Из промзон – в комфортные кварталы

06.09.2013

Количество просмотров: 84

Количество комментариев: 0

Ключом к решению проблемы нехватки земли под жилую застройку является реновация огромных территорий большинства закрытых, по-видимому, навсегда заводов.

Наш город задыхается в тисках бывших советских промышленных зон. Брошенные на произвол судьбы несостоятельными владельцами цеха, склады и производственные базы разваливаются, уродуя не только окраины, но и такие важные для мегаполиса трассы, как проспект им. газеты «Красноярский рабочий», улицы Мичурина, Калинина и многие другие.

– Предприятия прекратили деятельность, территории содержатся в ненадлежащем виде: объекты заброшены, техническое состояние зданий и сооружений неудовлетворительное. Часть территории свободна от застройки и не вовлечена в градостроительную деятельность, – уверен руководитель департамента градостроительства краевого центра Андрей Лапицкий.

А мэр города Эдхам Акбулатов считает, что «особенностью Красноярска является то, что свободные территории для комплексной застройки в городе исчезли».

– В результате мы вынуждены действовать либо в рамках уже сформированных районов, либо на территориях, которые заняты ветхим жильем или нежилыми объектами, – отмечает глава Красноярска.

При этом, по его оценке, «почти 30% территории занято промышленными территориями».

– Такого количества промзон для нормального обеспечения города численностью, как у нас, и с таким же, как у нас, профилем не требуется, – уверен Эдхам Шукриевич.

Отметим, это утверждение верно даже для положения, когда все предприятия действуют. Но если большинство из них стоит – давно, безнадежно и без всяких шансов на восстановление не то что нормальной, но хоть какой-нибудь работы, естественным порядком встает вопрос о рекультивации данных земель и разумном их перепрофилировании.

– Промзоны должны быть реконструированы и стать эффективными и компактными: какие-то могут превратиться в селитебные, а какие-то – в новые, эффективные территории, – такую задачу поставил Эдхам Акбулатов полтора года назад.

Для проработки этого вопроса, ставшего одним из ключевых положений нового генплана Красноярска, весной 2012 года была создана рабочая группа во главе с руководителем департамента градостроительства с включением в нее представителей общественных организаций архитекторов и строителей, юристов, авторитетных экспертов.

Где будем расти?

В ходе работы на возможность выноса за черту города рассматривались практически все расположенные в столице края промплощадки. Среди них комбайновый завод, графитовая фабрика и судоверфь на Пашенном, нефтебаза в Ленинском районе, лесоперерабатывающий комбинат в Лалетино и многие другие. Однако одновременно с этим красноярские девелоперы не ждали, а работали, успешно осваивая промышленные территории, в результате чего красноярцы получили возможность заселиться в такие комфортные кварталы, какими, к примеру, стали жилые комплексы «Южный берег» и «Утиный плес», построенные на землеотводах прекративших работу судостроительного и деревообрабатывающего заводов.

А на днях администрация краевого центра внесла в горсовет проект изменений в генплан, предполагающий строительство нового жилого микрорайона (ЖК) «Мичуринский» в Кировском районе на месте промплощадки завода «Сибсталь». Территория площадью 200 га находится на пересечении улиц общегородского значения – Мичурина и Волжская. В соответствии с генпланом этот участок пока относится к функционалу промышленных предприятий, коммунально-складских организаций и территории санитарно-защитных зон. Но предлагаемый проектом ЖК «Мичуринский» будет состоять из капитальной многоквартирной и усадебной застройки с отводом части земли под зеленые насаждения.

Еще более масштабным смотрится утвержденный к строительству жилой район «Бугач» площадью более 300 гектаров. Здесь предполагается возвести ряд микрорайонов общим объемом жилищного фонда 0,6 миллиона кв. метров более чем для двух десятков тысяч новоселов. Пока же на этой территории живет менее тысячи красноярцев.

– В границах проектирования находится 150 земельных участков. Почти треть территории занято коммунальной застройкой, складскими объектами, гаражными массивами и оптовыми базами. Многие ранее функционировавшие предприятия, такие, как маргариновый завод, мясокомбинат, давно прекратили деятельность, их территории заброшены, здания и сооружения находятся в неудовлетворительном техническом состоянии, – так оценила ситуацию на Бугаче Татьяна Лисиенко, заместитель директора по градостроительной деятельности ОАО «Гражданпроект», разрабатывающего проект планировки этого района.

Весомой частью проекта является перевод бывшей промзоны мясокомбинат – Бугач в жилую. Общая площадь этого участка составляет около 140 га, основная часть его, по сути, медленно, но неуклонно разрушается, главные производственные объекты – мясокомбинат и маргариновый завод не работают чуть ли не с прошлого века.

– Мы рассчитываем, что две трети этой территории будет отдано под жилую зону. Из промышленных объектов сохранятся те, что расположены вдоль железной дороги, – так определил в свое время задачи реновации северо-западной городской окраины занимавший до 2012 года должность начальника управления архитектуры администрации Красноярска Вадим Пирогов.

Глава города Эдхам Акбулатов проект планировки нового жилого района на Бугаче в целом одобрил, предложив внести ряд корректив с акцентом на развитии общественной среды. А ряд застройщиков, исполнив все необходимые для этого процедуры, приступили к возведению жилья на прежде запущенных территориях. В частности, строительная компания ФБК уже завершает монтаж восьмого этажа первого намеченного к вводу здесь жилого дома.

– В наших планах – построить комплекс многоэтажных жилых зданий социального и эконом-класса. В данном районе этот тип жилья будет наиболее востребован, – отметил директор по развитию компании «ФБК» Александр Пеляницин.

Что разрешено, то разрешено...

Отдельный, очень важный и при этом достаточно непростой вопрос: оптимальное и юридически точное решение новыми владельцами порядка перевода бывших промзон под жилищное строительство.

К примеру, на том же Бугаче перед перепрофилированием территории под жилищное строительство числилось полторы сотни земельных участков, из которых в собственности владельцев зданий и сооружений было закреплено лишь чуть более половины. По остальным же участкам имелись только договоры долгосрочной аренды.

Очевидно, что после административного с рядом владельцев даже несогласованного перевода этих земель в категорию Ж4 (жилая застройка) для данной ситуации применение ст. 30 Земельного кодекса РФ о продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционе неправомерно по ряду причин.

Во-первых, потому, что на момент изменения категории земли все эти участки уже были обременены договорами аренды. Причем, как правило, в договорах указывалось, что использование земли должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом. Одностороннее изменение городскими властями этого регламента, по сути, означает, что владельца территории волевым порядком обязуют изменить ее прежний функционал и начать жилищное строительство. Это, в частности, показывает наличие у администрации еще одного рычага воздействия на неэффективных собственников, подобного, к примеру, механизму кратного увеличения арендной платы для застройщиков, срывающих сроки возведения объектов, о чем более подробно рассказывается в статье «По следам наших выступлений» в этом номере.

Во-вторых, проведение аукционов в таких случаях не соответствует ст. 36 Земельного кодекса, согласно которой «исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют… собственники зданий, строений, сооружений (расположенных на этих участках. – Редакция)».

В-третьих, гипотетическая ситуация, в которой земля продана или передана в аренду одному собственнику, а недвижимость на ней принадлежит другому, при несогласии сторон блокирует любые варианты развития территории. Поскольку без разрешения владельца сносить принадлежащее ему имущество нельзя, а за разрешение на снос собственник вправе выставить такие суммы, при которых не окупятся любые варианты реновации бывшей промзоны.

Есть еще в-четверых, в-пятых и так далее, но изложенных аргументов вполне достаточно.

Отметим, что схема выкупа бюджетом промзон с последующей «чистой» продажей единым пакетом участка вместе с недвижимостью на аукционах городскими властями не рассматривается в принципе. Предполагается, что промышленные производства будут переезжать за счет инвесторов либо за счет предприятий – именно такую позицию неоднократно акцентировали представители мэрии.

Еще немаловажный нюанс: для городского бюджета вариант заключения договора аренды выгоднее немедленного выкупа земли владельцами. По той причине, что после завершения строительства землю все равно выкупят, причем по возросшей к этому времени кадастровой стоимости. Но до этого срока у города формируется дополнительный и весьма немалый источник дохода в виде ежемесячной арендной платы.

По этой, а также ряду иных причин изложенный вариант порядка перевода бывших промзон под жилищное строительство является не только законным, но и наиболее оптимальным. К слову, отметим, что для данной ситуации неприемлема не только аукционная схема продажи участков, но и бурно обсуждаемый в последнее время вариант РЗТ (развития застроенных территорий), непременным условием которого является наличие не менее чем двух требующих реконструкции многоквартирных домов.

Личным примером

Изложенный выше способ перевода промзон в жилые кварталы в нашем городе применяется достаточно активно. В частности, им воспользовалась и вышеупомянутая компания «ФБК».

На первом этапе фирма приобрела в собственность разрушающиеся строения бывшего мясокомбината. Затем в строгом в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса закрепила за собой территорию. Провела землеустроительные работы, оценку сертифицированными специалистами, изготовила межевой план, заключила долгосрочный договор аренды с департаментом земельных отношений, зафиксировала его в регистрационной палате.

Однако затем городские власти решили изменить категорию использования промзоны мясокомбинат – Бугач. На основании результатов публичных слушаний решением горсовета в 2010 году она перепрофилирована под жилищное строительство. Соответствующие изменения внесены в генеральный план города. Причины, побудившие городские власти на этот шаг, очевидны. Это и решение проблемы нехватки участков для возведения жилья, и стремление рекультивировать огромную и постепенно превращающуюся в руины промзону, и желание избежать рисков возведения на этом месте аналога ферросплавного завода.

– В районе Бугача с учетом розы ветров вообще нельзя размещать вредные производства, – подчеркнул глава города Э. Акбулатов. – А переведение Бугача под жилую застройку исключает такую возможность на корню.

Как уже отмечено, изменение городскими властями регламента территории, по сути, означает, что арендатора земли и владельца расположенных на ней строений попросту обязуют начать на участке жилищное строительство. Что ФБК и сделало. После внесения изменений в генеральный план Красноярска кадастровая палата выдала новый паспорт земельного участка с «разрешенным использованием для размещения не более чем двадцатипятиэтажных домов».

Фирма обратилась в департамент градостроительства. Получила градостроительный план, согласно которому участок бывшего мясокомбината предназначен исключительно для строительства домов. После этого был разработан проект планировки участка, получены положительные заключения по всем государственным экспертизам. И администрация города выдала разрешение на строительство пяти домов, первый из которых уже выведен до восьмого этажа. Каждый из вышеперечисленных этапов, начиная от первого – приобретения строений и заканчивая завершающим, полностью законен. Пакет необходимых документов полон и прошел все проверки соответствующих органов.

Помочь инвестору

2013 год, по-видимому, в полном соответствии «чертовой дюжине» в окончании номера, для наших строителей развивается непросто. По оценке Красноярскстата, по состоянию на 1 августа общий объем выполненных строительных работ по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизился на 12,5%, или почти на 10 миллиардов рублей. А в июле темпы спада ускорились и достигли 14,6%. Впервые за долгие годы отмечается снижение инвестиционных вложений в краевую экономику. По итогам полугодия падение составило 2,5%.

В этих условиях помощь инвесторам, превращающим заброшенные промобъекты в цветущие микрорайоны, становится задачей столь же стратегической, как и сама реновация бывших промзон.

– Мы должны понимать, насколько актуальны площади, которые занимают эти предприятия, – акцентировал важность решения данной проблемы глава Красноярска, поставивший задачу «разработать план мероприятий, которые позволят возводить по 700-800 тысяч кв. метров жилья в год с перспективой увеличения этой цифры до миллиона».

Мы все заинтересованы в том, чтобы сделать Красноярск лучшим городом Сибири и страны, что невозможно без рекультивации промзон, занимающих более четверти площади краевой столицы. Этой статьей наша газета начинает цикл публикаций, посвященных различным аспектам освоения заброшенных городских площадок, включая вопросы юридические, технические и даже криминальные – в части рейдерских атак на инвесторов, вкладывающих средства в развитие нашего города.

С учетом важности темы мы предлагаем высказаться на страницах «Строителя» всех, кому важны интересы обновления Красноярска, создания условий для его дальнейшего роста и процветания.

Автор: Вячеслав Ледовский, www.gazetastroi.ru