Кабала для банка, или Готова ли Россия к обратной ипотеке

Российская ипотека стремительно развивается. Ипотечный кризис на Западе стал лишь предостережением некоторым банкам, которые в погоне за клиентами предлагали «рискованные» кредиты, но мало повлиял на отечественный рынок жилищного кредитования. Сегодня банки предлагают широкий спектр программ с различными условиями кредитования. Скоро на нашем ипотечном рынке должен появиться новый продукт – обратная ипотека. Что это такое? И нужна ли обратная ипотека в России?

Кредит наоборот

В конце ноября 2007 года член верхней палаты российского парламента Александр Починок заявил, что намерен в начале 2008 года внести на рассмотрение в Госдуму законопроект об обратной ипотеке.

Что это такое? При подобном виде кредитования банк не выдает средства на покупку квартиры, как при обычной ипотеке, а ежемесячно выделяет определенную сумму кредитору под залог имеющейся у него жилой недвижимости, при этом кредитор имеет право проживать в заложенном жилье в период действия кредитного договора. Через 15-20 лет (зависит от размера выплат) банк получает эту недвижимость в свое полное распоряжение. Подобный кредит актуален для тех, кто обладает недвижимостью, но при этом имеет маленькую зарплату или пенсию.

Обратная ипотека очень похожа на договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, положения о которых можно найти в гл. 33 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

При обратной ипотеке кредитор (он же бывший собственник квартиры) через ежемесячные платежи может получить почти полную стоимость недвижимости.

Обратная ипотека – продукт не новый, как отмечает вице-президент РГР Андрей Гусев. «Такое кредитование хорошо известно в США и Англии, но массового применения в этих странах не имеет. Да и в США доля обратных ипотечных кредитов от общего количества ипотечных кредитов составляет менее одного процента. Почему? Причин здесь много. Но все же главная, наверное, та, что одно дело – брать с людей деньги, а совсем другое дело – их им давать те же 20 или 30 лет».

Специалисты скептически относятся к подобной схеме кредитования в условиях нашей страны. Игорь Гусев считает, что подобные кредиты намного тяжелее обычных, так как надо реально выдать деньги на 15-20 лет, при этом ничего не получить за этот период, а у российских банков нет таких «длинных» денег. Даже если представить, что наши банки станут такие кредиты выдавать, процент будет намного выше обычного. Понятно, что подобным кредитом немногие захотят воспользоваться. Это экономически нецелесообразно.

Кроме отсутствия «длинных» денег, к числу неблагоприятных для обратной ипотеки факторов вице-президент РГР относит недоработки законодательной базы, незащищенность банков от исков наследников, их право проживания, совместную собственность супругов, необходимость сохранения и поддержания стоимости недвижимости и т. п. Все же Алексей Гусев видит идею обратного жилищного кредитования разумной и полагает, что законопроект этот не умрет, а будет потихоньку продвигаться.

Камень преткновения

Камнем преткновения для любого, пусть и благого нововведения в России зачастую являются законы. Некоторые специалисты отмечают необходимость обратной ипотеки в нашей стране, при этом главной препоной ее внедрения называют именно законодательную базу.

«Я считаю, что такой закон очень нужен одиноким московским пенсионерам, – говорит руководитель департамента реализации ипотечных программ компании «Домострой» Елена Хуснулина. – Особенно тем, которые живут в дорогих районах в больших приватизированных квартирах. Думаю, что приличная прибавка к пенсии им бы не повредила».

Елена Хуснулина полагает, что обратная ипотека поможет пенсионерам повысить их пенсию в несколько раз. При этом кредиторы останутся жить в своей квартире, находящейся в залоге у банка. «Только после смерти владельца квартира будет выставлена банком на продажу. Наследники, если хотят получить квартиру по наследству, то в этом случае могут погасить в банке задолженность, и тогда квартира перейдет к ним», – объясняет привлекательность данного вида жилищного кредитования руководитель департамента реализации ипотечных программ компании «Домострой». Основной сдерживающей причиной для развития подобного кредитования в России она считает отсутствие законодательной базы.

Но не все солидарны с Еленой Хуснулиной. В принятии закона есть и свои опасности.

«Принимая такой закон, власть может лишить своих престарелых граждан последнего, что у них есть, – своих собственных квартир», – считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Пусть формально квартира во владении и пользовании кредитора, а банк лишь наложит на нее в качестве обременения залог, по ее мнению, ипотечный заемщик, выплачивая каждый месяц проценты банку, приближает день, когда может быть снято это обременение, а значит пенсионер, отдавший квартиру в «обратную ипотеку», с каждым полученным платежом лишь больше попадает в кабалу и зависимость от банка. «Поставил ли себя г-н Починок, ратующий за принятие этого закона, на место пенсионера, у которого каждый месяц, выдавая очередную надбавку к пенсии, банковский клерк будет спрашивать о его здоровье, а между строк будет звучать: «Когда же ты, наконец…?» – делает неутешительные прогнозы Ирина Радченко.

Вопросы без ответов

Банкиры с сомнением относятся к идее внедрения в России обратной ипотеки. «В мировой практике таковая «ипотека» – это часть целой программы в рамках четкой пенсионной системы, – говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Возможно, как бизнес такого рода деятельность с «обратной ипотекой» и вполне интересна, однако она не имеет ничего общего с классикой банковского кредитования». По мнению Игоря Жигунова, для того чтобы банки (хотя бы в теории) могли заниматься таковой деятельностью, необходимо не только изменить массу законодательных актов РФ, но и подготовить массу новых, изменить перечень банковских операций, принципы банковского бизнеса в РФ, нормы и принципы наследственного права.

В результате вопросов оказалось гораздо больше, чем ответов. Слишком много непрогнозируемых рисков, в том числе связанных с многочисленными судебными тяжбами с наследниками, которые вполне могут настаивать на «невменяемости» своих родственников в момент подписания «кредитного договора».

Нет ответа на вопрос: как банк будет оценивать квартиру и определять величину той самой надбавки к пенсии? По рыночной стоимости? Кто даст гарантии банку, что на момент смерти его клиента, например лет через десять, эта квартира будет стоить таких же денег? Значит, стоимость квартиры оценщики уменьшат раза в два, тем более что к тому времени это жилье, скорее всего, еще больше обветшает и морально устареет.

Однозначного мнения об обратной ипотеке нет. «Но если «игра» с пенсионерами будет вестись честно и под контролем арбитра-государства, что наиболее просто осуществить при залоге жилья, например, через Сбербанк России, – считает заместитель генерального директора ипотечно-риелторской компании «Кредит Макс» Николай Тюленев, – то обратная ипотека в России нужна, и она, безусловно, сыграет положительную роль».

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: