятеро больше.

          Поэтому планируется, что этот ограничитель будет смягчен и будет позволено секьюритизировать кредиты, по которым первоначальный взнос составляет не менее 20%. Не исключено, что можно будет секьюритизировать и менее качественные кредиты, по которым первоначальный взнос меньше 20%. Можно поднять качество кредитов до нужного уровня, если выдавший их банк застрахует сумму разницы между стандартом и реальной величиной займа. Возможен и другой вариант послабления: неформатные кредиты можно включать в пул для секьюритизации, если их размер составляет не менее 70% от среднего размера ссуды в целом по портфелю.

          На заседании в АРБР Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка, предложил еще один способ обеспечить приток необходимых средств в ипотечную систему, который одновременно позволит еще и снизить ставки по кредитам. Это станет возможным, если банки смогут получить недорогие кредиты при содействии АИЖК хотя бы на три года. Разумеется, с условием, что полученные средства будут использованы исключительно на выдачу ипотеки. По мнению г-на Зибарева, трех лет вполне достаточно, чтобы экономическая ситуация улучшилась настолько, чтобы дальше банки справлялись своими силами.

          Отдельные планы АИЖК связаны с поддержкой застройщиков. Потому что невнимание к их проблемам может привести к тому, что не останется жилья, которое можно было бы приобретать в кредит. Поэтому агентство отступает от своих принципов не выкупать кредиты, которые выданы на приобретение строящегося жилья. Такие кредиты, в сущности, ипотекой и не являются, поскольку залогом по ним служит право долевого участия, а не готовая недвижимость. Теперь же, по словам Александра Семеняки, большая часть дополнительного рефинансирования из бюджета через его партнерскую сеть должна пойти именно на кредиты покупателям новостроек.

          В Иркутске Федеральная регистрационная служба уже зарегистрировала 11 закладных по кредитам, при участии АИЖК выданных на приобретение квартир на условиях долевого строительства.

          Сегодня задача государства не допустить резкого падения цен на жилье, потому что за ним неизбежно последует не менее резкий взлет, отметил глава АИЖК. А когда ситуация резко меняется, начинается неразбериха и происходящее невозможно контролировать. Участники рынка перестают понимать, какие у них перспективы, и не могут планировать свое развитие. Роль строительной отрасли в экономике страны слишком велика, чтобы можно было бросить ее на произвол судьбы.

Автор: Ольга Сенаторова

Источник: www.m-2.ru

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: