Михаил Сашко: «Главное назначение жилья — быть безопасным»

В начале нашей беседы Михаил Сашко, технический директор ОАО «Научно-технический прогресс», доцент СФУ, почетный строитель России, цитирует Конфуция — открытка с его высказыванием стоит на письменном столе на самом видном месте и, судя по всему, часто оказывается востребованной.
«У человека есть три пути, чтобы поступать разумно. Первый, самый благородный, — размышление. Второй, самый легкий, — подражание. И третий, самый горький — личный опыт».

При этом относится сказанное не к жизненной стратегии и тактике в целом, а всего лишь к тому, как правильно выбирать новую квартиру и что делать, если выбор оказался неудачным.

Михаил Сашко, технический директор ОАО «Научно-технический прогресс»

Многие знания — многие печали

— Вообще, я бы Конфуция всем советовал читать. Особенно людям, которые приходят в нашу организацию с жалобами на недавно купленное жилье. А что, собственно, мешало разобраться с ним еще до покупки? Сейчас потребители берут все, что предлагают им строители. В лучшем случае оценивают квартиру по внешнему виду, а чаще платят за нее, когда и дома-то никакого нет — одни виртуальные обещания.

А хорошо бы вспомнить о том, что главное назначение жилья — быть надежным, теплым, безопасным, защищать нас от непогоды, сейсмических воздействий. Эти параметры во внимание практически не принимаются.

— Есть же общепринятые представления о том, что такое хорошее жилье. Кирпич, например, считается лучшим строительным материалом, новые технологии в строительстве появляются, передовые вроде бы…

— Как известно, в строительстве, медицине, спорте и политике разбираются все. А я бы начал с оценки территории, выбранной под стройку, — с точки зрения экологии, особенностей грунта, сейсмобезопасности.

Сейчас, когда красноярцы забеспокоились после нескольких случившихся подряд землетрясений, особую актуальность приобретает работа Экологического центра рационального освоения природных ресурсов — карта сейсморайонирования города. Она определяет для Красноярска сейсмику в 6–7 баллов. Что означает: у большинства зданий в городе — сейсмодефицит.

Хотя вообще, если взглянуть на карту, то Красноярск — это город-пестроцвет: зон с нормальной экологической обстановкой в нем примерно столько же, сколько и с неблагополучной; районов с нормальной сейсмикой и хорошими грунтами — столько же, сколько опасных.

Все в норме — в центре, на правом берегу, особенно в сторону Бобрового Лога. Но город-то сейчас развивается в основном на левом, к востоку от центра…

Или вот пример: полезли мы со строительством на Кузнецовское плато и попали на просадочные грунты Верхних Черемушек, с которыми теперь непонятно что делать — только вбухивать миллиарды, ликвидируя там сейсмодефицит зданий. Развитие событий было таково: сваи не прорезали всю толщу просадочности, а грунты впоследствии оказа­лись замоченными, поскольку в районе не провели вторую, резервную, нитку коммуника­ций. Порывы привели к увлажнению грунтов, и теперь там сейсмика повышена на один балл…

Что касается кирпича — вы знаете, что кирпичные дома самые уязвимые с точки зрения сейсмики? По крайней мере, в Красноярске. В наших условиях у кирпичных домов должны быть сейсмопояса, сейсморамы, армированная кладка, жесткие неизменяемые диски перекрытий. А у нас всего этого нет — при проектировании никто не рассчитывал на сейсмоактивность.

Панельные и монолитные дома к ней гораздо больше адаптированы. Кстати, на стадии строительства затраты на обеспечение сейсмобезопасности сравнительно невелики — они сделают жилье дороже не более чем на 10%.

Далее, мы в Красноярске сейчас практически ушли от типового строительства. Вроде бы дом, построенный по индивидуальному проекту, — однозначное благо. Причем такой подход распространяется не только на жилье, но и, например, на детские учреждения. Даже экспериментальные показательные проекты повторно никогда не используются.

Но ведь принципиально новые объекты — это не только большие затраты, но и новые, практически не изученные риски. Не разумнее ли менять облик зданий, сохраняя проверенные планировочные и конструктивные решения, хотя бы из соображений безопасности? Хрущевки-то во время землетрясений не падают — разве что из-за ветхости какие-то дефекты в них возникают…

— И что же, сейсмокарта будет доступна широкой аудитории? Не вызовет ли она очередной — после нескольких землетрясений — приступ массовой паники у горожан?

— После утверждения на уровне города или края она обретет статус закона — и в той же степени, что и с любым законом, с ней можно будет познакомиться. А паники, думаю, не возникнет. Карта всего лишь содержит информацию о том, что в Красноярске есть районы с повышенной сейсмической опасностью, а значит, такие-то здания имеют достаточный запас прочности, а у таких-то есть явный сейсмодефицит, который в обязательном порядке должен быть устранен.

Но вообще составление такой карты — лишь первый этап работы. Этап второй — экспертиза строений, расположенных в опасных районах. Убивает людей не сама по себе сейсмика, а здания. А сейчас мы не знаем, как они себя поведут в случае высокой сейсмоактивности.

Карта сейсморайонирования Красноярска — кликните для полного размера
На карте сейсмического районирования Красноярска хорошо видны территории с высокой сотрясаемостью, расположенные на них изношенные здания, а также новые, но не удовлетворяющие требованиям сейсмо­стойкости. Отмечены здесь и промышленные объекты, находящиеся в аварийном состоянии, и объекты массового скопления людей, расположенные в сейсмоопасной зоне. Однако такая карта, уверяет Михаил Сашко, не повод для паники, а руководство к действию

 

— Было бы понятно, если бы речь шла о совсем старых домах. Но как могло случиться, что новые здания построены без учета ситуации? Землетрясения в Красноярске все-таки не вчера начались…

— Знания обновляются. Еще недавно сейсмокарта охватывала огромные территории. Условно говоря, в радиусе 1000 км сейсмика везде отмечалась одинаковая — к примеру, 6 баллов. Потом был принят закон о микрорайонировании: детально были проанализи­рованы отдельные городские территории. Затем выяснилось, что в зависимости от особенностей грунта сейсмика может быть повышена или понижена… Так что нынешний — умный — подход возник не сразу.

— Допустим, дома обследовали, и оказалось, что требованиям сейсмобезопас­ности они не соответствуют. Что дальше? Пойдут под снос?

— Вариантов несколько. Первый — да, снос. Второй — реконструкция. А может быть, будет достаточно и капитального ремонта. Который любое здание в течение своей «жизни» должно пройти как минимум дважды.

Не пишите письма!

— Ну что ж, неблагонадежность кирпича и индивидуальных планировок разоблачили… Чувствую, развенчания мифов на этом не закончатся?

— Конечно. К примеру, сейчас в домах — и новых, и старых — массово устанавливаются пластиковые стеклопакеты. Что принято считать неотъемлемой частью комфорта. А на самом деле это приводит к огромным проблемам с вентиляцией. По нормам в жилом помещении воздухообмен должен происходить в объеме 60 куб. м в час, а там, где установлена газовая плита, — 100 куб. м в час.

Эти требования сегодня не только не соблюдаются — показатели инфильтрации достигли каких-то совсем уже критических показателей. Если в домах со «старыми», деревянными окнами коэффициент инфильтрации составлял 70%, то сейчас, в домах с пластиком, — 1%.

То есть люди фактически вдыхают тот же воздух, который выдыхают; в помещении увеличивается влажность, появляется плесень, иногда и сама конструкция начинает гнить. В школах и садиках с плотно закрытыми окнами чаще болеют дети.

А если в доме газоснабжение, герметичная закупорка окон не позволяет отвести газ, в квартирах образуется опасная его концентрация. За последние два года в Красноярске произошло 4 взрыва именно по этой причине. Самый крупный — на ул. Карбышева, 24а. Человек поставил чайник на плитку, через полчаса щелкнул выключателем, и газ, нако­пившийся в квартире, дал взрыв такой силы, что стеновая панель была вынесена из дома, пострадало 11 квартир...

Понятно, что в условиях Сибири не будешь окно круглый год держать открытым. Значит, нужны специальные приспособления, обеспечивающие микропроветривание, — инфиль­трационные клапаны, «альпийские форточки» и т.д.

Не всегда соблюдаются и нормы инсоляции. А про благоустройство дворов, наличие в них детских и спортивных площадок, мест для сушки белья, парковок и говорить не приходится. И вот сидит человек в своей газовой камере, без солнечного света, смотрит на серый, неухоженный двор и считает себя счастливым обладателем квартиры…

— Какие документы я должна увидеть, чтобы убедиться, что заезжаю в действительно качественный дом?

— А вам мало что дадут посмотреть. Конечно, идеально было бы, чтобы вместе с ключами вам вручили некий паспорт на квартиру, в котором были бы указаны все ее технические и санитарные характеристики. Но такой практики сегодня нет. Строитель, как любой продавец, перед сделкой наводит лоск на свой товар, а дальше — ваши проблемы.

Ну так и решите их сами — только еще до покупки. Обратитесь к специалистам — пусть проверят в доме уровень радиации, кратность воздухообмена, наличие фенолов и формальдегида, качество теплоснабжения; просчитают, сколько будет стоить его обслуживание. Но у нас так не принято — пипл, как говорится, хавает. В итоге имеем последствия крайне неприятные — вплоть до стойкой потери здоровья.

Кстати, и класс жилья мы определяем, веря на слово застройщику. Или так, как нам самим хочется. А стоило бы знать, что в декабре 2012 г. была утверждена «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек». В ней прописаны характеристики, отличающие жилье четырех классов — «эконом», «комфорт», «бизнес», «элит». В перечень входят особенности архитектуры, несущих и ограждающих конструкций, остекления, планировки, инженерного обеспечения, придомовой территории и т.д. Все более чем конкретно. С указанием цифр, технологий, материалов…

— Если квартира уже куплена, а «по ходу дела» оказалось, что что-то не так — куда бежать, что делать?

— Наши граждане в подобной ситуации начинают писать в ТСЖ, мэру, президенту, в ООН… Такая переписка может длиться годами: это ведь их работа — вам отвечать. Поставить точку в подобных делах может только суд. Причем в 99% случаев он идет навстречу жильцам, обнаружившим дефекты в своих квартирах.

Дальше — можно вернуть деньги, потраченные на их устранение, или потребовать нужную сумму с застройщика. Теоретически можно и за всю квартиру деньги взыскать как за негодный товар (закон о защите прав потребителей предусматривает и это). Но таких процессов крайне мало — инфляция у нас растет, жилье быстро дорожает: что, собст­венно, и по каким расценкам вы хотите потребовать?

Если в результате эксплуатации квартиры пострадали люди (примеры мы приводили выше) — застройщик может понести и уголовную ответственность. Но вообще самый лучший совет — не отдавайте продавцу деньги, пока не получите товар и не убедитесь в его качестве.

С поправкой на местность

— Михаил Петрович, как повлияют новые документы (сейсмокарта, классификация новостроек) на работу красноярских строителей и проектировщиков? Сделают ее — а вместе с ней и жилье — дороже?

— С принятием этих документов работа только начинается. Считаю, например, что в любой проектной документации необходимо учитывать региональную специфику — климат, структуру грунта, сейсмическую обстановку и прочее. Сейчас же правила для всех едины — хоть для Красноярска, хоть для Москвы, хоть для Сочи. Предъявлять одни и те же требования к одинаковым видам работ по всей России, разумеется, неправильно.

К чему может привести такой подход — хорошо видно на примере красноярского севера. У нас сейчас практически нет институтов, которые бы занимались перспективами строительства на вечной мерзлоте, контролировали состояние фундаментов построен­ных там зданий. Итог — за последние годы в Норильске снесено большое количество жилых домов — и 5-, и 9-этажных, — из-за того что фундаменты их стали давать осадку: были допущены серьезные просчеты в проектах, в итоге вечная мерзлота превратилась в таликовую, дома затрещали по всем швам.

— Какие решения в этом плане необходимы Красноярску?

— Местная саморегулируемая организация проектировщиков (НПСРпроект) уже разрабо­тала два региональных стандарта — они связаны с теми проблемами, о которых мы сегодня говорили. Первый — по тепловой защите зданий. В нем мы увязываем процессы вентиляции и сохранения тепла. Большой запас теплоустойчивости одновременно с нормальным воздухообменом вполне достижим — за счет использования определенных стройматериалов, конструктивных и планировочных решений, регулирующих устройств.

Второй стандарт связан с применением забивных и буронабивных свай, подходящих для наших просадочных грунтов (в Зеленой Роще, например, просадка достигает 20–22 м). В этом плане у нас есть серьезные наработки еще с советских времен, и, кстати, внедре­ние забивных фундаментов сделает строительство дешевле, а не дороже.

Пока мы работали над этими двумя документами, пришли к необходимости создания третьего — по обеспечению благоприятного микроклимата в помещении. Его будут совместно разрабатывать три некоммерческих проектных партнерства.

— Когда эти стандарты начнут применяться на практике?

— А вот это трудно сказать. Несмотря на то, что действующие нормативы не отвечают реальным потребностям, а СРО по закону имеют право разрабатывать собственную документацию, — любые изменения, которые проектировщики предлагают внести в СНиПы, отсекаются экспертизой. И в очередной раз издается все тот же норматив, только под новой обложкой. Выход мы видим в том, чтобы наши наработки прошли согласование в городской администрации или Заксобрании и получили статус краевого закона. Тогда и начнем действовать по-настоящему.

Юлия СТАРИНОВА
ДЕЛА.ru

Другие материалы данного раздела:

• Длинные деньги – доступная ипотека (28.08.2013)
• Эдхам Акбулатов: «Застройка должна стать комплексной» (07.08.2013)
• Дежурный по Красноярску Эдхам Акбулатов: «Давайте проявлять инициативу» (29.07.2013)
• Найди себя на карте (03.07.2013)
• Красноярск глазами горожан (13.06.2013)

Комментарии:

Написать комментарий: