Ипотека по-красноярски: где выход?

Люди, ещё не решившие проблему жилья, как известно, любят рассуждать о достоинствах ипотеки и о ее недостатках. Жаждущая жилплощади Россия разделилась на тех, кто считает ипотеку «хорошей», и тех, кто считает ее «плохой». Но в том-то и дело, что ипотека – не модное лекарство, сама по себе она не может быть ни панацеей, ни плацебо. Это лишь один из механизмов решения жилищных проблем. Зачастую единственный возможный способ, с помощью которого можно «разрулить» назревшую житейскую ситуацию. Потому-то к ипотеке сейчас такое пристальное внимание в условия мирового финансового кризиса. Ведь от того, как будут развиваться события конкретно на ипотечном рынке, зависит очень многое в стране в целом. Как-никак жилищный вопрос – в определенной степени показатель стабильности или нестабильности в стране в целом.

Своими мыслями о сегодняшнем состоянии рынка ипотеки в России, о том, к чему оно может и должно привести в дальнейшем, на недавней встрече с журналистами поделилась руководитель Кредитно-кассового офиса в Красноярске Городского ипотечного банка Татьяна Коротцева.

ЧТО ПРОИСХОДИТ?

Многие клиенты банков уже почувствовали на себе изменения, произошедшие в политике финансовых институтов. Условия выдачи ипотечных кредитов ужесточаются, процентные ставки растут, а суммы выданных кредитов уменьшаются. Связано это с тем, что из-за мирового финансового кризиса российским банкам стало сложнее привлекать средства на ипотеку со стороны (точнее, от иностранных инвесторов), что и привело к росту процентных ставок на ипотечные кредиты.

Сделки по секьюритизации теперь тоже практически нереализуемы. «Такого рода сделки это возможность недорогого фондирования для банков,— отмечает Татьяна Коротцева. — Самые дешевые сделки, когда на основании закладных выпускаются ипотечные ценные бумаги. Потом они пулами размещаются у долгосрочных инвесторов. Это и есть сделки секьюритизации. Если в 2006-2007 годы они проводились, то в нынешнем году это были единичные случаи. В 2009 году реализация таких сделок нам видится затруднительной».

ЧТО ДАЛЬШЕ?

Понято, что чем раньше закончится финансовая чехарда, тем быстрее стабилизируется ситуация с выдачей кредитов. Если оптимисты говорят, что пик кризиса удастся миновать уже в конце нынешнего года, то пессимисты, к которым, увы, относится большинство аналитиков России, прогнозируют этот пик не раньше 2009-го, а то и 2010 года.

Но что же делать в этой ситуации? По словам Татьяны Коротцевой, у банков сейчас не так много возможностей для привлечения средств. Это средства материнских компаний, в качестве которых могут выступать, например, крупные российские государственные и иностранные финансовые структуры. Это сделки по рефинансированию — то есть обычная купля-продажа закладных. А также это синдицированные заимствования, когда кредиторы объединяются в пул и выдают крупный займ.

«До конца года на наш взгляд, будет продолжаться рост процентных ставок. Многие участники рынка пересмотрят свои условия кредитования, а кроме того уйдут из ряда сегментов. — говорит Татьяна Викторовна. — Скорее всего, будут закрываться программы по кредитованию строящегося жилья. Ипотека уйдет из сегмента загородных домов, поскольку они как объекты залога очень сложны в оценке. Если квартира имеет какую-то среднюю цену и её можно с чем-то сравнивать, то особняк в этом смысле более индивидуален. В случае неплатежей банку очень сложно реализовывать такое заложенное имущество.

По коммерческой недвижимости, по-моему, уже вообще ни у кого нет действующих программ. Несмотря на то, что спрос на это со стороны клиентов большой, риски для банков в данном секторе весьма велики. Ведь здесь нужно проводить анализ бизнеса, который не известно как покажет себя в условиях кризиса».

С приходом неблагоприятной экономической ситуации круг тех, кому ипотека доступна, значительно сократился. Сегодня типичный клиент самого Городского ипотечного банка — это человек, чей семейный доход составляет не менее 25 тысяч рублей и который может подтвердить документами свои заработки. Это справки по форме 2НДФЛ и от работодателя, согласного удостоверить размер «серой» зарплаты своего сотрудника.

Косвенным «доказательством» заявленных клиентом доходов могут служить документы, подтверждающие наличие у него автомобиля, земли, дачи — любого дорогостоящего имущества. И это всегда большой плюс в копилку аргументов, которые могут дать основания банку для выдачи кредита конкретному человеку.

По словам Татьяны Коротцевой, из тех, кто сегодня обращается в банк за кредитом, на самом деле получают его 60-70 % претендентов. И эта цифра, считают в банке, не так уж мала. К тому же Городской ипотечный банк предпринимает меры для того, чтобы привлекать как можно больше клиентов. Наличие сильного акционера в лице финансовой группы мирового масштаба Морган Стэнли, четкая специализация в одном кредитном сегменте – все это дает Банку весомые преимущества среди конкурентов. Динамичный рост показателей Банка обусловлен сочетанием всех этих факторов.

В соответствии с рыночной ситуацией, Городской ипотечный банк в середине октября внес некоторую корректировку в условия своих ипотечных программ. Основной акцент сделан на работу с объектами залога – квартиры в городах. По загородным объектам Банк пока приостановил прием заявок. Процентные ставки по ипотечным кредитам увеличены прежде всего по тем сегментам программ, где у клиента минимальный взнос. Среднее увеличение ставок составило 2-5% по кредитам в рублях и 1,5-3% годовых в долларах. На сегодняшний день кредитная линейка включает в себя 56 продуктов.

Одним из приоритетов работы Городского на сегодня является формирование эффективной сети партнерских продаж. Агентства недвижимости не только исправно «поставляют» банку заемщиков, но могут делать это и с помощью современных электронных программ. В банке действует интерактивная система e-Broker, которая специально разработана для упрощения и автоматизации работы партнеров с банком. Новая система позволяет отправлять и обрабатывать заявки с любого компьютера, подключенного к Интернету и взаимодействовать с автоматизированной банковской системой в режиме реального времени. То есть пребывать в неведении по поводу судьбы очередного своего и банковского, соответственно, клиента брокеру уже не придется. Не дергая работников Банка телефонными звонками, он может отслеживать прохождение всех этапов рассмотрения документов претендента на кредит из собственного офиса.

Городской ипотечный Банк начал также реализацию программы «Ипотечный агент», в рамках которой банк расширяет сеть агентских продаж своих продуктов.

Однако это конкретные меры в сложившейся ситуации конкретного игрока на рынке ипотеки. А что же предпринять для того, чтобы ипотека в России получила новый виток развития?

ЧТО ДЕЛАТЬ?

«На наш взгляд, нужно создание нормативной базы, которая позволит ипотечному кредитованию и рынку рефинансирования развиваться, — поясняет Татьяна Коротцева. — По сути создать наш внутренний рынок рефинансирования, рынок наших инвесторов, чтобы мы не были настолько завязаны на иностранный капитал, как сейчас.

Уже есть первые подвижки – ипотечные бумаги включены в ломбардный список ЦБ, и нужно двигаться в этом направлении дальше. В среднесрочной перспективе необходимо создать ряд законодательных актов, которые позволят привлечь в ипотечное кредитование средства пенсионных фондов и страховых компаний.

Если секьюритизация заработает на территории РФ, то это будет серьезный шаг вперед в развитии рынка ипотеки.

Очевидно, что потребуется немало усилий, в том числе и самих банков, чтобы реализовать подобные замыслы. «Сейчас идет перераспределение долей на рынке ипотечного кредитования, — поясняет Татьяна Викторовна. — На самом деле для тех банков, у которых сейчас нет проблем с привлечением средств, это возможность закрепить свои позиции на рынке. Если обратиться к началу 2006 года, то на десятку топов банков, занимавшихся ипотечным кредитованием, приходилось 46% рынка. На апрель 2008 года — 66%. Увеличивается доля крупных игроков. Мы прогнозируем, что к концу года, в начале 2009-го, 10-12 самых крупных банков займут 90% рынка. В основном это связано с тем, что из ипотеки уходят небольшие банки, у которых есть проблемы с фондированием. Уходят местные банки. Уходят банки, которые, может быть, были ориентированы на рефинансирование в АИЖК, на рефинансирование в структурах, где сейчас нет возможности привлекать заимствования. На наш взгляд в дальнейшем будет три основные группы банков, занимающихся ипотекой. Это крупные иностранные банки, государственные российские банки и специализированные банки с участием иностранного капитала».

Посмотрим, насколько верны эти прогнозы…

Автор текста: Екатерина Кох, специально для портала о недвижимости в Красноярске INFORM24.RU

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: