Геннадий Стерник: "Цены на жилье в ближайшие 2 года будут расти в темпе "инфляция минус 10-15 проц"

           Интервью профессора кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова, главного аналитика Российской гильдии риэлтеров Геннадия Стерника.

Вопрос: Как только появились первые признаки финансовых неплатежей, этот кризис стали сравнивать с кризисом 1998 г. На ваш взгляд, можно ли проводить параллель и применять те же методы по выходу из кризисного состояния, как 10 лет назад?

Ответ: Проводить параллель можно и нужно, чтобы нащупать общие закономерности и различия (у нас короткая история кризисов на рынке недвижимости – всего два, а в других странах – десятки). Что касается методов выхода – то сейчас ситуация совсем иная. Тем не менее, один аналогичный кризису-1998 г метод в экономике уже сработал – девальвация рубля, гораздо более мягкая и плавная, дала некоторые положительные результаты.

Вопрос: В условиях кризиса на финансовом рынке основная проблема – потеря индикаторов оценки недвижимости. Как в этих условиях измерять рынок?

Ответ: Это иллюзия. Все индикаторы остались. Другое дело, что кризис отменил предысторию в некоторых трендах и закономерностях – но это частности.

Вопрос: Как изменился объем рынка недвижимости, жилой и коммерческой, в столице и регионах России?

Ответ: Если под объемом рынка Вы понимаете объем сделок, то он снизился довольно сильно: количество зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в Москве упало в декабре-феврале на 30-50 проц, относительно прошлого года. По экспертным оценкам, в коммерческой недвижимости – еще больше. То же и в регионах. Особенно не повезло рынку новостроек – сделки единичны.

Вопрос: Что сейчас происходит с ценами на квартиры в столице? Повторяют ли изменения цен на первичном и вторичном рынке в регионах московский тренд?

Ответ: С октября цены в столице мягко снижаются и потеряли уже от высшей точки 7-10 проц в рублях. В пересчете в доллары по курсу ЦБ РФ – 25-27 проц. То же и в регионах, только Москва "в середине диапазона" выборки из 24 городов, по которым мы отслеживаем цены: снижение цен от высшей точки от 1 до 25 проц, в пересчете на доллары – от 13 до 45 проц, что проиллюстрировано на графике.

График. "Снижение цен предложения жилья от высшей точки к январю-февралю 2009 года"

Вопрос: Как повлияли колебания основных валют на изменение цен и спроса в секторе жилой недвижимости?

Ответ: Прошедшая девальвация рубля к доллару, несмотря на то, что все рынки, и Москва в их числе последняя, перешли к рублевой номинации цен, серьезно повлияла на рынок, причем – в основном в положительную сторону.

          Дело в том, что после спада спроса осенью и снижения объема зарегистрированных сделок на вторичном рынке накопленный в прайсах общий объем предложения не вырос так сильно, как обычно происходило. Причиной послужило то, что в декабре-январе в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен в долларовом эквиваленте, продавцы ушли с рынка, и объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тысяч до 2-4 тысяч, а часть ранее выставленных квартир просто снималась с продажи. Однако в феврале, в связи с остановкой девальвации рубля, начали возвращаться на рынок и продавцы, убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств, и покупатели, прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий.

Вопрос: Учитывая текущие изменения на финансовом рынке, отсутствие спроса на рынке купли-продажи, девелоперскую просроченную задолженность по кредитам перед банками, слишком дорогие кредиты для строительных организаций, можно ли прогнозировать дальнейшее снижение цен на жилье?

Ответ: Да, все еще можно, спрос пока слабо восстанавливается, но темп снижения не будет значительным, скорее всего до конца года – еще 5-10 проц. Точнее, мое предсказание в том, что цены в ближайшие 2 года будут расти в темпе "инфляция минус 10-15 проц". Это значит, что при инфляции в 13-14  проц, запланированной на 2009 г правительством, цены к концу года окажутся примерно на сегодняшнем уровне, если инфляция не дай Бог дойдет до 20 проц, то цены даже вырастут на 5-10 проц.

          В долларовом эквиваленте цены от сегодняшнего дня пройдут такой же путь, в пересчете по курсу 34-35 руб за долл. Но если случится еще один скачок курса, до 40-50 руб, то конечно этот эквивалент еще упадет, такой сценарий не исключается некоторыми экономистами.

          Что касается влияния трудностей застройщиков, то этот фактор мог бы повлиять на цены в сторону роста, из-за снижения объема предложения, но в ближайшие 2-3 года он не сработает: платежеспособный спрос не будет повышаться, а если и будет, то он достигнет уровня предложения, а это обязательное условие начала роста цен, еще не скоро. Поэтому я думаю, что в дальнейшем цены будут колебательно стабильны еще 5-7 и более лет.

Вопрос: В ближайшее время банки могут оказаться собственниками крупных объектов недвижимости: например, жилья, торговых центров. Как вы считаете, займут ли банкиры выжидательную позицию или попытаются избавиться от этих активов после оформления всей документации о праве собственности? Будут ли поглощены девелоперские активы инвесторами из других финансовых секторов?

Ответ: Думаю, что банкам неинтересно держать эти активы у себя – не их бизнес. Скорее всего, они пойдут на реструктуризацию просроченной задолженности и т.д., но если все же получат в собственность объекты залога, то все равно оставят там бывших владельцев на правах аренды, чтобы каким-то образом возвращать свой капитал. А вот процесс слияний и поглощений пойдет, и уже идет, невиданными масштабами.

Вопрос: Вы сделали предположение, что кризисный период может продлиться от 3-х до 7-лет. От каких условий будет зависеть его длительность и характер протекания?

Ответ: Поскольку это "не наш" кризис, то и выходить из него мы сможем только вместе с США и всем миром и даже ВСЛЕД за ними. Я не верю, что экономика США, Европы, а с ней и спрос на наши экспортные ресурсы серьезно восстановится за 1-2 года. Поэтому и называю такие сроки "нашего кризиса": 5-7 и более лет депрессивной стабилизации.

Вопрос: Каково на ваш взгляд будет соотношение государственного и коммерческого строительства во время и по окончании кризиса? Станет ли рынок более прозрачным? По каким признакам можно будет оценить, что мы прошли кризис?

Ответ: Доля госзаказа увеличится, и вряд ли после окончания кризиса опять уменьшится. Рынок УЖЕ стал более прозрачным, как и вся наша экономика и политика. Надеюсь на продолжение этого процесса. А судить можно будет тогда, когда темпы роста ВВП, промпроизводства, доходов населения станут устойчиво положительными, не менее 6 месяцев, и достигнут хотя бы 4-5 проц годовых. К сожалению, надеяться на тот признак, который был в прошлом кризисе – возвращение цен на жилье на докризисный уровень – на этот раз не приходится. В рублях – они могут и превзойти его, при высокой инфляции, но в долларовом эквиваленте они не достигнут пройденных исторических максимумов, наверное, никогда.

Вопрос: Насколько на сегодняшний день финансовый кризис в США управляет развитием кризиса на российском девелоперском рынке?

Ответ: Уже не управляет. Долги девелоперов либо реструктурированы, либо оплачены, в т.ч. активами. Никто уже не рассчитывает на дешевые западные кредиты. И это – один из положительных эффектов кризиса, "через тернии – к звездам", к нормальной цивилизованной экономике и рынку недвижимости.

Источник: www.prime-tass.ru

Другие материалы данного раздела:

• Михаил Тарковский: «Особенность русских, что стыдно за всё и за всех. Вот и горим...» (31.10.2011)
• Наталья Бурдюкова: «От галочки часто зависит очень много» (11.10.2011)
• Сергей Батурин: «К проблемам малочисленных народов нужен гибкий подход» (25.05.2011)
• «Единой системы в стране нет» (19.05.2011)
• АЭС должны уйти под землю (07.05.2011)

Комментарии:

Написать комментарий: