Всеволод Севастьянов: «Социальное жилье занимает на рынке считанные проценты»

          Нежелание строителей работать с меньшей, нежели рыночная, рентабельностью далеко не единственное, что сдерживает развитие социального сектора жилищного строительства. Основная проблема состоит в самих отношениях власти и общества, в которых последнее не может позволить себе никакого жилья, кроме социального, а первая давно утратила контроль над рынком. Именно в возвращении власть имущим функций регулятора рынка видит решение проблемы собеседник «ВК» депутат Законодательного собрания Красноярского края, заместитель председателя комитета по экономической политике Всеволод Севастьянов.

- Начнем с простого. Что на сегодня называется социальным жильем и кто может на него претендовать?

- На сегодняшний день социальное жилье — это жилье социального найма. Т. е. человек, допустим инвалид, получающий пенсию или какое-то пособие, может получить от государства квартиру, но не в собственность, а на время своей жизни. По существующему законодательству только человек действительно неимущий, живущий на доходы ниже прожиточного минимума (5232 рубля. — «ВК»), имеет право претендовать на социальное жилье. Тут, правда, возникает другая проблема — проблема дифференциации действительно нуждающихся в государственном надзоре (инвалиды, пенсионеры, дети-сироты) — назовем это так — и лиц, просто получающих маленькую зарплату.

- В чем разница?

- В том, что, если молодой здоровый человек получает 3—4 тысячи рублей в месяц, возникает резонный вопрос: почему он не идет работать на более высокооплачиваемую работу или почему у него нет такой возможности? Мое глубокое убеждение состоит в том, что человек сам должен зарабатывать себе на жизнь, на пропитание и на жилье. И только в той ситуации, когда он по объективным причинам не может этого сделать, должно вмешаться государство.

- Такое жилье, имею в виду жилье социального найма, сегодня строится в крае?

- Строится. Есть программа строительства шестнадцати квартирных домов для ветеранов, инвалидов и прочих незащищенных групп. Но здесь все упирается в объемы, которые на сегодня явно недостаточны — построят один дом на район и радуются, а нужно даже не 10 и не 20. К тому же такие дома строятся для определенных групп людей, и туда их просто свозят со всего района. А если человек живет в деревне и получает самую распространенную на сегодня в сельской местности зарплату в 3—4 тысячи рублей? Его что, тоже везти в этот пенсионный дом? Нет же, надо обеспечивать его жильем на местах.

- А почему, как вы думаете, так мало строится подобного жилья?

- Да потому, что у государства на это нет денег. Я прошу прощения, но если абстрагироваться от понятия сострадания, то ведь эта категория людей ничего не производит, они свое уже отработали. Если другое жилье предназначено для людей, которые что-то производят и в этой ситуации можно рассчитывать на возврат инвестиций в виде продукта их деятельности, то пенсионеры и инвалиды уже ничего и никогда не вернут. Поэтому государство как экономический субъект не заинтересовано во вложениях в эту категорию своих граждан. Такой подход в корне неверен. Знаете, есть такая притча: у крестьянина спросили «Как ты живешь?», он ответил: «Долг плачу, в долг даю и на ветер бросаю». Третью часть оставим без расшифровки, но что касается первых двух, то имелось в виду, что он заботится о родителях и воспитывает детей. Так вот, «давать в долг» наше государство сегодня готово, а «платить» — не очень, ведь для этого нужны невозвращаемые деньги, а обложить высокими налогами тех, у кого эти деньги есть, пока не получается. По сути, наша сегодняшняя система не соответствует званию «социального государства», поскольку далеко не все участники государственного строительства прониклись этой идеей.

- Если под социальным жильем иметь в виду не только жилье социального найма, то как в целом обстоят дела?

- Очень верная постановка вопроса, ведь, по сути, сегодня понятие социального жилья переросло ту категорию населения, для которой было предназначена изначально, потому что значительная часть людей за свои деньги получить доступ к собственному жилью не может. Ипотека не оправдала возложенные на нее надежды, поскольку сегодня она тоже является уделом довольно состоятельных людей. Остальные же просто исключены с этого рынка. Вы посмотрите, у нас прожиточный минимум составляет 5232 рубля, а если человек получает 6 тысяч, то он уже не может претендовать на социальное жилье в его изначальном значении. Но может ли он позволить себе сам купить жилье? Ответ, по-моему, однозначный — нет. И ладно, если речь идет о человеке, который просто не хочет вкладываться в работу, чтоб зарабатывать больше, — это его проблема. Но если речь идет молодых специалистах, учителях, медперсонале? У них по умолчанию такие зарплаты — вроде и выше прожиточного минимума, но все равно не разгуляешься на жилищном рынке.

- Для них ведь вроде бы строится специальное жилье или я ошибаюсь?

- Строится, да. Но в каких объемах — это другой вопрос. И тут возникает ряд проблем. Начну чуть издали. По закону все муниципальные образования, даже самого, скажем, приближенного к земле уровня, должны иметь собственные бюджеты. И когда 131-м законом вводилась эта норма, у нас на курсах обучались главы поселковых администраций. Я читал у них лекцию и спросил: «Будем вводить собственные бюджеты?» Они отвечают: «Будем». Не все, кстати, — лишь треть из присутствующих. Тогда я спрашиваю: «У кого из вас бухгалтер имеет высшее образование, а у кого среднее специальное?» В итоге оказывается, что бухгалтер с высшим образованием есть только в одном муниципалитете, со средним специальным — в восьми, а остальные только окончили курсы. Это пример того, насколько распространены в деревнях и поселках грамотные и квалифицированные специалисты. А чтобы обеспечить эффективное экономическое развитие этих районов, они должны быть. Для того же чтоб они туда поехали, их мало просто выучить — надо еще и обеспечить им там достойный уровень жизни, и жилье в этой ситуации играет немаловажную роль. Я бывал в Белоруссии, там существует такой порядок: предприятия ежегодно выделяют молодым специалистам (учителям, врачам, культработникам) квартиры, в которые они, приехав работать, заселяются. Через пять лет работы в этом муниципальном образовании они получают возможность это жилье приватизировать. И это работает, молодежь едет. Так что для меня совершенно очевидно, что государство должно участвовать в такой работе.

- Получается, что обеспечение жильем — это такая социальная мера развития регионов и, по сути, любое жилье является социальным?

- Конечно, разве что кроме элитного. Здесь вообще уместнее вести речь о социальной проблеме. Мне очень не хотелось бы использовать термин «социальная мера», поскольку если 2/3 населения нуждаются в такой поддержке, значит, что-то не в порядке с самой системой. Например, сегодня красноярская администрация участвует в строительстве жилья, которое уходит на рынок по ценам ниже средних. Это совершенно однозначно мера социальной поддержки. Но кто ей может воспользоваться? Только здоровые, трудоспособные люди. Такой порядок в принципе неверен, поскольку такая категория людей должна использовать создаваемые властью возможности, а не полагаться на социальную поддержку. Сегодня надо в корне менять стиль отношений общества и государства.

- Что вы имеете в виду?

- Смотрите, возьмем, к примеру, милицию. Первая моя загранкомандировка была в 1967 году, когда как раз по всей стране началось массовое строительство так называемых «хрущевок». Я тогда ездил в Швецию, где обратил внимание на то, как у них организована система распределения жилья для полицейских, например для участковых. Человек после соответствующей подготовки назначается участковым, и магистрат выделяет ему квартиру, причем по принципу «количество комнат равно количеству членов семьи». Через 7 лет беспорочной службы она переходит ему в собственность. Так вот, такой подход сильно стимулировал полицейского к добросовестному исполнению своих обязанностей, поскольку только в этом случае он получал квартиру в собственность. А наша сегодняшняя милиция не только мало зарабатывает, но и практически лишена какой-либо возможности решить свои жилищные проблемы с участием государства. Если раньше специально для них строили жилье, то сегодня такая практика отчасти сохранилась только для милиции общественной безопасности. А офицеры армии, которых сегодня мало того что гоняют из гарнизона в гарнизон с далеко не лучшими жилищными условиями, так еще и временами подставляют с жилищными сертификатами!

- Помимо отношений общества и государства на рынке социального жилья есть и еще один игрок — строители. Как вам кажется, какую роль в сегодняшнем напряжении в этом сегменте играют они?

- Сегодняшний облик строительной отрасли, конечно же, внес свои коррективы в рынок социального жилья. По сути, строители сейчас не хотят сроить жилье по госзаказу по причине меньшей, чем у них в среднем, рентабельности. Я не беру сейчас элитное жилье — там пожалуйста, экспериментируйте. Но основной массе населения нужно другое, более дешевое жилье, и закладывать в эти объекты рентабельность 80—100% просто недопустимо. Мы в 2006 году совместно с крайстатом считали стоимость квадратного метра жилья — у нас получилось в пределах 12 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как на рынке уже были цены 20—30 тысяч. В Красноярске вообще показательная ситуация: по Сибирскому федеральному округу за 2007 год цена квадратного метра жилья выросла на 43%, тогда как в Красноярске — на 71%, и такую тенденцию нельзя считать нормальной. Мне совершенно не понятны экономические подоплеки такого роста цен: стройматериалы так не дорожали, тарифы тоже, общая инфляция была много ниже. Откуда?!

- И как же решать эту проблему?

- Здесь должно вмешаться государство. Причем как на уровне ограничения рентабельности строительного бизнеса по массовому строительству, так и в сфере повышения цен, любое изменение которых в сторону увеличения должно доказываться и лишь после признания обоснованным применяться к объектам. Подорожал бензин — покажи, какую долю в твоих расходах он занимает, и только после этого повышай цены. По сути же, сегодня строители просто увлеклись сверхприбылями, как и многие другие. Я уж не говорю о том, что значительная часть квартир просто не попадала на рынок — до 30% всего сданного жилья скупалась перекупщиками и потом продавалась уже по более высоким ценам. Все это и привело к тому, что строители в своей деятельности стали ориентироваться не на простых людей — самого массового и нуждающегося в жилье потребителя, — а на тех, кто может и будет покупать даже дорогую недвижимость.

- Буквально на днях министр строительства Красноярского края Николай Глушков заявил, что наконец-то достигнуты договоренности со строителями, и они согласны строить социальное жилье. Как вам кажется, действительно теперь начнется строительство таких объектов?

- Полагаю, что да. Ведь если край платит, то строители будут строить то, за что заплачено. Здесь только нужно очень жестко ограничить рентабельность на уровне 8—10% и зафиксировать себестоимость квадратного метра. К тому же нужно очень четко прописать такую норму, при которой элитное жилье, коттеджи можете строить и выставлять на рынок с любым уровнем рентабельности, на которую только согласен ваш покупатель, но что касается домов типа 111-й серии (типовые панельные дома. — «ВК»), то здесь будьте добры играть по нашим правилам.

- А не пойдет ли эта работа по типичной схеме долевого строительства, когда деньги, собранные с дольщиков дома А, идут на достройку дома Б, т. е. не пустят ли строители выделенные краем деньги на достройку какого-нибудь другого объекта, где заложена большая, чем заявленная краем, рентабельность?

- Я думаю, нет. Тут может быть какой поворот: строители возьмут краевые деньги и построят ровно столько жилья, по заявленной себестоимости, сколько было оговорено, а все остальное они будут продавать по своим ценам. Такой подход недопустим. Не должно однотипное жилье стоить по-разному. Иначе мы так и останемся в ситуации, когда социальное жилье занимает на рынке считанные проценты.

- Усиление роли государства как регулятора рынка тема интересная, хоть и спорная, но все же это уровень федеральной власти. А есть ли что-либо, что можно сделать здесь и теперь, в смысле на краевом или городском уровне?

- Есть. Я недавно наткнулся на очень интересную технологию регулирования жилищного рынка в Москве. Идея довольно проста и реализуется с участием любого муниципалитета. По последним подсчетам, кадастровая стоимость земельных участков в Красноярске выросла в 27 раз и стала чрезвычайно высокой. Так вот, можно избавить строителей от этой нагрузки путем вхождения муниципалитета в процесс строительства как партнера со своим капиталом — землей. Получается, что строители получают эту землю бесплатно, а городу ее стоимость возвращается в виде построенных квартир. И далее эти квартиры — собственность муниципалитета — просто сдаются в бессрочную аренду людям. Причем для обеспечения нормального функционирования этого дома достаточно установления ставки аренды примерно в 7 тысяч рублей в месяц (опыт расчетов по Москве), что много ниже сегодняшних цен на рынке аренды жилья. Если посчитать дальше, то можно увидеть, что за 20 лет потраченная на жилье сумма составит всего 1,6 млн рублей, что вполне подъемно для большей части населения. Вообще же, я повторюсь, выход из сложившейся вокруг социального и не только жилья в городе, крае, да и стране, состоит в усилении роли государства. У нас на сегодня совершенно не определены границы наживы, и каждый, кто может, выставляет какую угодно норму прибыли. Такого допускать нельзя, особенно в сфере социального развития общества.

Автор: Евгений Волошинский, «Вечерний Красноярск»

Источник: www.newslab.ru

Ключевые слова:

Другие материалы данного раздела:

• Михаил Тарковский: «Особенность русских, что стыдно за всё и за всех. Вот и горим...» (31.10.2011)
• Наталья Бурдюкова: «От галочки часто зависит очень много» (11.10.2011)
• Сергей Батурин: «К проблемам малочисленных народов нужен гибкий подход» (25.05.2011)
• «Единой системы в стране нет» (19.05.2011)
• АЭС должны уйти под землю (07.05.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: