Жилищные сервитуты. Как продать ипотечную квартиру?

Человеческая жизнь – вещь довольно непредсказуемая. Особенно когда это касается длительных временных отрезков. Ипотека, как известно, является одним из самых долгосрочных видов кредитования. И никто не может быть застрахован от того, что квартиру, купленную по ипотеке, не придется продавать через несколько лет, до окончания срока кредита. А продать жилье, находящееся в залоге у банка, оказывается не так просто. Как наиболее безболезненно «провернуть» такую сделку?

Жизненные трудности

Причин для продажи квартиры, купленной по ипотеке, может быть огромное количество: квартира, приобретенная с привлечением кредитных средств, перестала устраивать по метражу, изменились жизненные обстоятельства, необходимо переехать в другой город, супруги приобретали квартиру с привлечением кредита, а теперь разводятся и делят имущество и т.д. По наблюдениям аналитиков, доля сделок купли-продажи квартир, обремененных ипотекой достаточно невелика. «По нашим данным, сейчас сделок по продаже квартир клиентами, оказавшимися в ситуации, при которой они вынуждены продавать купленное по ипотеке имущество, немного. Это явление не носит массовый характер», - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Его слова подтверждает и начальник департамента городской недвижимости компании Mainstreet Анастасия Цукор: «На рынке продаются квартиры, по которым кредит еще не выплачен. Но не очень много, может быть каждая 30-я квартира, не больше».

Но учитывая текущую экономическую ситуацию, эксперты не исключают, что количество таких сделок может возрасти. Смена или потеря места работы, уменьшение заработной платы – все это может привести к тому, что собственник не сможет продолжать вносить в банк регулярные платежи. «Сейчас для продажи из-под залога существует более веская причина – это ухудшение финансового положения заемщика. Но эта мера является крайней, и применяется только в том случае, когда заемщик не только не имеет возможности обслуживать свой кредит, но и когда в дальнейшем не предвидится никаких возможностей для восстановления постоянного дохода», - считает начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Оксана Новикова. Несмотря на то, что сегодня и государство и банки входят в положение заемщиков и предлагают различные меры по облегчению кредитного бремени, которые позволяют ему не лишиться купленной по ипотеке квартиры, в частности, реструктурировать долг или конвертировать валюту кредита, собственник квартиры, купленной по ипотеке, может оказаться у «последней черты», и в такой ситуации ему следует знать, с чего начать сделку по продаже обремененного кредитом жилья.

Продажа ипотечной квартиры шаг за шагом

Схем, по которым ипотечную квартиру можно продать, существует несколько. Но первым, и, пожалуй, самым важным шагом должно стать выяснение, не будет ли против такой сделки кредитор, то есть банк, выдавший ипотеку. «Согласие банка на проведение подобных сделок определяется политикой банка и условиями кредитного договора. Если в кредитном договоре предусматривается возможность продажи квартиры, приобретенной по ипотеке, то заключить подобную сделку возможно. Стоит добавить, что в целом, банки достаточно спокойно относятся к таким сделкам, так как для них приоритетным остается возврат собственных денежных средств», - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Основная загвоздка при проведении подобной сделки заключается в том, что квартира, хоть и является собственностью заемщика, находится в залоге у банка. И до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью, она находится под обременением и любые сделки с ней будут запрещены. «Безусловно, квартира, находящаяся в залоге у банка, не может быть продана без его согласия. Да и практически это невозможно», - поясняет Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений ипотечного брокера «Кредитмакс». Дело в том, что факт обременения на недвижимое имущество регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы, и до тех пор, пока из этого ведомства не будет предоставлена бумага о снятии сервитута (ограниченного права пользования какой-либо собственностью – прим. редакции), ни один нотариус не сможет удостоверить легитимность сделки купли-продажи.

Таким образом, одна из основных схем продажи ипотечных квартир – это досрочное погашение кредита и последующая продажа жилья по стандартным правилам. В этом случае покупатель передает продавцу аванс в сумме остатка задолженности перед банком, собственник квартиры гасит кредит, после этого получает от покупателя оставшуюся часть денег и происходит регистрация сделки. По мнению большинства игроков рынка, этот способ является самым простым для всех участников сделки – и для покупателя, и для продавца, и для банка. В то же время, он является и довольно рисковым. «Покупатель может погасить долг заемщика, но при этом у него существует риск не переоформить квартиру в свою собственность», - поясняет Константин Ковалев.

Для того, чтобы застраховаться от недобросовестного продавца, существует «усложненный» вариант вышеупомянутой схемы. Покупатель закладывает в две банковские ячейки полную стоимость квартиры, разделенную на части – в одну ячейку сумму задолженности продавца перед банком на определенную сторонами дату, во вторую – остаточную стоимость квартиры после всех выплат банку. Банк, в свою очередь, закладывает в третью ячейку письмо о снятии залога с имущества. При этом доступом ко всем трем ячейкам может служить только зарегистрированный договор купли-продажи. «Продавцу банком дается разрешение на продажу квартиры, но залог с нее не снимается. После совершения сделки, договор купли-продажи регистрируется в государственных органах. Ячейки открываются только после регистрации договора купли-продажи. За счет денежных средств из первой ячейки погашается задолженность перед банком. При наличии письма о снятии залога снимается обременение с недвижимости», - раскрывает подробности схемы Оксана Новикова. У этой процедуры есть как плюсы, так и минусы. Среди плюсов, естественно, более ясные и четкие гарантии для покупателя. Основным же минусом является более длительная и сложная процедура.

Существует и третья схема. Воспользоваться ей можно в том случае, если покупатель собирается приобрести квартиру также за счет заемных средств. Если покупатель не имеет в полной мере средств для покупки, он проходит банковский андеррайтинг и кредитуется на недостающую сумму. «Схема редко встречается, поскольку банки неохотно идут на дополнительные трудозатраты по изучению нового заемщика. Процентная ставка по кредиту не останется прежней, а изменится в соответствии с действующими ставками на текущий период времени», - комментирует Анжела Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

И последний, четвертый способ, воспользоваться которым рискнут, пожалуй, только совсем отчаявшиеся собственники ипотечных квартир. По сути, для того чтобы продать квартиру по этой схеме, самому не нужно совершать вообще никаких телодвижений. Можно даже перестать платить по кредиту. Вернее, именно в отказе от ежемесячных взносов в банк и состоит основная «фишка». По истечению определенного срока банк будет сам вынужден продать квартиру, для того чтобы возместить свои затраты на «проблемного должника». В случае, если стоимость квартиры превысит остаток задолженности, штрафы за просроченные выплаты по кредиту, судебные и риелторские издержки, бывшему собственнику квартиры будет выплачена остаточная стоимость. И все же, у этого способа гораздо больше минусов, чем плюсов. Плюс, пожалуй, всего один - заемщику не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк и судебные приставы. Минусы, однако, гораздо более существенные. Кроме того, что бывший собственник может не получить от такой сделки ни копейки, потому что все средства от продажи квартиры уйдут на издержки банка, он, скорее всего, никогда больше не сможет взять кредит, не только на квартиру, но и даже на мобильный телефон, так как кредитная история заемщика будет сильно испорчена.

Профессиональная помощь

После того, как схема проведения сделки купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, становится ясной, остается одно – решить, под силу ли будет продавцу и покупателю справиться с этой процедурой самостоятельно, или все же обратиться к профессионалам. Практика показывает, что подобная сделка является гораздо более сложной, чем покупка или продажа «чистой» квартиры на вторичном рынке, которую при желании можно провести и самостоятельно. «В подобных сделках гораздо больше нюансов и подводных камней, о которые можно споткнуться, чем в обычной сделке по покупке квартиры. Необходимость действовать через риелтора возникает в первую очередь у покупателя, который в определенной степени рискует, приобретая такую квартиру», - говорит руководитель отдела ипотечного кредитования компании МГСН Жанна Селиванова.

Кроме того, покупателю имеет смысл обратиться к риэлтору еще и в том случае, если он заинтересован в покупке квартиры, продающейся по четвертой схеме. «Если реализацией пришлось заниматься банку, необходимо обратиться в риэлторскую компанию, которая знает рынок жилья и всю процедуру продажи из-под залога. Если клиент подбирает жилье, только те компании, которые имеют договорные партнерские отношения с банками, могут проконсультировать этого клиента на предмет приобретения доступных квартир, продающихся из-за неуплаты банковского кредита», - делится секретом Марина Галактионова.

Несмотря на то, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка – занятие не самое приятное и весьма трудоемкое, при грамотном подходе к решению вопроса, справиться с такой сделкой можно весьма успешно. Мы надеемся, что у наших читателей не возникнет необходимости продавать ипотечную квартиру в связи с кризисом и невозможностью гасить кредит, а исключительно из желания улучшить свои жилищные условия.

По материалам www.urbanus.ru

Фото: www.realtors.com

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: