Оценка квартиры		Офисные здания
	Планировщик		Аналитика рынка

Стартовая // Статьи / Ипотека

Стройсберкассы: для тех, кому не светит ипотека

29.07.2008 В настоящее время в России 61% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, но решение этой проблемы продвигается крайне медленными темпами. Конечно, если нет денег на новую квартиру, можно взять ипотечный кредит в банке, хотя на практике это оказывается весьма сложно.

 

Тем не менее стоит признать, что ипотека в России постепенно развивается. На конец 2003 года объем выданных ипотечных займов составил около $500 млн, на конец 2004-го — $1 млрд. По прогнозам специалистов, в конце 2005 года будет достигнут показатель $2 млрд. Для того чтобы понять, насколько скромны эти результаты, следует знать, что общая емкость рынка ипотечных кредитов в России оценивается специалистами примерно в $30 млрд.

Немецкая и американская модели

Существуют две наиболее оптимальные системы сбора средств для покупки жилья: американская двухуровневая ипотека и европейские стройсберкассы. Первая модель предполагает выпуск ипотечных ценных бумаг, надежно обеспеченных недвижимостью, вторая — накопление денег в специально созданных кредитных организациях.
При двухуровневой (классической) модели ипотечного кредитования помимо выдающего кредит банка, который может выпускать ценные бумаги, оставляя требования по кредиту на своем балансе, действуют еще и ипотечные агентства — специализированные организации, которым уступаются права требования по кредитам, объединенные в закладные пулы. Уже под залог этих пулов выпускаются ценные бумаги.
Основной приток кредитных ресурсов в данном случае поступает со вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Работоспособной такая модель становится лишь при обширной и четко отлаженной инфраструктуре ипотечного рынка. Здесь не обойтись без помощи государства и, как минимум, его частичного контроля за эмиссией ценных бумаг, которые обращаются на вторичном рынке. Эта модель ипотеки сейчас наиболее популярна в США, поэтому ее и называют американской.
Вторая модель ипотечного кредитования — одноуровневая, при которой банк, выдавший кредит, сам выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные заложенной для получения кредита недвижимостью. Подобная схема наиболее популярна в Европе.
При этой схеме заемщик берет в банке кредит под залог приобретаемой квартиры. Банк открывает счет для проведения расчетов с продавцом жилья и обеспечения гарантии этих расчетов. Покупатель через банк расплачивается с продавцом за приобретенную квартиру и получает право собственности на нее, после чего в течение определенного срока погашает кредит и проценты по нему. Если заемщику это не удается, то в счет погашения кредита он лишается квартиры. Простота организации такой модели сделала ее широко распространенной как в развитых, так и в развивающихся странах.

Нет закона — нет стройсберкасс

В России принято много законов, связанных с созданием рынка доступного жилья. Под вопросом остается лишь проект закона о стройсберкассах. Он был разработан одновременно с законом об ипотечных ценных бумагах, но все еще ожидает своей очереди в Госдуме.
По словам одного из авторов этого документа, председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, «опыт Восточной Европы показал, что цивилизованные системы предварительного накопления, к которым относятся стройсберкассы, необходимы для того, чтобы существенная часть населения поучаствовала либо в ипотеке, либо в строительстве для улучшения своих жилищных условий».
Напомним, что под термином «стройсберкассы» подразумеваются некоммерческие организации, которые осуществляют предварительное накопление сбережений граждан, чтобы потом оказать им помощь в приобретении жилья через ипотеку. Как сказано в законопроекте, «стройсберкасса — это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий».
Для того чтобы стать членом стройсберкассы, надо заключить с нею специальный договор, где оговариваются общая сумма соглашения (в нее входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если это предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (количество лет, через которые необходимо погасить заем).
Реализация договора подразумевает несколько фаз. Первая — фаза накопления: для получения всей договорной суммы необходимо накопить определенную ее часть. Размеры этой части указываются в договоре, исходя из них, определяется сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых тоже фиксируется в договоре. По завершении накопительной фазы вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами плюс ссуду. Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма.
После этого начинается фаза погашения ссуды. Заемные средства возвращаются в систему стройсберкасс и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет. Таким образом, стройсберкассы почти не зависят от рынка капитала. Средства накопления и финансирования при такой схеме образуют замкнутый круг.
Образно говоря, стройсберкасса — своеобразная касса взаимопомощи, упрощенная версия которой хорошо известна многим россиянам с советских времен. Но стройсберкассы имеют и некоторые отличия: во-первых, на взносы участников начисляются проценты, во-вторых, за пользование кредитом надо заплатить. Однако проценты в данном случае небольшие, значительно ниже банковских. Кроме того, в России, где у граждан ощущается нехватка и средств для первоначального взноса, и кредитных историй, стройсберкассы могут помочь накопить необходимые средства, не предъявляя таких строгих требований к платежеспособности клиентов, как при получении банковского кредита. Благодаря этому стройсберкассы могут служить хорошим дополнением к классическим ипотечным механизмам.

Три аргумента в пользу закона о стройсберкассах

Аргумент первый — успешный опыт стран Восточной Европы, где есть соответствующие законы. Для оценки перспектив развития стройсберкасс в России возьмем пример Чехии, где подобный закон был принят еще в 1992 году. За это время в систему стройсберкасс было привлечено порядка 11 млрд евро (более $15 млрд). При этом число договоров, по разным оценкам, составило от 2,2 млн до 2,8 млн. Если сравнивать Россию с Чехией, то у нас населения в 15 раз больше, а доходы — раза в два ниже. Так, по самой грубой оценке, в стройсберкассах может быть мобилизовано около 70 млрд евро ($90 млрд).
Аргумент второй — в России существует некое подобие стройсберкасс. В стране действует достаточно большое количество жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Но действующие ЖСК пока не могут похвастаться значительными успехами: у них нет государственной поддержки, кроме того, население не очень доверяет им.
Аргумент третий — из-за отсутствия закона, который регламентировал бы деятельность стройсберкасс, появляются мошенники, обманывающие людей. На данный момент так называемые «левые» стройсберкассы осуществляют свою деятельность по принципу «пирамид» со всеми вытекающими последствиями.

Стройсберкассы и ипотека друг другу не помеха

По словам И. Грачева, «противостоят принятию закона о стройсберкассах сторонники двухуровневой американской модели, которые уверены, что это — лучшее, что есть в мировой практике. Но система стройсберкасс, существующая в Европе, давно доказала свою эффективность и успешность».
В России стройсберкассы могли бы получить широкое распространение. Как утверждает И. Грачев, на сегодняшний день недостатки двухуровневой модели у нас наиболее очевидны: она более рискованная для заимодателя и, бесспорно, является эффективной только при очень развитой финансовой системе.
Готовы ли европейские инвесторы с их богатым опытом организации систем жилищного накопления прийти на наш рынок? Вероятно, да, но главным препятствием служит отсутствие в России закона о стройсберкассах. Возможно, кто-то возразит: принят же закон о жилищно-накопительных кооперативах? Да, но применить его к стройсберкассам практически невозможно.
«Деньгами должен управлять тот, кто делает это профессионально, а строить — те, кто умеет строить. Все должны заниматься своим делом, — заявляет И. Грачев. — Понятно сомнение банковского сообщества, которое считает, что стройсберкассы станут конкурентами на рынке ипотеки. Стройсберкассы привлекают деньги населения, хранящиеся «в чулке» и не попадающие в банк. На жилье, да если еще государство будет стимулировать процесс накопления премиями, люди будут нести свои сбережения в стройсберкассы».
По словам И. Грачева, «никто не собирается противопоставлять стройсберкассы и ипотеку. Все, что работает, нужно использовать. В первую очередь все, что работает в Восточной Европе, в странах, где положение сходно с нашим. У российских граждан есть в основном «черные» и «серые» доходы, к тому же с первоначальным взносом обычно туговато, поэтому для нас стройсберкассы — цивилизованная система предварительного накопления — даже полезнее, чем для Восточной Европы. Если посмотреть на их опыт, то, за исключением Польши, где сложилась политически сильная связь с Америкой, стройсберкассы сейчас представляют гораздо более массовое явление, чем классическая ипотека. Она тоже разворачивается, но система предварительного накопления охватывает до половины населения. Полагаю, что и Россия должна вести себя так же».

Сергей НЕЧАЕВ, рисунок Игоря ДЕМИХОВА 

Павел Крылов
Руководитель проекта «Ипотека» ЗАО МИАН:
— К основным минусам этой схемы приобретения жилья я бы отнес то, что риск обесценивания накоплений из-за постоянного роста цен на недвижимость очень велик. Система стройсберкасс прекрасно вписывается только в стабильные рынки. На растущих же (а именно таким сейчас является рынок недвижимости Москвы) — постоянное, хоть и замедлившееся сегодня увеличение цен не позволяет потенциальному покупателю быть уверенным в том, что накопленной суммы хватит на тот вариант, который ему подходит. Вполне возможно, что по прошествии нескольких лет у участника стройсберкассы так и не появится возможности улучшить свои жилищные условия.
Ипотека с этой точки зрения гораздо более выгодный и менее рискованный инструмент. Кроме того, потенциального заемщика может отпугнуть и то, что, еще не имея квартиры, ему придется откладывать определенную сумму из семейного бюджета. Гораздо логичнее воспринимаются целевые выплаты по факту приобретения жилья, не говоря уже о том, что копить психологически сложнее, ведь всегда есть соблазн потратить средства на что-нибудь другое.

Из проекта федерального закона "О строительных сберегательных кассах"

Строительная сберегательная касса создается и осуществляет свою деятельность как специализированный банк в организационно-правовой форме, установленной Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" для кредитных организаций.

Строительной сберегательной кассе запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.

Совокупный размер участия в уставных капиталах других юридических лиц не должен превышать 20 процентов величины уставного капитала строительной сберегательной кассы.

Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляется Банком России в соответствии с федеральными законами, регулирующими банковскую деятельность.

Размер кредита для улучшения жилищных условий определяется как разница между договорной выплатной суммой и суммой возвращаемого вкладчику накопленного сберегательного вклада и процентов по нему, а также премией государства в случае ее начисления.

Кредитный договор должен содержать условие неизменности процентных ставок по кредиту на улучшение жилищных условий в течение всего срока действия договора накопления сбережений и кредитного договора. При этом размер ставки по кредиту на улучшение жилищных условий не может быть выше размера процента по строительному сберегательному вкладу более чем на три процента годовых.

Размер ежегодной премии государства вкладчику по строительным сберегательным вкладам составляет двадцать процентов от суммы поощряемого вклада.

Премией государства ежегодно поощряется сумма прироста строительного сберегательного вклада с учетом начисленных процентов, не превышающая 70 000 рублей.

Источник: www.m-2.ru

Ключевые слова:

Ипотека

Другие материалы данного раздела:

• Деньги по закладной (06.10.2011)
• Особенности национальной ипотеки (01.06.2011)
• Ипотека в плену условностей (30.05.2011)
• Миф или реальность? (25.04.2011)
• Кредит предпринимателям: особенности получения (22.04.2011)

Комментарии:

Написать комментарий:

* Автор:

* Комментарий:

Введите, пожалуйста, ПЕРВЫЕ ТРИ ЦИФРЫ с картинки.

Если у Вас есть вопросы по работе данного раздела, Вы можете задать их с помощью формы обратной связи