Президент России Дмитрий Медведев придал очередной импульс работе по созданию международного финансового центра в Москве. По его словам, для его размещения можно переместить многочисленные федеральные структуры из центра, расширив при этом границы города. Чиновники самого различного уровня и эксперты сразу задумались, где же возвести "административно-финансовый" мини-город. Риелторы в данной ситуации также оказались лицами заинтересованными, так как появление огромного многофункционального комплекса в районе столицы, безусловно, скажется на ценах на недвижимость и землю.
Финансовая мечта
Идея создания в Москве международного финансового центра (МФЦ) родилась у российского руководства несколько лет назад. Сейчас ее проработкой занимаются консультативные советы и рабочие группы. Номинально у МФЦ есть несколько глобальных задач. В частности, по словам Медведева, МФЦ должен стать не только ядром финансовой системы России, но и катализатором развития финансовых рынков всего постсоветского пространства. Кроме того, появление МФЦ должно поставить Москву в разряд таких общепризнанных мировых финансовых площадок, как Лондон и Гонконг.
Помощник президента Аркадий Дворкович называл ряд преимуществ расположения МФЦ в России. "У нас есть особенность географического положения. Мы находимся между Гонконгом и Лондоном, и мы можем некоторые пиковые нагрузки на себя взять в определенный момент времени в течение 24-часового течения дня. Финансовый рынок должен работать постоянно, и Москва может эту нишу занять", - говорил он. - Второе - это наши природные ресурсы. Торги на российском финансовом рынке бумагами крупнейших энергетических компаний представляют для всех большой интерес. Третье - это использование новой волны приватизации". По его словам, на продажу будет выставлено много акций крупнейших компаний, что поднимет интерес к российскому рынку.
Кроме того, в рамках образования МФЦ речь идет о предоставлении центром комплекса взаимоувязанных между собой государственных и финансовых услуг в режиме "одного окна".
Финансовая стороны дела явно является приоритетной, учитывая стремление России стать ключевым звеном мировой экономики. Шаги в данном направлении предпринимаются постоянно. Здесь можно говорить о полноценном расширении "Большой семерки" до "Большой восьмерки" за счет России, о настойчивом стремлении Москвы вступить в ВТО и других шагах.
Но именно с финансовой составляющей проекта по созданию МФЦ возникают наибольшие сложности. Если говорить вкратце и обще, то речь идет о том, что сперва нужно внести огромное количество изменений в финансовое законодательство, адаптировать к мировым стандартам бизнес-процессы (например повсеместно внедрить международные стандарты финансовой отчетности), реформировать Федеральную службу по финансовым рынкам, синхронизировать работу биржевых площадок, прежде всего с Лондонской и Гонконгской биржами, и еще сделать много чего.
Москва уже не приоритет
Если оставить за рамками дела финансовые, то другой трудностью является размещение будущего МФЦ. Изначально вопрос о том, что центр должен базироваться в самой столице, считался решенным и даже не обсуждался. Но со временем стало ясно, что второго "Москва-Сити" город уже не выдержит. Любопытно, кстати, что идея разместить МФЦ именно на базе делового комплекса на Краснопресненской набережной тоже при этом не рассматривалась, хотя цели у "Москва-Сити" и МФЦ, вроде бы, схожие. Возможно, прежнее руководство столицы, которое за счет "Москва-Сити" хотело превратить город в центр притяжение мировых инвестиций, не собиралось делиться славой с федеральными властями.
Еще одно совпадение у этих двух проектов до последнего времени состояло в том, что в один из комплексов "Москва-Сити" должны были переехать все столичные органы власти. Однако с приходом Сергея Собянина от этой идеи решено было отказаться. Прозорливости нового градоначальника можно только позавидовать, ведь если в МФЦ, который уже называют новым городом-спутником, переедут все или почти все федеральные чиновники, то и московские могут к ним "прицепиться". В конце концов, это будут логично, ведь речь идет о расширении границ Москвы. Собянин уже сказал, что под этим расширением не имеется ввиду объединение столицы и области. Более того, предполагается, что землю Москве область отдаст бесплатно. Как тут не вспомнить яростную борьбу московских и подмосковных чиновников за каждую пядь земли, например в Щербинке, где строилось жилье для военных.
Варианты размещения
Теперь, собственно, о том, где же может появиться столь желанный для российских властей МФЦ. Как сообщало , на встрече с членами консультативного совета по созданию центра Медведев еще раз предложил подумать о возможности передать центр города для использования в качестве бизнес-структур МФЦ. Однако главе государства возразил руководитель Сбербанка Герман Греф, который считает, что МФЦ должен быть расположен только за пределами МКАД, но в пределах столицы, прежде всего из-за тяжелой транспортной обстановки в городе. Глава государства с таким вариантом согласился и поручил заинтересованным лицам занять проработкой вопроса.
Одним таким лицом является Сергей Собянин. Он сообщил о создании совместной с подмосковными властями рабочей группы, которая найдет подходящее место для МФЦ. По данным газеты , приоритетными являются три площадки: участок между Звенигородом и Истрой (32 километра от МКАД), район Рублево-Архангельское в районе Новорижского шоссе (3 километра от МКАД) и район Домодедово (центр района Домодедово (30 километров от МКАД). Издание добавляет в этот список территорию бывшего колхоза "Коммунарка" (по обе стороны Калужского шоссе в 3-23 километрах от МКАД). Глава Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александр Шохин и вовсе считает, что МФЦ мог бы разместиться в городе Сочи после проведения там Олимпиады 2014 года. Если вариант с расположением МФЦ в олимпийской столице выглядит, прямо скажем, фантастическим, учитывая планы по переселению министерств и ведомств, то остальные площадки вполне подходят для размещения будущего ядра российской финансовой системы.
Долгоиграющие проекты
В случае с Рублево-Архангельским, Домодедово и "Коммунаркой" речь, видимо, идет о так называемых долгоиграющих девелоперских проектах, у которых за последние годы менялись и собственники и концепции.
Проект "Рублево-Архангельское", или "Город миллионеров", был задуман владельцем "Нафта-Москва" Сулейманом Керимовым. Для его реализации бизнесмен в 2003 году купил 317 гектаров земли между Рублевским и Новорижским шоссе. Концепция предполагала строительство 2,7 миллиона квадратных метров элитного жилья с общим объемом инвестиций 3 миллиарда долларов. В 2008 году Керимов за 4,5 - 5,3 миллиарда долларов продал проект владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову. Последнему для покупки понадобилась помощь Сбербанка, который в начале этого года, по данным СМИ, стал владельцем 60 процентов проекта. Теперь проект потерял статус элитного и подразумевает возведение 2,2 миллиона квадратных метров жилья эконом- и бизнес-класса и около миллиона "квадратов" коммерческих площадей. С 2009 года проект заморожен. В пользу этого проекта как будущей базы для размещения МФЦ говорит его близость к Москве.
В Домодедово МФЦ может стать частью проекта "Большое Домодедово", который занимает территорию в 3000 гектаров. Помимо строительства более 10 миллионов квадратных метров жилья, он подразумевает возведение миллиона "квадратов" коммерческой недвижимости. Проект реализует инвестиционная компания Coalco, принадлежащая миллиардеру, совладельцу "Металлоинвеста" Василию Анисимову. Инвестиции в застройку, которая неторопливо идет с начала 2000-х годов, оцениваются в 11 миллиардов долларов. По информации "Коммерсанта", под структуры МФЦ здесь могут быть отданы 18 тысяч гектаров на землях трех бывших сельхозпредприятий - "Барыбино", "Повадино" и "Заря Подмосковья". Впрочем, по данным СМИ, Анисимову в общей сложности принадлежат более 26 тысяч гектаров к югу от Москвы, так что есть и другие варианты. Однозначный плюс проекта - близкое расположение к аэропорту "Домодедово".
Не исключено, что МФЦ вместе с федеральными госучреждениями разместится и на территории мегапроекта "А101". Этот проект предполагает комплексное освоение земель по обе стороны Калужского шоссе (бывшие земли совхоза "Коммунарка"). Земля принадлежит управляющей компании "Масштаб" (учредитель - компания "Авгур Эстейт"). На этой территории в течение 30 лет планируется построить около 20 миллионов жилья (многоквартирные дома и малоэтажное жилье), 3,6 миллиона "квадратов" коммерческой недвижимости и инфраструктурных объектов. Сейчас в рамках "А101" разные компании строят несколько кварталов, университетский кластер Федерального технологического университета, коттеджные поселки, два индустриальных парка и гольф-клуб. К позитивным сторонам проекта можно отнести то, что он активно реализуется.
По данным СМИ, предлагаемая под МФЦ земля площадью около 30 тысяч гектаров между Звенигородом и Истрой находится в ведении Министерства обороны РФ. Часть участков ранее использовались в качестве полигонов для Кантемировской дивизии. С этой землей есть сложности, так как часть ее не инвентаризирована, а часть относится к особо охраняемым природным территориям. Отсутствие инфраструктуры ставит проект ниже других претендентов для размещения финансового центра.
Квартирный вопрос
Пока чиновники подыскивают место для МФЦ и чиновников, риелторы и эксперты размышляют о том, как появление столь огромного административно-финансового комплекса скажется на рынке недвижимости.
Аналитики портала "Мир квартир" уверены, что в случае расширения границ Москвы в том или или ином направлении цены на квартиры в городах, которые расположены в зонах - кандидатах под размещение МФЦ, вырастут. По данным экспертов, в июне средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в 15 городах "ближнего" пояса Подмосковья составляет 88,740 тысячи рублей. При этом буквально в паре километров, на территории Москвы, "квадрат" стоит почти в два раза дороже. На рынке новостроек даже в самом дешевом сегменте "пересечение административной границы" обойдется покупателю примерно в 10 тысяч рублей за "квадрат".
Директор по развитию "Мира квартир" Виктор Щеблецов отмечает, что росту цен на квартиры в "ближнем поясе" Подмосковья препятствуют три фактора: отсутствие московской прописки, менее качественная социальная инфраструктура и плохая транспортная доступность. Расширение границ столицы сразу решает первую проблему, а впоследствии при строительстве объектов МФЦ и две другие. Большинство экспертов также считает, что существенную роль для развития рынка будет иметь психологический фактор, а именно желание стать жителем столицы со всеми вытекающими отсюда последствиями (повышенная пенсия, различные льготы). Именно на этом могут сыграть риелторы. С другой стороны, повышение цен может дать импульс росту стоимости жилья и в других подмосковных городах. В конце концов, не все смогут переплачивать за прописку.
По информации аналитиков, в зависимости от средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке города "ближнего Подмосковья" можно разбить на четыре группы: до 80 тысяч рублей рублей (города Московский, Котельники, Балашиха), 80-90 тысяч рублей (Люберцы, Королев, Дзержинский, Юбилейный, Долгопрудный и Мосрентген), от 90 тысяч рублей до 100 тысяч рублей (Видное, Мытищи, Одинцово, Химки и Красногорск) и более 100 тысяч рублей (Реутов). Самая низкая цена квадратного метра в Московском (75975 рублей за "квадрат"), самая высокая – в Реутове (101795 рублей).
В группе компаний "Мортон" не сомневаются, что расширение территории Москвы может привести к росту объемов и расширению географии строительства в Подмосковье. Кроме того, цена квадратного метра в новостройках новых столичных районов будет расти, стремясь к равновесию со средней ценой по Москве. По словам генерального директора компании "Мортон-Инвест" Антона Скорика, в существенном выигрыше окажутся те, кто сегодня приобретает квартиры в строящихся микрорайонах ближайшего Подмосковья, а жить будет уже в столице.
Земельный вопрос
По мнению специалистов, создание МФЦ может повысить цены не только на квартиры, но и на землю. В компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" считают, что зоне, которая попадет под формирование МФЦ, на расстоянии до 15 километров от МКАД о дешевой земле придется забыть. Сейчас жилье и участки в этом диапазоне пользуются повышенным спросом, и цены там выше, чем в некоторых отдаленных районах Подмосковья. Если эта территория будет включена в состав столицы, то жилья там будет строиться еще больше. Однако оно однозначно не подешевеет, поскольку спрос также будет расти. "Кроме того, очень важен вопрос сетей, стоимость которых составляет значимую часть стоимости объекта, - поясняет управляющий партнер компании Владимир Яхонтов. – Если их подключение будет происходить по текущим подмосковным расценкам, это позволит избежать резкого скачка цен, а вот если по московским - то цены сильно вырастут".
Что касается непосредственно земли, то сейчас за МКАДом она дешевле, чем в Москве - в основном, из-за небольшого количества объектов социальной инфраструктуры. По словам аналитиков, подключение московских мощностей к подмосковной недвижимости повлияет на развитие региона в целом (увеличатся объемы строительства социальных объектов), а следовательно, и увеличит стоимость земли. Опять же здесь роль сыграет пресловутая московская прописка. Есть и другой момент. Сейчас землю в Москве можно только арендовать на длительный срок (49 лет), а в области можно стать собственником. Что перевесит, статус москвича или землевладельца?
Вопросов, возникающих в связи с идеей создания российского МФЦ, набирается огромное количество, как глобального характера, так и сугубо технических. И даже после того, как площадка под строительство экономического чуда с пометкой made in Russia будет выбрана, их число уменьшится не сильно. Главный вопрос: готова ли сама Россия стать одним из мировых финансовых центров, нужно ли ей это уже в ближайшей перспективе? Президент Медведев уверен, что необходимо и что страна уже прошла половину этого пути. Интересно, сколько времени займет вторая часть дороги?
